韓日置業(yè) 誰在動這個念頭？

曹綺

幾十萬人民幣便可購買日本一二線和旅游城市的房屋，對中國投資者來說，的確有吸引力。兩年前，搜房網(wǎng)開始向中國消費者推出日本房源，這是繼美、加、澳等國家之外，搜房網(wǎng)的另一大海外“戰(zhàn)場”。兩年里陸續(xù)推出的5000套房源，也說明搜房網(wǎng)已瞄準(zhǔn)正穩(wěn)步走高的日本房地產(chǎn)投資市場。和搜房網(wǎng)幾乎同時啟動亞洲海外置業(yè)的還有綠地集團(tuán)。與搜房網(wǎng)鎖定日本不同，綠地則選擇深耕韓國濟(jì)州島房地產(chǎn)市場。作為綠地在濟(jì)州島的唯一一處地產(chǎn)項目，漢拿山小鎮(zhèn)全部由綠地集團(tuán)自行建造，一期的400套半山精裝海景別墅截至目前已經(jīng)全部售罄。綠地韓國投資開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)王智宇告訴記者，因為銷售火爆，在旺季，基本每周都會組織有意向的投資者上島考察?！吧踔撩刻於紩锌蛻麸w往濟(jì)州島看房，這很平常?！?/p>

三大利好加速赴日置業(yè)

根據(jù)日本野村證券的最新數(shù)據(jù)，今年一季度以來，赴日置業(yè)的中國投資客同比增長逾20%。而這其中又以北京、上海等地尤甚。特別是在長假或旅游旺季，數(shù)以千計的“海外置業(yè)團(tuán)”奔赴日本一線城市。而這種熱潮帶來的結(jié)果就是房價的穩(wěn)步升高。從日本不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所的報告不難發(fā)現(xiàn)，日本的公寓特別是市中心地段二手公寓價格已經(jīng)比過去兩年升高了11%。

“對東京房市來說，奧運會絕對是一大利好，2020年奧運會承辦權(quán)落戶東京之后，東京的房價就開始呈上行趨勢了?！本油饩W(wǎng)的中國區(qū)總經(jīng)理葛奕婕女士告訴記者，加之日本政府對中國自由行簽證的逐步放寬，使得赴日看房置業(yè)的便捷性大大提高。以居外網(wǎng)為例，和某大型航空公司的看房旅行項目即將推出，而房源更多、資格更老的搜房網(wǎng)則是以基本每兩月一次的速度，往日本組織看房團(tuán)。

而對于如何維穩(wěn)后奧運時代的日本房價、更好地留住投資者，日本政府也出臺了相關(guān)政策，從周一楠那里，記者了解到，日本政府對大阪地區(qū)博彩業(yè)的大力推廣和對于經(jīng)濟(jì)特區(qū)的著力建設(shè)，也讓關(guān)西地區(qū)的樓市價格穩(wěn)中有升。

除了房價上行的吸引力，日本房屋總價相對較低也是讓中國投資者心動的利好之一。和世界上同類一線城市相比，東京的房價顯然更具吸引力，以日本不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所的數(shù)據(jù)來說，在東京23區(qū)購置一套二手三居室公寓，大約花費43萬美元，而這在紐約或悉尼顯然是不可能完成的交易。另外，單身公寓、小戶型居多的日本房屋本身要價不高，加之過去幾年來，日元兌人民幣持續(xù)走低，跌幅達(dá)到25%，今年6月初更是跌至22年來新低。其直接結(jié)果就是中國人能以更便宜的價格買到日本的房屋。

從整個亞洲房地產(chǎn)市場來說，東京的房產(chǎn)回報率無疑最高。以東京市中心的五大區(qū)為例，新房回報率一般在6%-8%，二手房則是更高的10%，而同樣的數(shù)據(jù)在中國則只有2%左右。而日本社會老齡化嚴(yán)重、離婚率高等問題，也直接導(dǎo)致以單身公寓為主的投資型住房租金回報率居高不下?！半m然和美國、加拿大、澳洲相比，中國人在日本的購房總量仍然落后，但銷售量已經(jīng)成倍增長，”周一楠說，“日本的房產(chǎn)市場正在后來居上。”

買房移民火了濟(jì)州島

和赴日置業(yè)的投資者更看重投資收益略有不同，去濟(jì)州島買房子的中國人多數(shù)以移民作為第一考慮。

“購買我們漢拿山小鎮(zhèn)項目的第一組客戶就是比較典型的以移民為訴求的投資者，”王智宇告訴記者，“這對來自哈爾濱的客戶曾經(jīng)購買過希臘和塞浦路斯的移民房產(chǎn)，但由于多種原因最終移民失敗。然后輾轉(zhuǎn)購買了漢拿山小鎮(zhèn)的房產(chǎn)，一周內(nèi)就獲得了韓國F2簽證，并將在2018年轉(zhuǎn)為F5，即韓國綠卡?！?/p>

當(dāng)然，沖著濟(jì)州島買房能移民去的中國投資者決不止這一對。自從2010年2月起韓國實施“房地產(chǎn)投資移民制度”之后，首先試行新政的濟(jì)州島就開始受到關(guān)注。而在這5年中，獲得居住簽證（F2簽證）的99%都為中國人。

本身自然資源極佳的濟(jì)州島，卻仍然處于價值洼地，和位于海南的同類型房屋相比，濟(jì)州島的別墅型房產(chǎn)價格僅為前者的三分之一。

王智宇表示，和歐美國家相比，韓國的移民門檻相對較低，購買50萬美元以上的移民房產(chǎn)之后，只要在未來的5年當(dāng)中沒有任何犯罪記錄，就可以無條件地獲得當(dāng)?shù)氐挠谰镁幼?quán)，同時沒有移民監(jiān)，也無需證明資金的來源。

同美國、加拿大、澳洲這些置業(yè)熱門地點相比，輕松獲得綠卡無疑是在韓國置業(yè)最大的吸引力。而和同樣買房就能移民的葡萄牙、西班牙、希臘等國相比，韓國距離中國更近，對于很多中國移民來說，包括投資者以及送子女出國留學(xué)的購房者來說，在韓國購買房產(chǎn)，便捷性更好。

用買房換移民吸引置業(yè)者的濟(jì)州島，也在教育環(huán)境上下了不少功夫。投資近2萬億韓元的國際英語教育中心、北倫敦教會學(xué)校、加拿大布蘭克森女子學(xué)院、美國著名私立學(xué)校圣奧爾本斯學(xué)校、韓國國際學(xué)校濟(jì)州分校等教育資源，對投資移民者都有很大吸引力。

在新加坡投資移民成本居高不下、中國香港特區(qū)叫停移民計劃的當(dāng)下，環(huán)境優(yōu)良、地緣接近的濟(jì)州島顯然是許多海外置業(yè)者的重點考慮之一。

利好當(dāng)前，仍需科學(xué)決策

盡管越來越多的中國人開始考慮將海外置業(yè)的眼光從歐美和澳大利亞轉(zhuǎn)移到離中國更近的日韓，但在實際購房過程中可能遇到的各種問題，卻仍有可能使投資者躊躇不前。

以日本為例，盡管房屋總價較低，但在日本買房卻不得不考慮各種稅費的問題，而這種貫穿買房、住房全過程的稅費模式，對習(xí)慣了“買完一身輕”的中國人來說，非常陌生。

簡單來說，購入房產(chǎn)時，要根據(jù)固定資產(chǎn)的交易價格一次性繳納4%的交易稅；到政府部門登記備案要繳納登記稅；每年還必須繳納固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅。更不要說日本高昂的遺產(chǎn)稅和對于二手房屋必不可少的修繕費用。以一套1800萬日元的三居室為例，每年就必須繳納約20萬日元左右的稅收，這些還并不包括在地震多發(fā)國日本必備的地震保險費。

購房稅費這一隱藏成本在韓國一樣存在。除了在韓國購買房產(chǎn)時繳納的取得稅、農(nóng)漁村特別稅，還需繳納地方教育稅和財產(chǎn)稅，如果后期想要轉(zhuǎn)讓，還要繳納居民稅、轉(zhuǎn)讓稅等。當(dāng)然，像所有經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家一樣，韓國也存在高昂的遺產(chǎn)稅，這對于追求永久產(chǎn)權(quán)的中國來說，也是必須考慮到的投資成本?？傊?，在購買、保有及銷售階段總共需繳納的稅費加起來也是一筆不小的數(shù)目。

而對于買房送移民的濟(jì)州島而言，不僅對于購置的房產(chǎn)類型有詳細(xì)規(guī)定，也因為移民政策的要求，所購置的物業(yè)無法出租獲利，這也間接使得在濟(jì)州島投資買房的隱藏成本更高。

當(dāng)然，除去隱藏的稅費成本，還有其它問題值得置業(yè)者關(guān)注。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)的說法，是否有連貫的政策支持房地產(chǎn)市場健康的發(fā)展、是否在購房時獲得對稱信息、是否有資質(zhì)良好的后續(xù)服務(wù)企業(yè)介入，都決定了置業(yè)的成功與否。

“國家之間的政策是很容易影響后續(xù)投資決策的，”嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，一旦國與國之間關(guān)系不穩(wěn)定，則必須要對這類國家的物業(yè)投資保持警惕。除了要關(guān)注政策，選擇資質(zhì)優(yōu)良、能提供真實信息源的中介也至關(guān)重要。

對于熱度不減的日韓置業(yè)投資，嚴(yán)躍進(jìn)表示，最大的風(fēng)險其實還是一個資產(chǎn)保值增值背后的風(fēng)險。如果對于匯率市場、海外投資政策等缺乏了解，更要謹(jǐn)慎防范投資的失誤。