物業(yè)“金礦”有多深

徐進(jìn) 方王洋

“抓住風(fēng)口，豬也能飛起來”，這是互聯(lián)網(wǎng)的金句。對于物業(yè)公司而言，眼下正是起飛的好時(shí)機(jī)。曾經(jīng)是房企手中“食之無味，棄之可惜”不太掙錢的“雞肋”業(yè)務(wù)，如今正在積極包裝自我、謀求身份突破，行業(yè)格局也在經(jīng)歷一場大變動。一個(gè)字，忙！

物業(yè)行業(yè)的從業(yè)者們正躍躍欲試，野心勃勃，有人在分拆物業(yè)謀圖上市，有人在同行抱團(tuán)抵抗風(fēng)險(xiǎn)，有人打破腦袋琢磨“互聯(lián)網(wǎng)+”的紅利，有人在四處出擊擴(kuò)張版圖……不管是誰，只要抓住這個(gè)天然的巨大的存量市場，恐怕可以比風(fēng)口上的豬，飛得還高。

分拆上市房企構(gòu)建新平臺

在今年年中的業(yè)績集中公布期，除了營收、利潤等常規(guī)業(yè)績，各大房企不約而同地提出分拆物業(yè)平臺，包括萬科、保利、中海、富力、碧桂園、綠城、遠(yuǎn)洋、旭輝等房企紛紛表示，將分拆旗下物業(yè)平臺并獨(dú)立上市。

在分拆動作上，房企一個(gè)比一個(gè)快。早在今年7月，中海就已向香港聯(lián)交所遞交物業(yè)股份獨(dú)立上市的申請；近期碧桂園方面也表示，物業(yè)管理公司也已納入上市進(jìn)程。據(jù)其CFO吳建斌透露，目前碧桂園物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市工作中券商、投行、會計(jì)均已到位，“正在緊鑼密鼓地推進(jìn)之中”。碧桂園物業(yè)上市的目的地直指A股。此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也已走在了前列，據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公司主席兼行政總裁主席李明透露，遠(yuǎn)洋的物業(yè)業(yè)務(wù)已經(jīng)順利完成分拆。

行業(yè)龍頭萬科自然也不甘人后，萬科在深圳召開的股東大會上，萬科總裁郁亮就明確了未來對包括物業(yè)在內(nèi)的萬億級多上市平臺控股集團(tuán)的目標(biāo)。隨后，已經(jīng)25歲的萬科物業(yè)啟用了新 Logo，宣稱要做國內(nèi)第一個(gè)百億級別的物業(yè)公司。萬科物業(yè)創(chuàng)始人、管理執(zhí)行董事陳之平調(diào)侃說，新Logo帶有知更鳥元素，像是“翅膀硬了，要單飛”。

如今的房地產(chǎn)行業(yè)格局，可謂暗潮涌動。在應(yīng)對行業(yè)變動和自身轉(zhuǎn)型的過程中，物業(yè)管理成為了房企構(gòu)建全新平臺的重要環(huán)節(jié)。

富力地產(chǎn)董事長李思廉在中期業(yè)績披露會上表示，當(dāng)前不少公司都在嘗試將物業(yè)管理業(yè)務(wù)證券化，旨在將公司有價(jià)值的部分業(yè)務(wù)釋放出來，“這方面公司也在研究中，相信我們公司的物業(yè)管理也蘊(yùn)藏了很大價(jià)值。”他介紹，富力地產(chǎn)全國物業(yè)管理費(fèi)全年吞吐量有10億元，其中以商業(yè)物業(yè)管理為主的珠江新城就有數(shù)億元。

與此同時(shí)，今年以來，廣東股份、開元物業(yè)、丹田股份、華仁物業(yè)等四家物業(yè)公司也陸續(xù)在新三板上市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著不管是在A股、H股還是新三板上市，未來的一段時(shí)間里，將會有越來越多的房企物業(yè)管理公司掛牌上市。

O2O社區(qū)模式誰在風(fēng)口起飛？

當(dāng)“互聯(lián)網(wǎng)+”的東風(fēng)吹入物業(yè)管理行業(yè)，“ O2O社區(qū)”這個(gè)新鮮詞匯漸成潮流，它背后顯示著物業(yè)公司正在努力拓展業(yè)務(wù)盈利模式。然而，這個(gè)風(fēng)口，會是物業(yè)公司的突破口嗎？

近期，恒達(dá)、騰訊攜手買殼做O2O社區(qū)的新聞引人關(guān)注。7月31日，馬斯葛集團(tuán)發(fā)布公告，騰訊控股與恒大地產(chǎn)將成為該公司兩大股東，其中恒大持股55%，涉資5.5億港元，為控股股東，騰訊持股20%。騰訊和恒大的跨界攜手，意在結(jié)成發(fā)展共同體，打造全球最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)商。

公告顯示，騰訊利用其互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢及規(guī)模、恒大利用其社區(qū)規(guī)模及物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)勢，共同建立互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)上平臺（ICS網(wǎng)上平臺），為社區(qū)用戶提供訂購、物流安排及產(chǎn)品或服務(wù)交付等O2O一站式服務(wù)。在業(yè)內(nèi)人士看來，騰訊擁有最龐大的用戶群數(shù)據(jù)庫，恒大擁有最大的社區(qū)規(guī)模，其物業(yè)管理面積達(dá)5000萬平方米，無疑是一個(gè)新興巨頭。

事實(shí)上，不獨(dú)恒大看出“互聯(lián)網(wǎng)+”給物業(yè)平臺帶來的紅利，近期諸多房企分拆物業(yè)的行為，也是為發(fā)展社區(qū)O2O做鋪墊。

“隨著移動互聯(lián)網(wǎng)深入各行各業(yè)，越來越多的房企借助網(wǎng)絡(luò)平臺，由單純的開發(fā)商轉(zhuǎn)向社區(qū)服務(wù)提供商，期望以此打破社區(qū)規(guī)模限制的壁壘。同時(shí)，利用O2O為業(yè)務(wù)提供增值服務(wù)為自己加分，最終獲得增值服務(wù)收益?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉表示。

O2O社區(qū)，即利用移動互聯(lián)網(wǎng)工具，通過線上到線下資源的整合，完成產(chǎn)品或服務(wù)“最后一公里”的到達(dá)，其核心正是以社區(qū)生活場景為中心，構(gòu)建用戶與商家、上門服務(wù)提供者之間連接的平臺。

據(jù)了解，走在O2O模式前列的彩生活，已經(jīng)能通過互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)生活平臺，為業(yè)主提供繳費(fèi)、維修、理財(cái)、租房、電商等多方面的增值服務(wù)。這一生活平臺不僅提升業(yè)主體驗(yàn)，彩生活也能夠在挖掘業(yè)主需求和引進(jìn)第三方企業(yè)時(shí)抽取一定傭金。數(shù)據(jù)顯示，上半年彩生活服務(wù)集團(tuán)的收益約為2.78億元，較2014年同期增加70.2%。按照公司主席潘軍的設(shè)想，增值服務(wù)將成為彩生活未來的第一大主業(yè)，“3年內(nèi)，彩生活增值服務(wù)的營收占比將超過50%”。

四處出擊“撕逼”大戰(zhàn)在即

事實(shí)上，目前國內(nèi)的物業(yè)行業(yè)仍處于比較分散的狀態(tài)，有約10萬家物業(yè)公司，目前還沒有一家公司的市場份額超過1%。以萬科物業(yè)、彩生活等為代表的行業(yè)領(lǐng)跑者，正在四處出擊，輸出服務(wù)模式，謀求行業(yè)份額的集中化。

對于萬科物業(yè)而言，“翅膀硬了，要單飛”并不足以完全描述它現(xiàn)在的狀態(tài)。今年以來，萬科物業(yè)動作頻頻，四處出擊，進(jìn)攻姿態(tài)明顯。據(jù)了解，過去萬科物業(yè)從來不接受其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)業(yè)務(wù)，但是從2015開始，萬科已經(jīng)放開姿態(tài)。今年6月，萬科物業(yè)宣布將通過市場化道路，引入事業(yè)合伙人機(jī)制，同時(shí)鼓勵通過并購與合作實(shí)現(xiàn)快速增長，目標(biāo)是做國內(nèi)第一個(gè)百億級別的物業(yè)公司。據(jù)萬科總裁郁亮透露，萬科物業(yè)計(jì)劃在年內(nèi)上市。

此后，萬科物業(yè)在全國范圍內(nèi)不斷合作、并購，向諸多中小物業(yè)公司拋出“橄欖枝”。7月30日，萬科與首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合注冊成立了一家物業(yè)公司，名稱為首萬譽(yù)業(yè)股份有限公司，股權(quán)架構(gòu)為首創(chuàng)占比51%，萬科占比49%。萬科物業(yè)管理中心將全面管理首創(chuàng)所有新物業(yè)的基層物業(yè)服務(wù)。

和首創(chuàng)的合作，是萬科物業(yè)今年拿下的最大一單。這意味著新物業(yè)公司將在4個(gè)月后，全面接管面積為11800萬平方米的物業(yè)，其中包括總建筑面積逾800萬平方米的首創(chuàng)物業(yè)和面積約11000萬平方米的萬科物業(yè)。

萬科的主動出擊，讓行業(yè)格局極速扭轉(zhuǎn)，一場“撕逼”大戰(zhàn)眼看爆發(fā)。作為萬科物業(yè)的強(qiáng)勁對手彩生活，去年已經(jīng)在港股成功上市。彩生活不同于隸屬于開發(fā)商的萬科物業(yè)，它是獨(dú)立的第三方物業(yè)管理公司，目前它也在通過加速并購、全委等方式，積極拓展市場份額。就在不久前，彩生活方面宣稱，到2020年要將物業(yè)管理面積擴(kuò)張到10億平方米。

與此同時(shí)，物業(yè)公司之間的合作也在加強(qiáng)。9月9日，花樣年聯(lián)合金泰集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，就物業(yè)管理方面展開業(yè)務(wù)合作。

藍(lán)海難題規(guī)模與質(zhì)量如何平衡

盡管前景可觀，但在業(yè)內(nèi)人士看來，不論O2O模式創(chuàng)新、還是分拆單飛謀上市，物業(yè)公司要扭轉(zhuǎn)行業(yè)性虧損，并在實(shí)現(xiàn)資本化過程中獲利仍然面臨一些問題。

克而瑞研究分析師朱一鳴表示，單看傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的盈利水平并不高。萬科2014年物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入19.9億元，營業(yè)利潤率為13.24%，凈利潤僅3.8億元，和其龐大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入相比可謂九牛一毛；金地、招商等物業(yè)管理業(yè)務(wù)2014年僅帶來不到1億元的利潤；碧桂園甚至虧損了0.89億元。

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱就表示，業(yè)主規(guī)模是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理資本化的基礎(chǔ)。彩生活就是在意識到這一點(diǎn)后，從2013年開始瘋狂擴(kuò)張規(guī)模，其管理和訂約顧問服務(wù)的社區(qū)數(shù)量從2013年底的615個(gè)激增到2015年6月底的1700個(gè)。萬科也從原先只管理自己小區(qū)，到今年開始物業(yè)管理服務(wù)輸出，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，房企物業(yè)市場化過程中對規(guī)模擴(kuò)張和成本管控的追求，很可能對服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生影響。彩生活便出現(xiàn)過因成本壓縮帶來的業(yè)主大規(guī)模維權(quán)。

朱一鳴認(rèn)為，從理想化的角度來看，唯一的解決方式是房企加快對社區(qū)O2O業(yè)務(wù)的探索，培養(yǎng)出新的盈利模式，通過這部分收益對傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行補(bǔ)充。但同時(shí)，業(yè)主是否能養(yǎng)成使用社區(qū)O2O服務(wù)的習(xí)慣，取決于其對傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的滿意程度，在培育初期有虧損的可能，選擇分拆上市將有可能面臨投資者的壓力。

前有彩生活，后有萬科物業(yè)，行業(yè)龍頭的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)已遍布全國諸多城市。在此背景下，計(jì)劃分拆的物業(yè)管理公司如果找不到自身優(yōu)勢定位和核心競爭力，也未必能夠一帆風(fēng)順。盡管物業(yè)管理是個(gè)巨大的存量市場，盡管眼下行業(yè)東風(fēng)勁吹，但是要“好風(fēng)憑借力，送我上青云”，如果沒有核心的服務(wù)競爭力，恐怕也并不容易。