綠地的后上市時(shí)代

龔小鋒

“宇宙第一房企”綠地，8月18日敲鐘上市。當(dāng)天股價(jià)最高一度達(dá)到25.95元，市值突破3100億元，瞬間秒殺萬(wàn)科等房企，不過隨后卻一直走低。此外，上市后，綠地避談能源板塊而是發(fā)力三大新業(yè)務(wù)，短期內(nèi)如何轉(zhuǎn)型，也將給它帶來(lái)不小的壓力。

打響房企市值競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)

自2014年3月金豐投資宣布重組方案，綠地整體上市歷時(shí)17個(gè)月。登陸A股也意味著上海國(guó)資領(lǐng)域規(guī)模最大的混合所有制改革樣本成功落地。

“綠地成功上市意味著綠地混改已經(jīng)跨過了一大難關(guān)，成功了一半?；旄拇_實(shí)具備很高的創(chuàng)新性，其他國(guó)企或會(huì)模仿這一模式?！敝型额檰柗康禺a(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，但后期如何操作及其操作效果還無(wú)法判斷，其混改究竟是對(duì)現(xiàn)狀的簡(jiǎn)單改變，還是革命性創(chuàng)新還不得而知。

韓長(zhǎng)吉表示，上市后的綠地在運(yùn)營(yíng)及發(fā)展中還會(huì)面臨一些問題，比如改革后的股權(quán)結(jié)構(gòu)能否最大可能性地調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的積極性，是否能真正制衡各方面利益。

上市后的綠地并沒有松一口氣，受A股等多方面因素影響， 8月25日，綠地控股收盤價(jià)14.78元，總市值1798億元，雖然仍然位居地產(chǎn)板塊市值首位，但相比上市之初已經(jīng)蒸發(fā)1302億元，萬(wàn)科同期市值約為1400億元。

受大勢(shì)影響，地產(chǎn)板塊不少公司股價(jià)也創(chuàng)出年內(nèi)新低。包括濱江集團(tuán)、榮盛發(fā)展、中天城投也都有一定程度下跌。而貴為地產(chǎn)界龍頭“招保萬(wàn)金”中的保利地產(chǎn)，8月25日收盤價(jià)為6.95元，也創(chuàng)出年內(nèi)新低。

無(wú)論是市值第一還是銷售金額第一的寶座，沒有人可以坐穩(wěn)坐熱。從銷售金額來(lái)看，2014年千億軍團(tuán)房企擴(kuò)容至7家，中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無(wú)霸”聯(lián)合體，爭(zhēng)奪未來(lái)行業(yè)老大的地位。

不久前招商系重組的消息也讓業(yè)界驚嘆。根據(jù)公告顯示，如果重組成功，招商局地產(chǎn)將更名為“招商局蛇口”，獲得招商局集團(tuán)在蛇口前海的3.9平方公里的港口物流用地，同時(shí)還會(huì)獲得更多的優(yōu)質(zhì)地塊，重返第一梯隊(duì)。

2014年綠地與萬(wàn)科之間已經(jīng)發(fā)生了激烈的較量，目前萬(wàn)科正在聯(lián)合萬(wàn)達(dá)進(jìn)一步做大市場(chǎng)，而在2015年上半年，萬(wàn)科已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售1100億元，領(lǐng)先于其他房企。

“賺錢”能力待突破

下一步，如何將自身業(yè)務(wù)做強(qiáng)提升盈利能力是綠地需要思考的重要課題?！拔磥?lái)誰(shuí)當(dāng)龍頭老大其實(shí)不重要，市場(chǎng)地位的變化是正常的?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為，相對(duì)于企業(yè)規(guī)模和市值，如何提高利潤(rùn)率才是最關(guān)鍵的問題，要做好不同的產(chǎn)品配比，調(diào)整好企業(yè)的布局策略，才能搶占第一軍團(tuán)。

綠地2014年的銷售數(shù)據(jù)顯示，主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)約為327億元，毛利率在12.5%左右。同樣在香港上市的恒大地產(chǎn)，其2014年毛利潤(rùn)為317.8億元，毛利率為28.5%。萬(wàn)科近年來(lái)毛利率也穩(wěn)定在20%左右，今年上半年萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為21.04%。

綠地能源及相關(guān)貿(mào)易業(yè)務(wù)收入趕超房地產(chǎn)主業(yè)，為1322.2億元，毛利僅為12.2億元，毛利率僅為0.92%。房地產(chǎn)主業(yè)收入為1121.8億元，毛利為278.2億元，毛利率為24.78%。

由于能源及相關(guān)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)不賺錢，降低能源在主營(yíng)業(yè)務(wù)中的比重迫在眉睫。在2014年綠地80億元的國(guó)內(nèi)債務(wù)中，其子公司綠地能源集團(tuán)10億元、山西陸合煤化集團(tuán)8億元、上海云峰集團(tuán)有限公司32億元，總計(jì)50億元。

8月24日，綠地發(fā)布的2015年上半年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)也并不理想。報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入859.9億元，同比下降26.7%；歸屬于上市公司股東的利潤(rùn)39.3億元，同比下降9.1%。

綠地方面解釋稱，公司上半年?duì)I業(yè)收入和凈利潤(rùn)同比略有下降，主要緣于幾方面原因：一是加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整力度，一方面新的產(chǎn)業(yè)正處于培育過程中，尚未到效益產(chǎn)出期，另一方面主動(dòng)縮減能源產(chǎn)業(yè)等盈利能力較差的業(yè)務(wù)規(guī)模，此外則是結(jié)算的原因。

對(duì)于資金鏈問題，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良曾這樣解釋高周轉(zhuǎn)，“有人有1000億元的現(xiàn)金流，兩年轉(zhuǎn)一次，一年是500億元。我有500億元的現(xiàn)金流，一年轉(zhuǎn)四次，是2000億元。你說(shuō)哪個(gè)資金緊張？我是在流動(dòng)性和運(yùn)作效率上下工夫，解決人家看不懂的現(xiàn)金流問題”。

“三板斧”威力未出

隨著綠地縮減能源及相關(guān)業(yè)務(wù)，按照張玉良的描述，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，公司都將致力于做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)，同時(shí)加快發(fā)展“大基建、大金融、大消費(fèi)”等三個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域。

韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，綠地三大領(lǐng)域可能會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)過重。尤其是大基建布局，雖然回報(bào)周期長(zhǎng)，短期內(nèi)體現(xiàn)出來(lái)的盈利也會(huì)比較低。此外，該公司著力打造的三大業(yè)務(wù)方面還處于起步和整合階段，尚未有足夠的盈利出現(xiàn)。

“大基建”重點(diǎn)發(fā)展地鐵產(chǎn)業(yè)。自2014年年中宣布進(jìn)軍地鐵產(chǎn)業(yè)以來(lái)，綠地目前已簽約徐州、南京、重慶、哈爾濱、濟(jì)南、大連等地7條地鐵項(xiàng)目。首個(gè)投資項(xiàng)目徐州地鐵3號(hào)線，總投資約117億元，計(jì)劃2016年開工，2020年建成。在張玉良的構(gòu)想中，地鐵投資公司將成為綠地轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要突破點(diǎn)和增長(zhǎng)點(diǎn)。去年綠地地鐵投資發(fā)展有限公司凈利潤(rùn)為-245.56萬(wàn)元。

在大金融領(lǐng)域，綠地?fù)碛芯G地金控集團(tuán)和綠地香港兩大金融平臺(tái)，今年成立了綠地金服、黑龍江省綠地股權(quán)金融資產(chǎn)交易中心，同時(shí)與中金以及德意志銀行合作。按照張玉良的設(shè)想，今年金融業(yè)務(wù)規(guī)模要達(dá)到500億元。綠地?cái)?shù)據(jù)顯示，2014年綠地金融投資控股集團(tuán)有限公司凈利潤(rùn)為3.12億元，且多個(gè)金融項(xiàng)目多為今年啟動(dòng)。

在“大消費(fèi)”領(lǐng)域?qū)⒅攸c(diǎn)發(fā)展進(jìn)口商品直銷、汽車服務(wù)、酒店、旅游等產(chǎn)業(yè)。該板塊在2014年的經(jīng)營(yíng)并不理想，如上海綠地酒店投資發(fā)展有限公司去年凈利潤(rùn)-899萬(wàn)元、綠地國(guó)際酒店管理集團(tuán)有限公司去年凈利潤(rùn)-3.24萬(wàn)元、上海綠地商業(yè)（集團(tuán)）有限公司去年凈利潤(rùn)3.8億元、綠地汽車服務(wù)（集團(tuán)）有限公司去年凈利潤(rùn)-554萬(wàn)元。

對(duì)于今后發(fā)展，綠地方面表示，公司在業(yè)務(wù)新增長(zhǎng)點(diǎn)會(huì)用好投資并購(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)+等兩種手段。一方面將通過戰(zhàn)略并購(gòu)，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)擴(kuò)張，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；另一方面將以資本為紐帶，通過控股或參股形成一批發(fā)展空間大、盈利前景好、商業(yè)模式新的企業(yè)，嫁接互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型新商業(yè)模式。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，綠地在上述產(chǎn)業(yè)上一定要加大協(xié)同效應(yīng)，并進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)。張宏偉認(rèn)為，綠地還要完成偏重規(guī)模到偏重盈利、從偏重開發(fā)到開發(fā)運(yùn)營(yíng)并重、從偏重國(guó)內(nèi)開發(fā)到全球同步開發(fā)等三大轉(zhuǎn)變。

目前，其完成了橫跨A股及H股多家上市公司的資本平臺(tái)布局，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)、金融、基建、汽車、園林等多個(gè)重要行業(yè)，“綠地系”已初具雛形。截至目前，它在A股及H股已分別有綠地控股、綠地香港及潤(rùn)東汽車三個(gè)上市平臺(tái)，同時(shí)它亦是H股上市公司博大綠澤的第二大股東。