租房O2O難言盈利

徐進(jìn)

“互聯(lián)網(wǎng)+”的熱風(fēng)一起，吹燥了無(wú)數(shù)蠢蠢欲動(dòng)的資本和機(jī)構(gòu)，當(dāng)租房市場(chǎng)乘騎了“互聯(lián)網(wǎng)+”的東風(fēng)，一切都變得不一樣了。

放眼如今國(guó)內(nèi)線上租房行業(yè)，做平臺(tái)的、做機(jī)構(gòu)的、做概念的、做投資的，一片大混戰(zhàn)；各種概念新穎的租賃平臺(tái)在資本市場(chǎng)中春風(fēng)得意，獲得一輪輪的投資青睞，同行之間的死掐、肉搏、巷戰(zhàn)，競(jìng)爭(zhēng)得熱火朝天。仿佛一夜之間，人人都自稱是顛覆者、改革者、人人都要“革”傳統(tǒng)房屋租賃行業(yè)的“命”。對(duì)于普通業(yè)主和租客而言，租房搭上“互聯(lián)網(wǎng)+”、“移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)+”的各種新體驗(yàn)，還有“傭金減半”、“免費(fèi)租房”、“0傭金”等各種免費(fèi)餡餅，租房市場(chǎng)上真是熱鬧非常。

話說回來，租房，本來就不是一件省心事，費(fèi)心勞力還可能隨時(shí)遇上各種陷阱和奇葩，租房行業(yè)的亂象早已飽受詬病。雖然現(xiàn)在平臺(tái)春風(fēng)來了，但是在這熱鬧的背后，仍然有許多不可持續(xù)的因素，反映出些些隱憂。比如競(jìng)食者增多導(dǎo)致各家利潤(rùn)收益的普遍下滑；諸多線上平臺(tái)、尤其是后起之秀們，其實(shí)仍然沒有找到盈利模式；一些概念性較強(qiáng)的新型平臺(tái)，雖然看起來很美，其實(shí)落地困難。對(duì)于線上租房模式O2O而言，至少已經(jīng)經(jīng)歷了三代模式創(chuàng)新，如今三代O2O都在大比拼，這是個(gè)平臺(tái)大混戰(zhàn)的當(dāng)下。

“一個(gè)神奇的網(wǎng)站”第一代O2O尋求突破

人們喜歡用高逼格的各種詞匯來陳述簡(jiǎn)單易懂的概念，比如“租房O2O”，即線上線上聯(lián)動(dòng)（Online To Offline）的房屋租賃方式。其實(shí)，所謂線上房屋租賃的方式早已有之，就是網(wǎng)上看房、實(shí)地找房。第一代租房O2O大概十年前就已經(jīng)出現(xiàn)，代表就是 “一個(gè)神奇的網(wǎng)站”這一類信息分類網(wǎng)站。當(dāng)年，58同城、趕集網(wǎng)等分類信息的服務(wù)網(wǎng)站，就是通過一對(duì)一的房屋租賃信息業(yè)務(wù)，打響了自己的第一槍。

第一代租房O2O模式很簡(jiǎn)單，房屋出租者將信息公布在分類網(wǎng)站上，承租者則通過論壇瀏覽來獲取信息，兩者最終通過線下完成租賃交易。這種模式的特征就是租憑平臺(tái)開發(fā)者，也就是這些“神奇的網(wǎng)站”們的參與性極弱。O2O平臺(tái)并不會(huì)對(duì)信息進(jìn)行篩選和審查，只是按照發(fā)帖的時(shí)間順序和內(nèi)容類型進(jìn)行簡(jiǎn)單分類，導(dǎo)致租賃信息廣而雜，缺乏對(duì)信息真實(shí)性的審核和監(jiān)管。同時(shí)，線下行為的效率不高，在租房過程中容易產(chǎn)生陷阱和糾紛。比如，大量充斥的假房源信息、重復(fù)房源、多次轉(zhuǎn)租、群租等等。

盡管如此，因?yàn)榭梢灾苯咏灰?，免去中介傭金費(fèi)用，這一類分類信息網(wǎng)站也獲得了一段時(shí)間的高增長(zhǎng)。一時(shí)之間，諸多服務(wù)于特定城市區(qū)域的線上租憑平臺(tái)如雨后春筍般層出不窮，同時(shí)，越來越多的線上信息平臺(tái)涉足房屋租賃業(yè)務(wù)，它們給門店+經(jīng)紀(jì)人的傳統(tǒng)租房模式打個(gè)措手不及。然而，一些“機(jī)智的”經(jīng)紀(jì)人們很容易就找到了第一代O2O的軟肋，他們通過平臺(tái)獲取房源信息，或者將這些房源先收入再轉(zhuǎn)租，最終導(dǎo)致平臺(tái)信息上，房東、經(jīng)紀(jì)人、二房東“傻傻分不清楚”，魚龍混雜、泥沙俱下。

因?yàn)槟Ｊ絾我?，弊端明顯，人氣下滑，第一代O2O如今也在尋求突破。比如58同城在網(wǎng)頁(yè)呈現(xiàn)上改變最早的論壇發(fā)帖模式，區(qū)分了個(gè)人房源、經(jīng)紀(jì)人房源以及誠(chéng)信房源專區(qū)。其中個(gè)人房源由“小編”進(jìn)行審查認(rèn)證并推薦，經(jīng)紀(jì)人房源則公布經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)機(jī)構(gòu)和聯(lián)系方式。此外，58同城還推出了“租房先行賠付”服務(wù)，即凡是申請(qǐng)誠(chéng)信房源租房被騙而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的注冊(cè)會(huì)員，可以申請(qǐng)58同城的保證金賠付，先行賠付服務(wù)的單筆交易上限為人民幣3000元。

中介“觸網(wǎng)”租賃機(jī)構(gòu)的神器

第二代租房O2O部分解決了平臺(tái)參與者角色過弱的問題，有效地實(shí)現(xiàn)了信息真實(shí)性審核的難關(guān)。很簡(jiǎn)單，第二代O2O就是傳統(tǒng)房屋中介機(jī)構(gòu)“觸網(wǎng)”之作，是中介機(jī)構(gòu)所開發(fā)的線上信息平臺(tái)，既有網(wǎng)頁(yè)，也有PC客戶端和移動(dòng)客戶端。比如鏈家網(wǎng)、掌上鏈家APP等。在這一模式下，房源信息、中介服務(wù)者信息都有效地審核并公開，能提高租賃行為效率，成為一線經(jīng)紀(jì)人的便利“神器”，提高了他們的工作效率。弊端是線上溝通方式較弱，租賃雙方仍然比較依賴線下的行為，同時(shí)仍然需要支付相對(duì)較高的中介服務(wù)費(fèi)。

為了克服這些弊端，第二代租房O2O也在謀求轉(zhuǎn)型。鏈家網(wǎng)近期宣布將和明源云客合作，打造成為具有移動(dòng)化、社交化的營(yíng)銷服務(wù)平臺(tái)。具體而言，就是既能在鏈家網(wǎng)上呈現(xiàn)出樓盤信息，也能通過大數(shù)據(jù)技術(shù)分析用戶的行為，以提供更加精準(zhǔn)的服務(wù)推送。

對(duì)于中介機(jī)構(gòu)而言，投入大量人力和資金打造的O2O平臺(tái)，并不僅僅為了掙取傭金，他們似乎在下一盤更大的棋。通過第二代O2O，傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)嘗到了積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)的甜頭，它不僅僅是經(jīng)紀(jì)人找客戶的“神器”，更為機(jī)構(gòu)帶來了“互聯(lián)網(wǎng)+”的福利。據(jù)鏈家網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，掌上鏈家APP的日均啟動(dòng)次數(shù)呈現(xiàn)直線上升式的增長(zhǎng)，今年上半年就增長(zhǎng)了四倍，目前日均啟動(dòng)次數(shù)是30萬(wàn)-40萬(wàn)次，每次五分鐘，每天APP停留時(shí)間是150萬(wàn)分鐘，預(yù)計(jì)到2017年這一數(shù)據(jù)估計(jì)還將增長(zhǎng)十倍。這一數(shù)據(jù)流量的背后，就是實(shí)實(shí)在在的資產(chǎn)潛力。在北京，鏈家已經(jīng)打造出基于大數(shù)據(jù)分析的“樓盤寶典”，將北京600余萬(wàn)套存量房的信息收入其中，其中包括租售狀態(tài)，同時(shí)還可以通過點(diǎn)擊量、委托量、房客比等數(shù)據(jù)響應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)。

第二代O2O解決了線上信息真實(shí)度、豐富度、及時(shí)度的問題，并讓零散的租房信息發(fā)揮出更大的價(jià)值。同時(shí)，它可以實(shí)現(xiàn)基于用戶行為分析做出的信息推送，不論是C端用戶、經(jīng)紀(jì)人還是對(duì)業(yè)主，從而發(fā)掘他們潛在房屋需求。據(jù)鏈家網(wǎng)CEO彭永東介紹，鏈家旗下的租賃品牌自如友家，目前在北京已經(jīng)積累了超過30萬(wàn)的“自如客”。

互聯(lián)網(wǎng)+租房O2O盈利方式的革命

終于到了第三代租房O2O，確切的說是互聯(lián)網(wǎng)+租房O2O，趁著“互聯(lián)網(wǎng)+”的東風(fēng)，租房市場(chǎng)這個(gè)號(hào)稱是億萬(wàn)量級(jí)的大市場(chǎng)，強(qiáng)烈地吸引著各路資本和機(jī)構(gòu)，它們都希望能成為這個(gè)行業(yè)的掘金者和重塑者，迫切地尋找著業(yè)務(wù)新格局。不到一年的時(shí)間內(nèi)，已經(jīng)誕生了一大批互聯(lián)網(wǎng)+租房O2O的品牌，涵蓋了豐富的租賃業(yè)務(wù)格局，包括長(zhǎng)租、短租、度假租賃、辦公租房等等，品牌有丁丁租房、愛烏吉屋、YOU+、火炬租房等。租房市場(chǎng)這一片紅海變得愈加擁擠。

號(hào)稱要“革”租賃行業(yè)“命”的新一代租房O2O，一開始就以顛覆者的形象出現(xiàn)。他們放出的“大招”就是大幅度削減中介服務(wù)費(fèi)，有的甚至打出“0傭金”，這背后反映是盈利方式的徹底改變。就北京市場(chǎng)而言，租賃中介服務(wù)費(fèi)是一個(gè)月的房租，由承租方支付，而第三代租房O2O率先對(duì)這筆支出“開刀”，比如愛屋吉屋實(shí)行的是“傭金減半”，隨后有大量平臺(tái)跟進(jìn)，有的甚至“傭金全免”。今年初殺入市場(chǎng)的丁丁租房就提出“0傭金”，不向承租方收取中介費(fèi)，轉(zhuǎn)而向房東收取5天的租金，以此獲得業(yè)務(wù)收益。為了解決傭金減少影響經(jīng)紀(jì)人收入的問題，這些新平臺(tái)的方法是徹底變革經(jīng)紀(jì)人收入構(gòu)成，將他們的收入和金額業(yè)績(jī)脫鉤，不再通過租房傭金收入提成，而是通過成交件數(shù)來進(jìn)行業(yè)績(jī)考核。大幅度削減租房傭金水平，成為這些“新生代”租房平臺(tái)迅速殺入市場(chǎng)的法寶。

此外，有的平臺(tái)裁去了中介的角色，讓租房人和房東直接在平臺(tái)上溝通，線下的租金支付也轉(zhuǎn)移到了線上，并通過第三方能夠平臺(tái)支付來保證交易安全。比如，火炬租房的做法是“無(wú)中介，0費(fèi)用，房東、租客直聯(lián)直簽”，并通過在線交易和第三方平臺(tái)監(jiān)管來避免租金被騙的損失。

這一切看起來很美。這些轟轟烈烈的互聯(lián)網(wǎng)+租房O2O，雖然看起來高逼格，其實(shí)骨子里卻仍舊具有草莽氣質(zhì)——擴(kuò)張迅速、勢(shì)頭很足，可是底子薄，未來看不清。在傭金收益大幅度銳減之后，大部分平臺(tái)仍然沒有找到自己的盈利之道。丁丁租房相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，現(xiàn)在還沒想好盈利模式，只是想把規(guī)模做大，規(guī)模做大了，自然就有盈利模式了。對(duì)于第三代O2O盈利模式的猜想，外界給出的答案不外乎幾種：免租期里租金收入的差價(jià)、“羊毛出在羊身上”變相提高月租金，壟斷市場(chǎng)房源以獲取主動(dòng)定價(jià)權(quán)等。然而，一些互聯(lián)網(wǎng)+租房O2O卻另辟蹊徑，將眼光放在了同樣新穎的互聯(lián)網(wǎng)金融之上，試圖通過金額服務(wù)來獲取收益。

目前的O2O租房市場(chǎng)上，三代o2o平臺(tái)并存而立，激烈地爭(zhēng)奪著用戶和數(shù)據(jù)資源，它們之間的較量正在倒逼著傳統(tǒng)租房行業(yè)變革。從魚龍混雜到信息公開透明，到陷阱騙局潛伏到第三方安全監(jiān)管，從簡(jiǎn)單的收取傭金到復(fù)雜的金融增值服務(wù)，盡管平臺(tái)之爭(zhēng)日益激烈，但毫無(wú)疑問，行業(yè)在快速進(jìn)步。