穩(wěn)定住房消費(fèi)的關(guān)鍵是打好組合拳

張協(xié)奎　鄔思怡

一、當(dāng)前我國住房市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性新特征

隨著市場(chǎng)供需逐漸趨于平衡，中國住房市場(chǎng)已度過“顯著短缺時(shí)代”，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)減緩，住房市場(chǎng)正在進(jìn)入一個(gè)“供求平衡期”。

（一）短期新建住房供應(yīng)增速明顯降低，但待售總量仍滿足市場(chǎng)需求

1.土地購置負(fù)增長(zhǎng)影響市場(chǎng)短期新建住房供應(yīng)

2012年以來，全國土地購置增速同比下降快，尤其是在2012年和2014年，全國土地購置面積處于負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，降幅均超出10%以上。根據(jù)住房建設(shè)周期預(yù)測(cè)，這將一定程度影響2015年以后市場(chǎng)短期新建住房的供給，同時(shí)也表明，我國正告別住房大規(guī)模建設(shè)階段，住房建設(shè)開始趨于理性，市場(chǎng)逐步在資源配置中起決定性作用。

2.城鎮(zhèn)規(guī)模龐大的存量住房亦可滿足住房需求

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止到2014年底，全國住宅待售面積為40684萬平方米，同比增長(zhǎng)25.56%。住房市場(chǎng)自發(fā)性調(diào)整的關(guān)鍵是消化庫存，在新建住房增速放緩的背景下，城鎮(zhèn)規(guī)模龐大的存量住房仍滿足住房需求。

（二）需求的特殊性導(dǎo)致住房需求依然存在差異

1.“三個(gè)一億人”的城鎮(zhèn)化需要提供更多的住房保障

隨著新型城鎮(zhèn)化步伐加快，“三個(gè)一億人”的城鎮(zhèn)化成為重點(diǎn)，一旦非戶籍常住人口落戶城市后，將直接導(dǎo)致住房消費(fèi)的增量需求。這一龐大群體的住房需求既需要各類棚戶區(qū)改造和舊城改造的啟動(dòng)，也依賴全國保障房規(guī)模的有效增加。

2.家庭分蘗導(dǎo)致對(duì)住房的需求增加

我國離婚率連續(xù)10年連年遞增，適婚年齡的單身男女總數(shù)已達(dá)2.49億。這些家庭的分蘗都直接導(dǎo)致住房?jī)扇艘惶缀鸵蝗艘惶椎男枨蟊戎卦黾?，尤其是一線城市依然存在住房短期需求。

二、穩(wěn)定住房消費(fèi)，促進(jìn)住房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的建議

（一）以保障房為托底，重視低收入群體的基本居住需求

穩(wěn)定住房消費(fèi)的重點(diǎn)還是要支持居民的民生性住房需求，實(shí)現(xiàn)保障房20%的廣覆蓋，這是百姓“住有所居”目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。

當(dāng)前保障房建設(shè)要重視的核心問題是完善空間布局。我國保障房已經(jīng)顯示出居住隔離與階層分化的亂象，低收入群體的居住空間和社會(huì)地位被日漸“隔離化”。保障房空間規(guī)劃要以多中心混居為指導(dǎo)，在較大的區(qū)域（商圈、生活圈）實(shí)行“大混居小聚居”，同時(shí)要逐步將社會(huì)公共服務(wù)向保障房?jī)A斜，完善保障房的配套設(shè)施，充分實(shí)現(xiàn)保障房的安民宗旨。

（二）建設(shè)自住型商品房，支持中等收入家庭的首套購房需求

隨著城市房?jī)r(jià)的逐漸分化，中國房?jī)r(jià)水平存在著“級(jí)差”，這種梯次分化不僅存在于不同城市等級(jí)之間，還存在于城市內(nèi)部各個(gè)區(qū)域（商圈、生活圈）之間。因此，在城市的中等房?jī)r(jià)區(qū)域（商圈、生活圈）要重點(diǎn)建設(shè)自住型商品房（即自住房），支持中等收入家庭的首套購房需求。

自住房建設(shè)的關(guān)鍵是選址，應(yīng)主要放在城市中等房?jī)r(jià)區(qū)域（商圈、生活圈），要規(guī)避將自住房建在邊、遠(yuǎn)、差的地區(qū)，造成大量棄購的“雞肋”現(xiàn)象。同時(shí)要制定自住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、購買條件以及上市交易條件，規(guī)范自住房的銷售監(jiān)管，明確自住房的尾房銷售政策。

在規(guī)劃自住房時(shí)，重點(diǎn)要解決配比和定價(jià)兩大問題。自住房的配比，要考察城市不同區(qū)域（商圈、生活圈）商品房的空置率情況，在高空置率區(qū)域?qū)嵭械团浔龋?0%-15%），而在低空置率區(qū)域?qū)嵭懈吲浔龋?5%-30%）。自住房的定價(jià)，要充分考慮城市等級(jí)和區(qū)域系數(shù)，在綜合考慮城市合理房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，自住房的售價(jià)要低于同地段同品質(zhì)的商品房10%-30%。

（三）規(guī)范租房市場(chǎng)，滿足差異化的住房需求

“租房”將逐步成為住房市場(chǎng)的主流趨勢(shì)，規(guī)范租房市場(chǎng)，滿足差異化的住房需求是下一個(gè)時(shí)期住房工作的重要任務(wù)。

租房成為住房市場(chǎng)首選模式的前提是政府建立起租房保障機(jī)制和配套措施，剝離住房除居住之外附帶的社會(huì)價(jià)值，形成政府鼓勵(lì)租房的政策措施，使普通百姓獲得租房的安全感。“長(zhǎng)租”模式要成為租房市場(chǎng)的常態(tài)，關(guān)鍵是要政府提供相應(yīng)的金融條件，推動(dòng)市場(chǎng)形成穩(wěn)定租期、穩(wěn)定租金的可長(zhǎng)期租賃住房。“長(zhǎng)租”模式下亟需政府改革住房公積金制度，逐步放寬職工提取住房公積金支付房租條件，對(duì)無自有住房且租房的家庭或個(gè)人，允許提取住房公積金支付房租，滿足買不起房卻有租房需求的中低收入者的需求，獲得公平對(duì)待。

（四）嚴(yán)懲房?jī)r(jià)房租的暴利行為

調(diào)控房?jī)r(jià)處于合理水平作為一項(xiàng)關(guān)鍵性的社會(huì)政策，需要有效的法律支撐。從發(fā)達(dá)國家調(diào)控房?jī)r(jià)的經(jīng)驗(yàn)來看，我國需要從土地管理、住房金融、房屋租賃、稅收制度等多個(gè)方面全面制定穩(wěn)定房?jī)r(jià)的法律法規(guī)，對(duì)存在的哄抬房?jī)r(jià)、暴利房租、捂盤惜售、非法囤地等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為視為犯罪行為并予以嚴(yán)厲懲處，以立法的形式，明確政府住房保障的職責(zé)以及社會(huì)其他主體依法享有的住房權(quán)利和應(yīng)履行的義務(wù)。

通過獨(dú)立的住房?jī)r(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)開發(fā)成本、區(qū)位、使用年限等情況，選取不同區(qū)域（商圈、生活圈）代表性樣本測(cè)算住房的“合理房?jī)r(jià)”水平，每2年更新一次，并向社會(huì)公布。當(dāng)交易的房?jī)r(jià)超過同地段同條件的樣本房“合理房?jī)r(jià)”20%時(shí)，將被認(rèn)定為“暴利房?jī)r(jià)”，暴利者、地產(chǎn)商將按暴利程度面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)。

同時(shí)，根據(jù)城市各區(qū)域（商圈、生活圈）實(shí)際租房情況和中低收入群體的年收入水平，每年發(fā)布“租房?jī)r(jià)格表”，并規(guī)定3年內(nèi)房租上漲不能超過居民人均收入的增長(zhǎng)水平，充分保障租房者的權(quán)益。當(dāng)房租超過租房?jī)r(jià)格表中的“合理房租”20%以上時(shí)，將被認(rèn)定為“暴利房租”，房東也將面臨不同程度的處罰。

參考文獻(xiàn)：

1.馮俊.準(zhǔn)確理解“穩(wěn)定住房消費(fèi)”.城市開發(fā).2015.6

2.劉衛(wèi)民.三大措施穩(wěn)定住房消費(fèi).山東經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略研究.2015.6

基金項(xiàng)目：

本文受廣西高?？蒲许?xiàng)目——中國房?jī)r(jià)合理水平研究（編號(hào)：2013YB018）的資助。

陳品祿/責(zé)任編輯