試論不動產(chǎn)權籍一體化管理

黃歡　袁寶華

不動產(chǎn)權籍是指不動產(chǎn)的自然狀況、權利狀況以及其他事項的調(diào)查與記錄，是不動產(chǎn)測繪檔案與不動產(chǎn)登記檔案的合稱。不動產(chǎn)測繪檔案包括不動產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)、信息、圖件以及相關技術資料。不動產(chǎn)登記檔案包括不動產(chǎn)登記簿和原始登記憑證。具體而言，不動產(chǎn)權籍是指在不動產(chǎn)測繪與登記中產(chǎn)生的各種圖紙、文字記錄、表格、清單、臺賬、目錄、證件、文件、文書、票據(jù)等紙質(zhì)材料以及照片、視頻、音頻等，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊的總稱。不動產(chǎn)電子權籍，則是上述圖、檔、卡、冊的數(shù)字化與電子化的處理成果。不動產(chǎn)必須要有權籍，就像人必須要有戶籍一樣，否則難以對不動產(chǎn)及其物權進行全面有效管理。不動產(chǎn)權籍管理與不動產(chǎn)權屬登記密不可分、互為依存、相互配合。

一、不動產(chǎn)權籍一體化管理應以電子登記簿為核心

不動產(chǎn)電子登記簿，是指由不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構依據(jù)標準制作并依法管理的，采用電子介質(zhì)形式一并記載土地、海域、房屋、林木等定著物的自然狀況、權利歸屬狀況、權利限制與提示事項以及其他相關事項的具有物權公信與推定效力的文件。不動產(chǎn)電子登記簿與不動產(chǎn)登記電子檔案目錄、不動產(chǎn)紙質(zhì)登記檔案的數(shù)字化加工處理成果一并構成不動產(chǎn)登記電子檔案。不動產(chǎn)電子登記簿是不動產(chǎn)登記電子檔案的核心組成部分，是不動產(chǎn)信息化管理的命脈，是不動產(chǎn)信息化統(tǒng)一登記工作的出發(fā)點和落腳點，是不動產(chǎn)權籍一體化管理的重中之重。由于目前各地不動產(chǎn)登記機構大都采用電子登記簿記載各類不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項，故不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構應嚴格依照相關法律法規(guī)、技術標準、操作規(guī)程等著重從以下兩個方面來管理不動產(chǎn)電子登記簿。

1.規(guī)范記載

不動產(chǎn)電子登記簿的信息記載必須嚴格按照相關標準與說明規(guī)范錄入、仔細核對、謹慎審查，確保與登記最終審核結果一致。對于在將登記事項記載于不動產(chǎn)電子登記簿后才發(fā)覺業(yè)務人員誤錄、遺漏相關數(shù)據(jù)的，必須嚴格依照更正登記規(guī)定的程序進行更正，并保存相關電子記錄與說明。

2.專人保管

不動產(chǎn)登記機構應當指定專人負責不動產(chǎn)電子登記簿的保管。專人保管的關鍵在于由專人負責對不動產(chǎn)電子登記簿的定期異地異質(zhì)備份、存儲設施定期維護、數(shù)據(jù)庫安全防護防御、涉密信息保密加密、錄入記載權限控制、信息查詢權限分級等。

二、不動產(chǎn)權籍一體化管理應依托地理信息系統(tǒng)

因為各類不動產(chǎn)權籍主要采用地理坐標作為基礎編碼或編碼規(guī)則進行日常管理，加上不動產(chǎn)權籍一體化管理又需要強大空間和圖形處理能力的信息系統(tǒng)的支持，而地理信息系統(tǒng)（GIS）是目前基于地理空間位置且具備強大空間和圖形處理能力的綜合信息系統(tǒng)，所以不動產(chǎn)權籍的一體化管理必須依托地理信息系統(tǒng)（GIS）。建立不動產(chǎn)地理信息系統(tǒng)作為不動產(chǎn)權籍一體化管理的信息平臺，可以有效實現(xiàn)不動產(chǎn)權籍各類數(shù)據(jù)的有效整合、合規(guī)管理，在此基礎上可以方便地進行各類不動產(chǎn)登記的受理、審核、登簿、發(fā)證、歸檔等業(yè)務，可以快速地進行各類數(shù)據(jù)的處理與更新、統(tǒng)計與查詢、決策支持以及圖形處理與掛接、空間分析、虛擬仿真等，可以從根本上解決目前存在的各類相關業(yè)務系統(tǒng)信息的互連互通難題，進而達到信息平臺的統(tǒng)一。

三、不動產(chǎn)權籍一體化管理應以地籍管理為主干

因為不動產(chǎn)主要包括土地以及定著于土地上的其他不動產(chǎn)，具有相對固定不動的顯著地理特征，所以不動產(chǎn)權籍優(yōu)質(zhì)、高效的一體化管理應以地籍管理為主干，以其他各類不動產(chǎn)權籍管理為枝葉進行統(tǒng)一管理。從具體操作上來講，即將土地以及定著于土地上的其他不動產(chǎn)以宗地為單位按照國家統(tǒng)一的編碼規(guī)則進行信息處理與關聯(lián)（宗海及其附屬信息類似處理與關聯(lián)），從而建立起以統(tǒng)一地理空間為基礎、宗地為核心、房屋林木等權屬登記信息為枝干，具有統(tǒng)一規(guī)則與編碼要求的不動產(chǎn)權籍信息管理系統(tǒng)（見圖1）。

四、不動產(chǎn)權籍一體化管理應以動態(tài)管理為核心

1.不動產(chǎn)權籍的增籍與滅籍業(yè)務

不動產(chǎn)權籍的增籍與滅籍業(yè)務是不動產(chǎn)權籍動態(tài)管理的兩大核心業(yè)務，兩者同等重要，但在實際操作中不動產(chǎn)登記機構往往偏重增籍業(yè)務而忽視滅籍業(yè)務。

由于不動產(chǎn)權屬登記主要關涉不動產(chǎn)權籍的增籍業(yè)務，而不動產(chǎn)權籍調(diào)查可以對不動產(chǎn)權籍的滅籍業(yè)務提供有效的數(shù)據(jù)成果支持，所以當前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構除做好不動產(chǎn)統(tǒng)一權屬登記外，還應高度重視并嚴格依照國家相關要求、規(guī)范以及技術方案、規(guī)程等將地（海）籍調(diào)查作為不動產(chǎn)權籍調(diào)查的基礎，且在此基礎上一并開展各類不動產(chǎn)權籍的一體化調(diào)查工作。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)某已登記的不動產(chǎn)已滅失的，應及時辦理該不動產(chǎn)權籍的滅籍業(yè)務并在電子登記簿中將該不動產(chǎn)的所有權登記記錄標明滅失。

2.完善不動產(chǎn)滅籍業(yè)務的新手段

不動產(chǎn)滅籍業(yè)務在依托不動產(chǎn)地理信息系統(tǒng)平臺的基礎上，結合不動產(chǎn)權籍調(diào)查結果，可以快速地實現(xiàn)不動產(chǎn)權籍滅籍處理。依據(jù)國土資源部地籍管理司公布的《關于做好不動產(chǎn)權籍調(diào)查工作的通知》，不動產(chǎn)權籍調(diào)查應堅持原有規(guī)程，采用先進成熟的高精度調(diào)查技術。在不動產(chǎn)權籍調(diào)查過程中，可以充分利用不同時期的高分辨率衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖、DOM等，以及采用基于代數(shù)運算、圖形變換、圖像分類、特征變化等多種變化檢測技術，通過自動處理、人機互動等方式，快速找出與當前衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖等不一致的變化區(qū)域。結合不動產(chǎn)權籍調(diào)查的數(shù)據(jù)成果，可以確定變化區(qū)域的變化情況，從而確定滅籍區(qū)域，進而完成不動產(chǎn)權籍的滅籍業(yè)務。另外，可以利用規(guī)劃部門的控制性詳細規(guī)劃資料或土地利用規(guī)劃資料，快速劃定不動產(chǎn)權籍待滅籍區(qū)域，為將來的滅籍業(yè)務劃定重點關注區(qū)域，從而確保滅籍業(yè)務的高效進行。

3.房屋征收拆遷凍結的新方式

房屋征收拆遷凍結是指不動產(chǎn)登記機構協(xié)助房屋征收部門在1年內(nèi)暫停受理房屋征收紅線范圍內(nèi)房屋的新建、擴建、改建、改變用途等登記申請的行為。

在當前新型城鎮(zhèn)化建設加速發(fā)展時期，經(jīng)常需要對舊城區(qū)或者特定范圍進行房屋征收拆遷凍結、相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析等工作。在以GIS為平臺建立的不動產(chǎn)產(chǎn)籍一體化管理信息系統(tǒng)中，根據(jù)有關部門提供的征收拆遷范圍，通過GIS的疊置分析、緩沖區(qū)分析等空間分析技術，可以快速鎖定拆遷凍結范圍的房屋；利用空間分析統(tǒng)計功能，可以快速匯總征收拆遷凍結范圍內(nèi)的房屋面積、房屋間（套）數(shù)、他項權利情況等詳細信息，從而為政府科學決策等提供方便高效的技術支撐。

陳品祿/責任編輯