九十年代既有居住小區(qū)改造研究

陳明

摘 要：伴隨著改革開放后經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，上世紀(jì)八九十年代我國先后形成了大量的國企自建居住小區(qū)。如今這些既有居住小區(qū)從外部空間環(huán)境到內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)都已略顯陳舊，不能與居民日漸提高的物質(zhì)文化和精神生活需求相協(xié)調(diào)，尤其在國家提倡節(jié)能減排的大環(huán)境下，對(duì)這些小區(qū)更新改造已是迫在眉睫。

關(guān)鍵詞：小區(qū)；改造；方案

本文以呼和浩特鐵路局賽馬場(chǎng)鐵路小區(qū)為研究對(duì)象，在充分研究我國既有居住小區(qū)更新規(guī)劃相關(guān)機(jī)制、原則、方法的理論基礎(chǔ)上，深度剖析了呼鐵局既有居住小區(qū)現(xiàn)狀及存在問題，并提出了對(duì)應(yīng)策略。

1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介

呼和浩特市賽馬場(chǎng)鐵路小區(qū)位于呼和浩特市新城區(qū)北二環(huán)路以南，東鄰哲理木路，西鄰呼倫北路，北接成吉思汗大街。該小區(qū)為2000年以前呼和浩特鐵路局呼市地區(qū)建設(shè)規(guī)模最大的職工居住小區(qū)，占地138畝，建筑面積158760m2。小區(qū)布局為“行列式”多層住宅，是典型的鐵路職工 “單位大院”型社區(qū)。

2 現(xiàn)狀分析

賽馬場(chǎng)小區(qū)分三期進(jìn)行建造，建造年代自1981年起至1998年止。由于當(dāng)時(shí)建造初衷是以滿足職工基本居住條件為主，所以小區(qū)戶型、面積配套設(shè)施等設(shè)計(jì)與當(dāng)前職工生活需求產(chǎn)生了矛盾。加之公共部位設(shè)施、設(shè)備、小區(qū)住戶及物業(yè)部門缺乏有效的維護(hù)和管理，導(dǎo)致環(huán)境相對(duì)雜亂，設(shè)施相對(duì)老舊，小區(qū)整體品質(zhì)急需改善和提高。

由于戶型較小，居住密度較高，樓梯間內(nèi)公共部分很多家庭用來存放雜物，環(huán)境臟亂。在保溫節(jié)能方面，建筑外墻未設(shè)保溫層，屋面保溫性能也較差，窗戶為雙層鋼窗。90年代末為改善居住環(huán)境和面貌，鐵路局對(duì)該居住小區(qū)外里面進(jìn)行了粉刷，但小區(qū)缺乏物業(yè)管理及統(tǒng)一維護(hù)目前狀況并不理想。部分居民為改善自身居住條件，對(duì)自家門窗設(shè)備進(jìn)行了更換。

建筑室外環(huán)境相對(duì)寬敞，有公共空間系統(tǒng)綠地、活動(dòng)場(chǎng)地及基礎(chǔ)設(shè)施。由于該居住小區(qū)缺乏管理和必要維護(hù)，綠地植被被大量破壞，有些地方成了私家車停放場(chǎng)地，基礎(chǔ)設(shè)施也需要進(jìn)行修繕，整體環(huán)境有待改善。

3 更新改造方案

由于呼和浩特市賽馬場(chǎng)鐵路小區(qū)建筑結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，對(duì)戶型平面的改造影響建筑主體結(jié)構(gòu)，存在安全隱患，所以該項(xiàng)目改造主要著力于在總平面布局框架不變，按照現(xiàn)有布局重新規(guī)劃交通流線，組團(tuán)內(nèi)不允許機(jī)動(dòng)車輛行駛，實(shí)現(xiàn)人車分流，重新考慮添置一定比例停車空間；對(duì)于公共綠地容易破壞部分一是加高維護(hù)，二是采用植草磚等措施進(jìn)行保護(hù)，三是對(duì)集中綠地進(jìn)行設(shè)計(jì)，形成居住小區(qū)景觀；整治增加居住小區(qū)內(nèi)社區(qū)服務(wù)設(shè)施及配套商業(yè)設(shè)施，使居住小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施更加整體、完善具有活力，居民生活便利，小區(qū)管理方便。

3.1 道路及停車情況改造

道路情況改造：

呼和浩特市賽馬場(chǎng)鐵路小區(qū)內(nèi)的道路分為主干路（車行道）、支路（步行道）及部分小徑。主干路的任務(wù)繁重，車行、人行及停車，在居住小區(qū)中其主要的交通內(nèi)容有上下班（學(xué)）、購物、服務(wù)等最日常的生活性行為。在實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，居住小區(qū)空間環(huán)境的基本骨架是道路，更是居住區(qū)內(nèi)功能布局的基礎(chǔ)；在住戶的心里，道路是日常生活中家與外界連接的媒介。所以，提高居民整體的生活品質(zhì)是研究居住小區(qū)內(nèi)通路規(guī)劃結(jié)構(gòu)的主要依據(jù)。

“人車分行”：居住小區(qū)主入口設(shè)置在西側(cè)賽馬場(chǎng)東路，整個(gè)居住小區(qū)分為四個(gè)部分，車輛主要圍繞四個(gè)部分的環(huán)路雙向行駛，由于未進(jìn)行妥善規(guī)劃和管理，車輛會(huì)無序駛?cè)胝坝不访婊蚓G化帶中。為防止這種無序行駛狀態(tài)，建議對(duì)主要干道路沿石進(jìn)行加高，并在各宅前道路入口處種植綠色植物或加裝易拆卸移動(dòng)障

礙物進(jìn)行阻擋，同時(shí)設(shè)置局部停車位及臨時(shí)停車位。居民步行系統(tǒng)主要在區(qū)域內(nèi)硬化部分及集中綠地內(nèi)，這樣基本可以做到人車分流。

停車設(shè)施：

觀察居民實(shí)際生活使用情況，我們發(fā)現(xiàn)最方便的停車方式是按照每個(gè)單元設(shè)置停車場(chǎng)或者停車位，例如在住宅單元入口或附近的路邊；在綠化帶內(nèi)鋪裝植草磚，布置若干停車位。根據(jù)不同規(guī)模不同形式的住宅區(qū)，設(shè)置停車的布局應(yīng)該采用多種形式并存的方式。

停車系統(tǒng)：在改造過程中考慮到建造成本居住區(qū)以地上停車為主，多為道路兩側(cè)及宅前，基本滿足各類用戶停車需求。

3.2 景觀環(huán)境改造

對(duì)居住小區(qū)域內(nèi)植被進(jìn)行整合，在主干道路兩邊補(bǔ)植行道樹，對(duì)集中綠地部分進(jìn)行細(xì)化，增加曲折小路、休息區(qū)，安置健身器材等設(shè)施，使公共空間綠地、休閑及活動(dòng)功能相互滲透，增加空間趣味性。

在綠化改善設(shè)計(jì)時(shí)：一是對(duì)現(xiàn)有綠化植物進(jìn)行修繕；二是要適當(dāng)增加綠地面積充分利用閑置荒廢空間。景觀設(shè)計(jì)應(yīng)有層次性，不同的景觀區(qū)域應(yīng)有主次之分。注意植物搭配的經(jīng)濟(jì)性，同時(shí)考慮不同季節(jié)的景觀變化及居民對(duì)綠化空間的可參與性。注重廣場(chǎng)、入口等重要節(jié)點(diǎn)增加雕塑，水景等景觀設(shè)計(jì)，塑造居住小區(qū)的文化性。居住小區(qū)景觀設(shè)計(jì)也要充分考慮與休憩設(shè)施、休閑小徑、健身步道相結(jié)合，綜合把握各個(gè)因素之間的相互聯(lián)系，打造一個(gè)具有系統(tǒng)性、主體性、人文性的居住小區(qū)景觀環(huán)境。

環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)考慮：①考慮使用者的心理因素，滿足安全性、可觀、可觸、可聽的心理需求；②不同人群的使用需求；③要結(jié)合人體工程學(xué)進(jìn)行設(shè)計(jì)，滿足人體的日常行為模式，尺度宜人。

3.3 服務(wù)用房改造

整合居住小區(qū)社區(qū)服務(wù)用房，拆除小區(qū)東側(cè)鍋爐房，建立社區(qū)服務(wù)中心，服務(wù)中心設(shè)置活動(dòng)室、辦公用房、幼兒園、小型超市及商業(yè)中心等功能。一方面補(bǔ)充小區(qū)服務(wù)設(shè)施，整合小區(qū)分散雜亂的服務(wù)功能，另一方面主入口東側(cè)位置車流量較小不影響住戶正常出行交通。

本文從探索理論出發(fā)，最后回歸到實(shí)踐求證，旨在尋求一種合乎實(shí)際的既有居住小區(qū)更新機(jī)制用以指導(dǎo)設(shè)計(jì)方案，并期待為呼鐵局乃至國內(nèi)國有大型企業(yè)自建既有居住小區(qū)更新提供有價(jià)值的思考和成功的借鑒。