商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究

張曉東+尹璐

摘 要：眾所周知，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)問題已經(jīng)是中國(guó)的一個(gè)民生問題。而我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了2008年的短暫下行后，在國(guó)家的扶持下，2009年以后便恢復(fù)了上漲，然而隨著房產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，又再次引起國(guó)家對(duì)地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，從這一系列的調(diào)控政策不難看出我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的力度和決心。與此同時(shí)，國(guó)家的這些宏觀調(diào)控政策卻給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大的影響，使得不少的房企都在面臨很大的發(fā)展困難。所以說(shuō)，在國(guó)家的調(diào)控政策越發(fā)嚴(yán)厲的情形下，我國(guó)的房企如何避開威脅，抓住外部環(huán)境帶來(lái)的機(jī)遇，采取科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)投資、甚至商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)管理，是所有地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該認(rèn)真思考的問題。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；商業(yè)地產(chǎn)投資；研究

一、商業(yè)地產(chǎn)投資的內(nèi)涵和概念

房地產(chǎn)主要分住宅房地產(chǎn)、非住宅房地產(chǎn)兩大類。而商業(yè)地產(chǎn)就是對(duì)于住宅地產(chǎn)來(lái)說(shuō)的，其是房地產(chǎn)與商業(yè)的一個(gè)結(jié)合體，但并等于簡(jiǎn)單的把兩者相加。所謂的商業(yè)地產(chǎn)，主要是指在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的投資中，把開發(fā)規(guī)劃、投資估算、市場(chǎng)定位、招商、銷售以及運(yùn)營(yíng)管理等按照一定的順序作為整體流程進(jìn)行運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理。所以商業(yè)地產(chǎn)的形式是多種多樣，其包括shopping mall、購(gòu)物廣場(chǎng)、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)街、大賣場(chǎng)、酒店旅館、折扣店和住宅的底層商鋪等等。所以，地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，其是社會(huì)生產(chǎn)與再生產(chǎn)以及文化、科學(xué)、衛(wèi)生、教育等等多種社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體和基礎(chǔ)，其也正是處于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)地位。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)與其他行業(yè)相比較，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中又同樣具有高度的關(guān)聯(lián)性與綜合性，其發(fā)展可以帶動(dòng)一些相關(guān)行業(yè)得以更高、更快的發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)投資的主要特點(diǎn)

1.投資周期比較長(zhǎng)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資主要是經(jīng)過(guò)投資的前期（包括投資機(jī)會(huì)的研究、投資項(xiàng)目可行性的報(bào)告分析、投資項(xiàng)目建議、投資項(xiàng)目的評(píng)估和決策）、投資的實(shí)施期（包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理、項(xiàng)目控制和項(xiàng)目竣工驗(yàn)收）、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)或者營(yíng)銷期這三個(gè)階段，通常情況下，投資周期少則一至兩年，多則會(huì)數(shù)年到十幾年。而且，投資的回收期通常也需要幾年時(shí)間，甚至更長(zhǎng)。所以，投資者要想承受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和長(zhǎng)期的資金壓力，就必須十分重視投資的前期工作，要盡可能的避免風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失。

2.投資巨額。我們知道，商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，其從土地的購(gòu)置再到建造不動(dòng)產(chǎn)，投資額少則數(shù)十萬(wàn)、百萬(wàn)元，多則就會(huì)上千萬(wàn)元，甚至是數(shù)億元，常常會(huì)使很多實(shí)力不太雄厚的投資者望而興嘆，即便可以采取股份投資或者分期投資等方式，那也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。所以說(shuō)，對(duì)任何商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目，我們都必須要認(rèn)真的分析，并且慎重的作出決策。

3.對(duì)金融的依賴比較大。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所需要的巨額資金，就使投資者會(huì)在很大程度上需要金融部門的支持，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程中，通常需要向銀行進(jìn)行開發(fā)貸款來(lái)作為支撐。又由于商業(yè)地產(chǎn)自身具有很高的增值性，所以很多金融機(jī)構(gòu)（例如銀行）也愿意給商業(yè)地產(chǎn)的投資者提供大額貸款，通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)投資者能夠向金融機(jī)構(gòu)獲取70%左右的抵押貸款，并且能夠享受到金融機(jī)構(gòu)利息方面的一些優(yōu)惠。因此，金融機(jī)構(gòu)的支持，已然成為整個(gè)地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)得以健康持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。

4.商業(yè)地產(chǎn)投資具有高收益的特點(diǎn)。商業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入是商業(yè)地產(chǎn)的主要盈利來(lái)源。建成后商業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理、區(qū)位的影響等等，都會(huì)直接影響到收入的產(chǎn)生。那么，一個(gè)具有良好品牌效應(yīng)、并且運(yùn)作成熟的商業(yè)地產(chǎn)，其自身價(jià)值的提升也完全能夠看作是投資的高收益。

5.受國(guó)家政策的影響性很大。由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資的屬性具有不完整性（只有使用權(quán)卻沒有所有權(quán)），這樣使得商業(yè)地產(chǎn)不只是體現(xiàn)一種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也同樣體現(xiàn)了一種社會(huì)關(guān)系和法律關(guān)系，所以，商業(yè)地產(chǎn)的投資比其他任何投資行為都要受到政府更多的干預(yù)和規(guī)范。我國(guó)政府就為調(diào)控地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)了不少政策，給商業(yè)地產(chǎn)也帶來(lái)了巨大影響。然而商業(yè)地產(chǎn)也在很大程度上影響著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并推進(jìn)了相關(guān)政策的不斷修改。

三、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目過(guò)程中的重要地位

房地產(chǎn)的投資運(yùn)作是覆蓋很多方面的極為復(fù)雜的一個(gè)系統(tǒng)工程，風(fēng)險(xiǎn)投資專家在實(shí)際的操作過(guò)程中受到資本收益率以及時(shí)間的要求，一般會(huì)運(yùn)用到社會(huì)關(guān)系、金融市場(chǎng)運(yùn)作、科學(xué)施工管理等等各種手段，從而在所投資的企業(yè)或者項(xiàng)目中得到高額的回報(bào)，最終實(shí)現(xiàn)自己與投資者的目標(biāo)。具體的商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)作包括很多方法與程序，如融資技巧、選擇商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和運(yùn)行等等，在這其中最重要的就是商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及選定，這是預(yù)示投資成敗與否的非常關(guān)鍵因素。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估可以使投資專家與投資者都能全面認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)目各個(gè)部分的關(guān)鍵點(diǎn)、項(xiàng)目總體的運(yùn)作過(guò)程以及其重要價(jià)值的所在，幫助投資者發(fā)現(xiàn)蘊(yùn)藏著較大潛力的項(xiàng)目，使其在決策中能夠有根有據(jù)，并能初步篩選出最合適的投資對(duì)象，以得到預(yù)期的投資回報(bào)。因此，商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的投資決策中占具著十分重要的地位。

四、商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析

1.政策風(fēng)險(xiǎn)的分析研究

政策風(fēng)險(xiǎn)是由于國(guó)家政策潛在變化帶給地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)者和交換者不同形式上的經(jīng)濟(jì)損失。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上會(huì)受到政府的控制，特別是在產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整、土地供應(yīng)、環(huán)保等方面，都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資者構(gòu)成了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（1）產(chǎn)業(yè)政策的風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)業(yè)政策的風(fēng)險(xiǎn)是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)政策的變化引起對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)的變化，最終很可能給商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者和生產(chǎn)者帶來(lái)?yè)p失。例如當(dāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的政策發(fā)生變化時(shí)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)需求結(jié)構(gòu)的影響也是很明顯的。比如說(shuō)當(dāng)制造業(yè)和工業(yè)在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占比增大時(shí)，此時(shí)對(duì)加工制造等行業(yè)的廠房需求就會(huì)增加，這就有可能對(duì)服務(wù)業(yè)與其他商品的需求下降。另外，在我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策中，若是重視并且優(yōu)先發(fā)展了房地產(chǎn)行業(yè)，就會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)銷商和投資商都帶來(lái)好處；若是限制甚至打壓地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，那么就會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)銷商和投資商們都帶來(lái)?yè)p失。由此可見，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)改革風(fēng)險(xiǎn)還是很高的，只要經(jīng)濟(jì)發(fā)生過(guò)熱的時(shí)候，國(guó)家通常都是要先壓縮固定資產(chǎn)的投資規(guī)模，會(huì)對(duì)很多在建的項(xiàng)目實(shí)施緩建措施或者停建。而這些政策的出臺(tái)必然導(dǎo)致工期的延長(zhǎng)、利息的增加、資金的滯壓，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，必將帶來(lái)不小的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）土地供應(yīng)政策的風(fēng)險(xiǎn)

土地供應(yīng)政策主要包括：土地利用年度計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、征地政策和收購(gòu)儲(chǔ)備政策等等。房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)最重要要素就是土地要素，其是開發(fā)商的命脈，而土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)根據(jù)政策目標(biāo)所進(jìn)行調(diào)整，我國(guó)政府也會(huì)通過(guò)該調(diào)節(jié)杠桿，對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。當(dāng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)就會(huì)通過(guò)減少供地量或者提高地價(jià)來(lái)減少需求，從而達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展和減緩?fù)顿Y增長(zhǎng)速度的目的；當(dāng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)比較蕭條時(shí)，就應(yīng)該與貨幣政策、財(cái)政互相配合使用，進(jìn)而才能加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我國(guó)目前，政府是通過(guò)招、拍、掛的方式來(lái)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行出讓的，土地的供給量不斷，可是開發(fā)商們之間的競(jìng)爭(zhēng)則更加激烈，而土地拍賣價(jià)格的上漲更會(huì)增加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本和投資風(fēng)險(xiǎn)。

（3）環(huán)保政策變化的風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論是在前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，或者是在施工建設(shè)階段，都一定會(huì)遇到一些環(huán)保問題。比如污水處理要求、綠化要求、施工的外部效應(yīng)等等。也隨著我經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，城市管理也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃和施工管理都提出了越來(lái)越高的要求。那么，當(dāng)環(huán)保政策發(fā)生改變時(shí)，有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也將由此而改建或者遷移，甚至增加環(huán)保功能用以符合最新政策的要求，這些都會(huì)增加企業(yè)的建筑成本。

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的分析研究

（1）市場(chǎng)供求的風(fēng)險(xiǎn)

任何市場(chǎng)的供求關(guān)系都是不確定的和動(dòng)態(tài)的，而這種動(dòng)態(tài)性也直接決定了市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)管理者們收入的不確定性，然而商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者們所承擔(dān)的該種風(fēng)險(xiǎn)往往比其它的市場(chǎng)要大一些，這是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值在很大程度上會(huì)受供求關(guān)系的影響。只有對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的供求關(guān)系進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)并且作出客觀的判斷，充分把握市場(chǎng)供求變化的規(guī)律，才會(huì)有可能規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（2）金融風(fēng)險(xiǎn)

金融風(fēng)險(xiǎn)是指由于金融機(jī)構(gòu)的政策發(fā)生變化，從而給商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，主要是由利率變化、匯率變化等方面所引起。商業(yè)地產(chǎn)投資通常所需的大量資金，必須借助銀行的開發(fā)貸款來(lái)支持，那么利率的變化必然會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)不小的影響，例如利率上升時(shí)，開發(fā)商的資金成本就會(huì)增加，而投資者的購(gòu)買欲望卻會(huì)下降。另一方面如果投資籌集的資金是外匯資金時(shí)，那么匯率的變化也同樣會(huì)對(duì)投資者的融資帶來(lái)很不利的影響，甚至增加融資成本。可見，金融風(fēng)險(xiǎn)既會(huì)增加商業(yè)地產(chǎn)投資的開發(fā)成本，也會(huì)抑制市場(chǎng)的需求，這無(wú)疑也會(huì)給投資者帶來(lái)?yè)p失。

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