試論商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)控制方法

劉琨

摘 要：本文將圍繞商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)控制方法進(jìn)行詳細(xì)的討論，并根據(jù)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀提出了一些引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更好的規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的措施，從而讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理職能在新形勢下有效且充分的發(fā)揮出來。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；財務(wù)控制內(nèi)涵；財務(wù)控制方法

一、前言

隨著我國國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢的日益嚴(yán)峻化，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的發(fā)展壓力與挑戰(zhàn)。尤其是2008年的金融危機爆發(fā)以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到寒冬。盡管后來快速復(fù)蘇，但是，國家開始出臺了一些穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的各種舉措，這就讓原本競爭十分激烈的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些不適應(yīng)的地方。暴利時代對于房地產(chǎn)行業(yè)來說已經(jīng)是一個過去式了。房地產(chǎn)行業(yè)要想獲得較多的利潤，就需要盡快改變粗放式的經(jīng)營模式。很多地產(chǎn)企業(yè)都投入到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中，為了避免市場經(jīng)營風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該采取合適的財務(wù)控制方法，以最大限度的規(guī)避不必要的財務(wù)風(fēng)險。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國在2010年出臺了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控大幕就正式拉開了。2011年，我國又再一次推出了房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施，希望讓快速增長的房地產(chǎn)市場能夠在行政手段干預(yù)之下逐漸回歸到理性的發(fā)展空間，即讓國家宏觀調(diào)控手段來直接調(diào)控房價。雖然說這些房地產(chǎn)調(diào)控政策在一定程度上影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但是，商業(yè)地產(chǎn)仍然呈現(xiàn)出一種爆發(fā)式的增長趨勢，其開發(fā)投資額與銷售額都達(dá)到了近些年來的新高。那么，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須做好自己的財務(wù)控制工作，即通過科學(xué)、合理且可行的財務(wù)控制方法來最大限度的規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。

三、財務(wù)控制的基本內(nèi)涵

所謂財務(wù)控制就是指企業(yè)對自己的資金投入以及受益的全過程和結(jié)果進(jìn)行一定的衡量，一旦出現(xiàn)問題會及時進(jìn)行修正，從而讓企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)得以順利實現(xiàn)，最終讓企業(yè)的財務(wù)計劃能夠按期完成。根據(jù)現(xiàn)代財務(wù)管理理論，企業(yè)最為關(guān)鍵的理財目標(biāo)就是要實現(xiàn)企業(yè)最大化的財富目標(biāo)。因此，企業(yè)財務(wù)控制的綜合性目標(biāo)就是要在相關(guān)法律法規(guī)允許的框架之內(nèi)，盡可能的優(yōu)化一切資源配置，讓其獲得最大化的配置效益。在企業(yè)財務(wù)控制過程中，企業(yè)需要根據(jù)委托責(zé)任目標(biāo)和其他相關(guān)的績效考核標(biāo)準(zhǔn)來確定一個合理的財務(wù)控制目標(biāo)，從而確保企業(yè)理財目標(biāo)的順利實現(xiàn)。因此，我們說，企業(yè)的財務(wù)控制工作將為企業(yè)的理財目標(biāo)提供服務(wù)。

四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)控制方法

就目前的情況來看，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)控制方法主要有五種。（1）授權(quán)批準(zhǔn)控制方法。這是一種企業(yè)內(nèi)部部門或員工在處理一些經(jīng)濟業(yè)務(wù)的時候，需要得到相應(yīng)的職責(zé)權(quán)限。應(yīng)該來說，這個經(jīng)濟業(yè)務(wù)授權(quán)制度體系在企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范體系中貫穿始終，與各種業(yè)務(wù)流程緊密聯(lián)系在一起。那么，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，授權(quán)批準(zhǔn)控制方法主要就是對土地款的支付以及固定資產(chǎn)的購置等進(jìn)行職責(zé)授權(quán)的審批。這種授權(quán)批準(zhǔn)控制方法不僅可以有效把控企業(yè)內(nèi)部各個不同職能部門職責(zé)內(nèi)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，同時還可以在一定程度上有效防范部門或個人的職權(quán)濫用行為，確保企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟業(yè)務(wù)的公平、公開以及公正；（2）貨幣資金控制方法。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如果有一個科學(xué)完善的貨幣資金控制體系的話，將可以大大降低它的經(jīng)營風(fēng)險，切實提高它的資金使用效率，從而為企業(yè)帶來最大化且最優(yōu)化的經(jīng)濟效益。那么，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該在采取貨幣資金控制方法的時候，根據(jù)對現(xiàn)金流量的預(yù)測來對實際的資金預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行及時且不斷的調(diào)整，最終要找到一個最為合適的貨幣資金控制的發(fā)展規(guī)模。在新形勢下，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在面對國家宏觀調(diào)控政策以及金融機構(gòu)貸款利率提升的情況的時候，就應(yīng)該讓貨幣資金控制方法做到盡可能的合理與科學(xué)。這就是說，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)該在面對日益加大的市場競爭壓力的時候，強化對投資項目的風(fēng)險分析與可行性分析，確保企業(yè)面臨的金融環(huán)境與施工環(huán)境盡可能的暢通。同時，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還需要與銀行等金融機構(gòu)建立一種良好的關(guān)系，從而讓自己的資金鏈可以得到及時的補充。這是因為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，需要的資金量是巨大的。為了順利開展各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就需要運用好財務(wù)杠桿。當(dāng)前，隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺與實施，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始把財務(wù)管理目標(biāo)進(jìn)行了及時更新，不再簡單的追求最高化的經(jīng)濟利潤，主要是要確保自身的現(xiàn)金流充足，從而讓企業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展下去。此外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該及時關(guān)注各種政策與稅收所可能帶來的潛在資金風(fēng)險，可以在政策允許范圍內(nèi)進(jìn)行納稅籌劃，最大限度的提高企業(yè)的經(jīng)營利潤；（3）預(yù)算管理控制與成本控制方法。我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)基本上是由集團公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與管理的，各個項目公司實際上是具有獨立法人資格的子公司。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該根據(jù)每一個不同項目的經(jīng)營預(yù)算與經(jīng)營指標(biāo)來確定一個合理的年度預(yù)算指標(biāo)，主要是對企業(yè)的資金預(yù)算與盈利預(yù)測進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算編制。然后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)把相關(guān)預(yù)算上報給上一級的集團公司進(jìn)行審批，集團公司要與各個企業(yè)進(jìn)行溝通與平衡，并把反饋建議提供給每一個企業(yè)，督促它們做好相關(guān)的修改工作，最終確定一個更為科學(xué)合理的預(yù)算編制。那么，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的各個子公司在執(zhí)行具體的預(yù)算編制的時候，應(yīng)該讓財務(wù)負(fù)責(zé)人全面監(jiān)控實際的執(zhí)行過程，找到預(yù)算編制與實際執(zhí)行之間的差距，分析導(dǎo)致的原因，然后再以書面形式向集團公司的財務(wù)部進(jìn)行詳細(xì)匯報，從而讓集團公司對此有一個預(yù)警式的管理，有利于集團公司財務(wù)部做出更為全面的安排。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在支出預(yù)算內(nèi)的資金的時候，應(yīng)該嚴(yán)格根據(jù)財務(wù)審批制度來進(jìn)行支出審批，從而為企業(yè)的財務(wù)控制目標(biāo)順利實現(xiàn)提供堅實的基礎(chǔ)。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該成立相關(guān)的預(yù)算管理委員會，讓其全面負(fù)責(zé)企業(yè)預(yù)算編制與控制等。至于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本控制方法，主要就是說商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本支出是相當(dāng)大的一塊支出，它們必須做好嚴(yán)格的控制工作，從而確保商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲得超額利潤。那么，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在不同階段采取不同的措施，在立項階段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合考慮各種制約性因素，做好成本收益預(yù)算工作，并對潛在的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和評估。在施工階段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對施工圖進(jìn)行嚴(yán)格的先期檢查與審核，盡可能的避免由于設(shè)計圖紙變更或施工進(jìn)度變化而出現(xiàn)的額外費用。在竣工結(jié)算階段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)該根據(jù)合同要求把驗收合格的工程列入到竣工結(jié)算計劃當(dāng)中去；（4）財務(wù)報告內(nèi)部控制方法。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理過程中存在著一定的代理關(guān)系，因此，很容易產(chǎn)生道德風(fēng)險與逆向選擇問題。因此，為確保企業(yè)的財務(wù)報告內(nèi)容真實可靠，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理者就應(yīng)該制定相關(guān)措施來做好相關(guān)的監(jiān)督與控制工作。具體來說，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的董事會領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部審計對財務(wù)組織進(jìn)行監(jiān)督，有利于提高企業(yè)內(nèi)部審計工作的獨立性與權(quán)威性。董事會委派財務(wù)總監(jiān)對財務(wù)組織進(jìn)行監(jiān)督，使得企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督工作變得更為獨立。董事會設(shè)立專職財務(wù)董事對財務(wù)組織進(jìn)行監(jiān)督，這是一種較高層次上的財務(wù)監(jiān)督工作，并由董事會授權(quán)財務(wù)總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部審計對財務(wù)組織進(jìn)行監(jiān)控，還要讓董事會所屬以及獨立董事組成的審計委員會進(jìn)行財務(wù)監(jiān)控，從而確保企業(yè)內(nèi)部財務(wù)報告的可靠性與企業(yè)經(jīng)營活動的合法性，最終提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)控制效果。

參考文獻(xiàn)：

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