24個(gè)大中城市人均住房面積及房價(jià)相對泡沫估算

摘 要：國家統(tǒng)計(jì)局公布的“城市人均住宅建筑面積”反映的是有當(dāng)?shù)貞艏⒂凶》康某鞘芯用竦娜司》棵娣e，與城市人均實(shí)際住房面積的概念存在著較大的差別。對我國24個(gè)主要大中城市實(shí)際人均住房面積的估算結(jié)果明顯小于統(tǒng)計(jì)年鑒公布的數(shù)據(jù)，而且不同城市之間存在較大的差距；利用估算結(jié)果進(jìn)一步估計(jì)各城市的房價(jià)相對泡沫指數(shù)，結(jié)果表明一些城市相對于其他城市存在較高的房價(jià)泡沫。我國城市人均住房面積與發(fā)達(dá)國家相比還有明顯差距，對住房的剛性需求仍然強(qiáng)勁，房地產(chǎn)業(yè)還將保持較快的增長速度；對已經(jīng)出現(xiàn)較大房價(jià)泡沫的城市，應(yīng)防止其局部風(fēng)險(xiǎn)向全局風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化，而對于房價(jià)泡沫程度不高的城市，應(yīng)支持居民的合理住房需求。

關(guān)鍵詞：人均住房面積；房價(jià)泡沫；人均居住面積；房地產(chǎn)市場；房價(jià)相對泡沫指數(shù)；住房需求；城鎮(zhèn)人口；人均可支配收入；房屋折舊率

中圖分類號：F293；F222.34 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1674-8131（2015）01-0060-06

一、引言

在談到中國是否存在房地產(chǎn)供給過剩以及是否存在房地產(chǎn)價(jià)格泡沫時(shí)，媒體、房地產(chǎn)從業(yè)者、政府部門官員以及研究學(xué)者經(jīng)常引用的一個(gè)指標(biāo)就是國家統(tǒng)計(jì)局公布的“城市人均住宅建筑面積”。

人均住房面積數(shù)據(jù)對于分析和預(yù)測我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要意義。如果居民的住房現(xiàn)狀已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平，那么今后房地產(chǎn)投資的增長速度將有可能出現(xiàn)趨勢性的下降；而如果居民的住房狀況與發(fā)達(dá)國家相比還有很大的差距，那么隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的繼續(xù)，房地產(chǎn)投資仍將保持較快的增長速度，繼續(xù)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。事實(shí)上，目前關(guān)于房地產(chǎn)投資是否過剩、房地產(chǎn)投資未來的走勢以及是否存在房地產(chǎn)價(jià)格泡沫等問題的判斷，都與這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有關(guān)。如果這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有偏差，不能反映城市居民實(shí)際的住房情況，那么就會(huì)嚴(yán)重誤導(dǎo)人們對房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢的判斷。

按照《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)，2012年我國城市人均住宅建筑面積為32.9平方米，已經(jīng)達(dá)到了較高的水平。目前在世界發(fā)達(dá)國家中，美國的人均居住面積大概為60平方米，英國、法國、德國的人均住宅面積大概為35平方米左右。雖然由于統(tǒng)計(jì)口徑的不一致，我國的數(shù)據(jù)很難與世界其他國家進(jìn)行精確的對比，但似乎可以大致判斷，我國城市居民人均住房面積已經(jīng)基本達(dá)到了發(fā)達(dá)國家的水平?？紤]到中國各個(gè)地區(qū)和城市的居住條件存在較大的差異，在北京、上海等特大型城市，由于人口規(guī)模龐大，人均住房面積應(yīng)相對較低，但是按照各個(gè)城市統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，即使在北京，全市城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積也已經(jīng)達(dá)到29.26平方米（2012年），如果按戶均3口人計(jì)算，則戶均住房面積已接近90平方米這一數(shù)值也接近日本東京的人均住房面積，根據(jù)日本統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，日本家庭平均每戶住房面積由1983年的81.6平方米升到2008年的92.4平方米 （Statisrical Handbook of Japan， 2013，日本國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站：http：//www.stat.go.jp）。 。也就是說，從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，我國的人均住房面積已經(jīng)基本達(dá)到了發(fā)達(dá)國家的水平。

但是，統(tǒng)計(jì)年鑒公布的數(shù)據(jù)似乎與現(xiàn)實(shí)情況并不符合。特別是在大城市，快速增長的人口規(guī)模和家庭數(shù)量導(dǎo)致對住房的剛性需求依然十分強(qiáng)烈，不論是買房還是租房，房源短缺、一房難求的現(xiàn)象普遍存在，無論是房價(jià)還是房租都呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢；而一般收入人群的收入難以支付高昂的房價(jià)或租金，合租和群租成為新入職年輕人的普遍選擇。因此，有必要對國家統(tǒng)計(jì)局公布的“城市人均住宅建筑面積”指標(biāo)進(jìn)行分析，厘清其真正的含義。

已經(jīng)有學(xué)者對全國人均住房面積進(jìn)行過測算。鄭玉歆（2014）、李昕和徐滇慶（2014）等已經(jīng)清楚地指出，國家統(tǒng)計(jì)局的這個(gè)數(shù)據(jù)來自入戶抽樣調(diào)查，是有特定含義的。調(diào)查人員通過詢問有戶籍和有住房的當(dāng)?shù)丶彝サ淖》棵娣e，得到人均住房面積的數(shù)據(jù)。因此，這一數(shù)據(jù)其實(shí)反映的是城市中有當(dāng)?shù)貞艏⑶矣凶》康木用竦娜司》棵娣e。這與城市人均實(shí)際住房面積的概念存在著較大的差異。目前中國正處于城鎮(zhèn)化的加速時(shí)期，在大城市，常住人口數(shù)大大超過城市戶籍人口，而沒有當(dāng)?shù)貞艏某鞘谐Ｗ∪丝诘娜司》棵娣e很有可能小于有當(dāng)?shù)貞艏用竦娜司》棵娣e。因此，這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)明顯高估了我國城市實(shí)際人均住房面積。鄭玉歆（2014）利用城鎮(zhèn)人口和新建住房建筑面積數(shù)據(jù)，假設(shè)1986年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為10平方米，折舊率為2%，估算了1985—2012年全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積。按照他的估算，2012年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅為18平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于統(tǒng)計(jì)年鑒公布的32.9平方米，也明顯低于歐美以及日本等發(fā)達(dá)國家。

張延群：24個(gè)大中城市人均住房面積及房價(jià)相對泡沫估算

我國目前正處于快速城鎮(zhèn)化時(shí)期，近十多年來各個(gè)地區(qū)的城鎮(zhèn)化率都有明顯上升。但是由于享有的資源和自然稟賦不同，各個(gè)城市吸引人口流入的程度有較大的差異。由于具有較多的就業(yè)機(jī)會(huì)、較濃厚的文化氛圍、較高的教育醫(yī)療等社會(huì)服務(wù)水平以及一般來說較好的氣候條件等，我國一些大城市，特別是直轄市和各個(gè)省會(huì)城市正在吸引更多的人口流入。圖1是2002—2012年我國部分城市人口規(guī)模的增長，可以看出，其中存在著很大的差異，最高的天津達(dá)到118%，而最低的哈爾濱只有20%。人口增長速度的不同是形成各城市人均住房面積、住房供給以及房價(jià)存在較大差異的一個(gè)主要原因。我國目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較明顯的分化，在北京、上海等一線城市，住房供不應(yīng)求的狀況還很明顯，體現(xiàn)為房價(jià)的持續(xù)上升和高位企穩(wěn)；但是，在一些二、三線城市，出現(xiàn)了房屋成交量下降、新建房屋庫存上升的情況，房價(jià)下行的壓力較大。因此，對各個(gè)城市的人均居住情況進(jìn)行準(zhǔn)確測算對于預(yù)測房價(jià)和房地產(chǎn)投資的走勢也是十分必要的。雖然在各個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)年鑒中可以查到“城市人均住宅建筑面積”數(shù)據(jù)，但其統(tǒng)計(jì)的口徑和方法與中國統(tǒng)計(jì)年鑒是一致的，即反映的是有當(dāng)?shù)貞艏⑶矣凶》考彝サ娜司》棵娣e，因此也存在明顯高估的傾向。

本文的主要工作和貢獻(xiàn)是，對我國24個(gè)主要大中城市的實(shí)際人均住房面積進(jìn)行了估算，然后測算各個(gè)城市的房價(jià)相對泡沫指數(shù)，并對其形成的原因進(jìn)行分析。研究的結(jié)果對于判斷不同地區(qū)房價(jià)的泡沫水平以及房地產(chǎn)投資的走勢具有一定的指導(dǎo)意義。

二、24個(gè)大中城市實(shí)際人均住房面積的估算

本文采用與鄭玉歆（2014）類似的方法估算我國24個(gè)主要大中城市由于一些主要大中城市的人口數(shù)據(jù)不全（如沈陽、拉薩等）等原因，在本文的計(jì)算中沒有包含。 的人均住房面積，再對各城市的人均住房面積進(jìn)行加權(quán)后計(jì)算全國城市人均住房面積。在計(jì)算大中城市的人均住房面積時(shí)，用到的數(shù)據(jù)是城鎮(zhèn)人口（北京、天津、上海）以及城市戶籍非農(nóng)業(yè)人口（其他城市）、各年的城市住宅竣工房屋面積，數(shù)據(jù)來源為WIND數(shù)據(jù)庫，樣本區(qū)間為2002—2012年。假設(shè)2001年各城市的人均住房面積為15平方米，按照公式（1）計(jì)算2002—2012年各年的住宅總面積：

ht=ht-1（1-α）+st（1）

公式（1）中的ht（ht-1）是當(dāng)年（上一年）的住宅總面積；α是住宅的折舊率，按照新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，住宅的折舊率為2.7%，考慮到我國目前城市建設(shè)過程中存在著大拆大建的情況，α的取值有可能低估，在本文的計(jì)算中，α取值為3%；st為當(dāng)年竣工的住宅商品房面積。在得到住宅總面積之后，除以人口數(shù)據(jù)，得到各城市的人均住房面積；再對各城市的人均住房面積按照人口比例進(jìn)行加權(quán)平均，得到全國的城市人均住房面積。

在計(jì)算人均住房面積時(shí)，最適合的人口數(shù)據(jù)應(yīng)是城鎮(zhèn)常住人口數(shù)，因?yàn)槌擎?zhèn)常住人口更能反映真實(shí)的住房需求。但是由于數(shù)據(jù)的可得性，在本文的計(jì)算中，除了北京、上海、天津外，其他城市用的是城市戶籍非農(nóng)業(yè)人口。城市戶籍非農(nóng)業(yè)人口一般少于城市的常住人口，特別是在流動(dòng)人口較多的大型城市，比如在福州，2010年的城鎮(zhèn)常住人口為440.8萬，而戶籍非農(nóng)業(yè)人口為266.4萬。因此，在計(jì)算人均住房面積時(shí)，會(huì)出現(xiàn)高估的傾向，特別是對于流動(dòng)人口較多的大型城市，高估的程度會(huì)更高。

表1為2005和2012年24個(gè)主要大中城市人均住房面積的估算值以及統(tǒng)計(jì)年鑒公布的數(shù)據(jù)?？梢钥闯觯松虾?005年的數(shù)據(jù)，估計(jì)值全部小于年鑒數(shù)據(jù)。按照各城市的人口規(guī)模加權(quán)平均計(jì)算的2005和2012年我國城市人均住房面積分別為16.4和為20平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)（26.1和32.9平方米）。同時(shí)，人均住房面積在不同城市之間存在較大的差距。在人口較多的大型城市，如北京、上海、天津，人均住房面積為14～17平方米左右，而人口規(guī)模較少的城市，如呼和浩特和貴陽等，人均面積達(dá)到30多平方米。人口規(guī)模較大的城市人均住房面積普遍低于人口規(guī)模較小的城市。

三、城市房價(jià)相對泡沫指數(shù)的測算

我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫是一個(gè)一直存在爭論的問題。本文對不同城市房價(jià)的相對合理性和相對泡沫程度進(jìn)行了簡單的測算，測算結(jié)果對于預(yù)測和判斷不同地區(qū)房價(jià)和房地產(chǎn)投資的走勢具有參考價(jià)值，同時(shí)能夠大致厘清房價(jià)相對泡沫指數(shù)較高的原因。

我們的測算基于以下想法：一般來說，不能簡單地從某個(gè)城市房價(jià)的高低來判斷其泡沫水平。如果一個(gè)城市具有較高的人均收入以及較小的人均住房面積，即使房價(jià)較高，因其具有實(shí)際需求的支撐，也很難說其高房價(jià)就有泡沫。相反，如果一個(gè)城市住房供給很大，人口流入的速度較慢，同時(shí)人均收入又較低，那么即使房價(jià)相對較低，也可能出現(xiàn)房價(jià)相對泡沫程度較高的情形，其出現(xiàn)房價(jià)下跌以及房地產(chǎn)投資增速下滑的可能性反而會(huì)大于一些房價(jià)較高的城市?；谶@一思想，我們設(shè)計(jì)了公式（2）來計(jì)算各城市的房價(jià)相對泡沫指數(shù)。

公式（2）中的HI、Δh、Δhp、Δy分別為各城市房價(jià)相對泡沫指數(shù)以及人均住房面積（2012年相對于2001年）、房價(jià)水平和人均可支配收入（2012年相對于2002年）的增長倍數(shù)。需要指出的是，這樣計(jì)算是基于2001年全國各城市都不存在房價(jià)泡沫的假設(shè)，而且計(jì)算的結(jié)果只是說明哪些城市的相對泡沫指數(shù)較高，即只是相對的大小，而不是絕對的大小。

從表2可以看到，相對于人均收入的增長，一些城市房價(jià)上漲和人均住房面積的提高幅度較大，使得這些城市的房價(jià)相對泡沫指數(shù)較高，如排在前兩位的寧波和杭州。貴陽的房價(jià)相對泡沫指數(shù)也排在較前的位置，主要是因?yàn)槿司≌娣e增長過快，或者說是相對于人口的增長速度來說，建了太多的房子。而北京、上海、廣州等房價(jià)較高的城市，其房價(jià)相對泡沫指數(shù)并不算高，主要的原因就是相對于人口規(guī)模的快速增加，新建住房的供應(yīng)相對不足，使得人均住房面積提高幅度較小，同時(shí)，其房價(jià)增長相對于收入增長來說并不是很高。我們的測算結(jié)果基本上得到了實(shí)際數(shù)據(jù)的支持，比如截止到2014年8月，寧波和杭州的房價(jià)下跌幅度在70個(gè)大中城市中居于前兩位。

四、結(jié)論和政策建議

本文對我國24個(gè)主要大中城市的城市人均住房面積進(jìn)行了測算，結(jié)果表明，到2012年各個(gè)城市之間的人均住房面積存在很大的差異性，最低不到15平方米，最高將近35平方米；進(jìn)一步通過加權(quán)平均得到全國城市人均住房面積為20平方米左右（2012年），遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國家統(tǒng)計(jì)局公布的32.9平方米；在估計(jì)人均住房面積的基礎(chǔ)上，考慮人均收入和房價(jià)等因素的影響對各個(gè)城市的房價(jià)相對泡沫指數(shù)進(jìn)行了測算，結(jié)果表明一些城市相對于其他城市存在較高的房價(jià)泡沫，預(yù)示著在這些城市出現(xiàn)房價(jià)下跌和房地產(chǎn)投資下降的風(fēng)險(xiǎn)較大，測算的結(jié)果基本與各城市目前房價(jià)和房地產(chǎn)投資的實(shí)際走勢相一致。

需要說明的是，在估算過程中，所選用的人口數(shù)據(jù)口徑、房屋折舊率以及2001年的初始人均住房面積（15平方米）等都有將實(shí)際住房面積高估的傾向，因此，這一數(shù)據(jù)應(yīng)該可以被看做是較樂觀的估計(jì)。我們的測算結(jié)果有以下政策含義：

第一，由于我國實(shí)際城市人均住房面積與發(fā)達(dá)國家相比還存在明顯的差距，如果考慮到房屋的質(zhì)量以及居住環(huán)境和生活與交通的便利性，差距就更加明顯。因此，可以預(yù)期，在未來較長的時(shí)期內(nèi)，城市居民對住房的剛性需求仍將十分強(qiáng)勁。

第二，由于各個(gè)城市的人均住房面積和房價(jià)相對泡沫指數(shù)都存在較大的差異，需要針對不同城市的具體情況出臺調(diào)控政策。對已經(jīng)出現(xiàn)較大泡沫的城市，應(yīng)防止其局部風(fēng)險(xiǎn)向全局風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化；而對于泡沫程度不高的城市，應(yīng)從促進(jìn)需求的角度放松限購和限貸政策，支持居民的合理住房需求。

本文測算的結(jié)果表明，隨著經(jīng)濟(jì)的增長以及居民收入水平的提高，在今后較長的時(shí)期，我國房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)還將保持較快的速度。同時(shí)，需要指出的是，住房是介于投資和消費(fèi)之間的商品，其有效需求主要取決于收入水平，而收入水平的提高取決于資本存量、勞動(dòng)投入以及勞動(dòng)生產(chǎn)率水平的提高。相對于投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)（如制造業(yè)以及基礎(chǔ)設(shè)施等）的投資，房地產(chǎn)投資對勞動(dòng)生產(chǎn)率提高的貢獻(xiàn)較小。因此，如果投資過分向房地產(chǎn)行業(yè)集中，對于提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、提高整體收入水平是不利的，從長期看會(huì)造成有支付能力住房需求的減少以及房地產(chǎn)市場的供過于求。因此，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提條件是，房地產(chǎn)投資的增長速度與全社會(huì)投資的增長速度應(yīng)相互協(xié)調(diào)，超出全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速的過快增長將是不可持續(xù)的。

參考文獻(xiàn)：

鄭玉歆.2014.為什么要強(qiáng)化政府增加住房供給的責(zé)任？[J].經(jīng)濟(jì)管理（4）：1-8.

李昕，徐滇慶.2014.房地產(chǎn)供求與演變趨勢：澄清一種統(tǒng)計(jì)口徑[J].改革（1）：33-42.

（編輯：夏 冬）