我國商品住房市場價(jià)格調(diào)整相對銷量滯后的原因探析

張正國

摘 要：應(yīng)用Granger因果檢驗(yàn)證實(shí)了我國商品住房市場存在價(jià)格調(diào)整相對銷量滯后的因果關(guān)系。這種關(guān)系主要是受到“住房短缺”的行業(yè)發(fā)展背景、商品住房的預(yù)售制度、企業(yè)現(xiàn)金流管理及房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)特點(diǎn)等四個(gè)方面的影響形成。但是，現(xiàn)在面對住房市場日趨平衡的供求關(guān)系，價(jià)格調(diào)整的規(guī)律也許將會改變。

關(guān)鍵詞：住房；價(jià)格；滯后

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）12-0061-02

一般來說，大多數(shù)行業(yè)的需求下降會很快引發(fā)價(jià)格調(diào)整，但我國的商品住房市場卻表現(xiàn)特別，近些年來，住房價(jià)格總體呈剛性上漲的特征，即使需求在較長時(shí)期內(nèi)下降，價(jià)格下降卻表現(xiàn)得明顯滯后。2008年，全國商品住房成交量從第二季度起就同比明顯下降，但直至12月份，全國70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)才同比出現(xiàn)了下降0.8%。2011年四季度至2012年三季度，商品住房成交量連續(xù)四個(gè)季度下降，但全國房價(jià)卻還呈現(xiàn)了穩(wěn)中微漲的態(tài)勢，并沒有跟隨下降。今年以來，商品住房成交量一直在下降，直至5月份，中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價(jià)指數(shù)顯示，住房價(jià)格環(huán)比連續(xù)上漲兩年后才首次下跌。面對需求大幅下滑和相應(yīng)的供給過剩，房價(jià)仍能堅(jiān)挺較長時(shí)間，且一再地發(fā)生，這說明不是偶然的，而是有其內(nèi)在原因。

一、我國商品住房市場需求與價(jià)格的實(shí)證關(guān)系研究

理論上，在完全競爭市場條件下，住房價(jià)格和交易量不存在相關(guān)性，但其前提是價(jià)格具有彈性。然而，價(jià)格彈性是一個(gè)很強(qiáng)的假設(shè)，長期看，價(jià)格機(jī)制終將起作用；但短期內(nèi)，價(jià)格機(jī)制受眾多因素制約，難以很快實(shí)現(xiàn)市場出清。此時(shí)，在出現(xiàn)需求或供給沖擊后，因協(xié)調(diào)失靈等原因，工資和價(jià)格不能迅速調(diào)整到使市場出清的水平。

（一）基礎(chǔ)方法與數(shù)據(jù)

本部分通過Granger因果檢驗(yàn)探討商品住房價(jià)格和銷量之間的關(guān)系，選取指標(biāo)為全國商品住房銷售價(jià)格（y）和銷售面積（x），數(shù)據(jù)來自中金網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫，受數(shù)據(jù)取得所限，樣本選取1991—2010年的年度數(shù)據(jù)，共20個(gè)樣本（見表1）。由于數(shù)據(jù)的自然對數(shù)變換不改變原來的協(xié)整關(guān)系，并能使趨勢線性化，消除異方差現(xiàn)象，所以對數(shù)據(jù)進(jìn)行了自然對數(shù)變換。

（二）實(shí)證結(jié)果

為避免“偽回歸”，采用ADF檢驗(yàn)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)變量都是平穩(wěn)的，可進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)。Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)時(shí)，只有當(dāng)檢驗(yàn)結(jié)果對滯后長度具有較低的敏感性時(shí)，結(jié)論才有較高的可信度，所以一般需要選擇不同的滯后階數(shù)進(jìn)行檢驗(yàn)，以考察結(jié)果的敏感性。根據(jù)上一原則，運(yùn)用EViews5.0軟件，經(jīng)過選取不同滯后階數(shù)對序列l(wèi)ny和lnx進(jìn)行Granger檢驗(yàn)，知選取到5階較為合理，檢驗(yàn)結(jié)果（見上頁表1）。格蘭杰因果檢驗(yàn)表明：對于5%的顯著性水平，在滯后二至四年內(nèi)，存在x對y單向的因果關(guān)系。其中，滯后兩期的顯著性水平明顯要小于其他滯后期，即滯后兩期的量價(jià)關(guān)系的置信度最高。

二、形成價(jià)格調(diào)整相對銷量滯后的因果關(guān)系原因

（一）形成的市場背景

住房是人類生存和發(fā)展的必需品，是人們實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展和自我滿足的基礎(chǔ)，是關(guān)系到社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要問題，它是一直貫穿于人類社會的重要問題。近些年來，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中我國城市商品住房市場也呈現(xiàn)了“住房短缺”特征，主要表現(xiàn)為價(jià)格的過快上漲。面對著房價(jià)一再飆升，近些年國家也一再出臺調(diào)控政策，諸如“國十條”、“限購令”、“限售令”等一系列的政策，但是總體效果不明顯，房價(jià)也一直總體呈現(xiàn)長期上漲態(tài)勢。在這樣的大背景下，即使需求階段性大幅下降，價(jià)格卻依然相對堅(jiān)挺，即使調(diào)整也明顯相對滯后，這與大多數(shù)行業(yè)的需求下降會很快引發(fā)價(jià)格調(diào)整截然不同。在這一現(xiàn)象下，作為市場參與主體之一的房地產(chǎn)企業(yè)在遇到需求開始下降時(shí)，也就自然地選擇“不降價(jià)”策略，等待市場的再一次復(fù)蘇。

（二）形成的制度性因素

探討商品住房價(jià)格調(diào)整相對銷量滯后的原因，商品住房預(yù)售制度是不得不面對的問題。1994年中國大陸出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》中建立了預(yù)售許可制度，前些年，各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。根據(jù)商品房預(yù)售制度，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間就可以預(yù)售，因而商品住房大多在交付使用前一年多就進(jìn)行了預(yù)售。

（三）形成的直接誘因

雖然預(yù)售制度為企業(yè)帶來了提前回款，但伴隨著企業(yè)對預(yù)售項(xiàng)目的持續(xù)資金投入及在其他生產(chǎn)環(huán)節(jié)的資金使用，企業(yè)的流動現(xiàn)金也會趨于疲弱。任何企業(yè)的現(xiàn)金流對企業(yè)的生存和發(fā)展都至關(guān)重要，而房地產(chǎn)行業(yè)對資金的依賴程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)尤為重要。在遲遲不見市場復(fù)蘇的情況下，起初堅(jiān)持不降價(jià)的部分開發(fā)商會開始面臨現(xiàn)金流轉(zhuǎn)困難的局面，就可能會選擇降價(jià)，希望盡快回收現(xiàn)金，降價(jià)效應(yīng)也逐漸會在市場傳導(dǎo)，最終形成了整個(gè)市場住房價(jià)格的滯后下降，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)困難成為了降價(jià)的直接誘因。每次房市處于低迷狀態(tài)，都與開發(fā)商現(xiàn)金流疲弱有直接的關(guān)系。

（四）形成的行業(yè)誘因

企業(yè)在產(chǎn)品銷售下降，現(xiàn)金流面臨緊張時(shí)，通常可以通過對外增強(qiáng)融資，對內(nèi)減少原料采購和生產(chǎn)的辦法來緩解資金壓力，當(dāng)然融資受資金成本和資產(chǎn)負(fù)債率的限制，不能無限進(jìn)行。至于房地產(chǎn)行業(yè)，前文已述及商品房預(yù)售制度能為其有別于大多數(shù)行業(yè)提前回收現(xiàn)金，這保障了其在一段時(shí)期內(nèi)沒有明顯的資金壓力，在房價(jià)長期上漲的背景下，采取降價(jià)措施的動力明顯不足。然而，銷售收入的下滑依然會在短期內(nèi)引發(fā)一定的財(cái)務(wù)壓力，此時(shí)的房產(chǎn)企業(yè)也會采用對外增強(qiáng)融資、對內(nèi)減少土地購置和壓縮新開工項(xiàng)目等方法進(jìn)行應(yīng)對，但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，企業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)又非常特別，因此財(cái)務(wù)壓力也會在一段時(shí)間以后變得越來越嚴(yán)重。

房地產(chǎn)企業(yè)特別的生產(chǎn)特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：首先，預(yù)售的項(xiàng)目需要后續(xù)資金不斷投入，來保證項(xiàng)目的順利交付，通常逾期交付需向購房者賠償巨額的違約金，且更不能形成爛尾樓。其次，減少土地購置一方面受以前行業(yè)長期利好的影響，剛開始銷售下降的時(shí)候，企業(yè)通常也不會判斷市場將轉(zhuǎn)入蕭條，原有的經(jīng)營計(jì)劃不會輕易改變；另一方面企業(yè)生產(chǎn)計(jì)劃受行業(yè)長達(dá)二年左右生產(chǎn)周期的影響，行業(yè)的未來不確定性大，其不能像普通商品那樣隨時(shí)調(diào)整生產(chǎn)計(jì)劃，企業(yè)根據(jù)持續(xù)經(jīng)營的需要，依然要投入資金購買土地。

三、主要結(jié)論及啟示

（一）結(jié)論

本文研究發(fā)現(xiàn)，我國商品住房市場價(jià)格調(diào)整相對銷量滯后的現(xiàn)象有其內(nèi)在的原因，實(shí)證表明了這種現(xiàn)象存在因果關(guān)系，且銷量是價(jià)格的格蘭杰因，形成這一現(xiàn)象的原因主要是以下幾個(gè)方面：在“住房短缺”的市場背景下，企業(yè)出于看好市場未來的設(shè)想，自然地采取“不降價(jià)”策略應(yīng)對行業(yè)低迷，以待市場的復(fù)蘇；商品房預(yù)售制度又為企業(yè)提前回收了大量超出其投入的現(xiàn)金，這為在一定時(shí)期選擇“不降價(jià)”策略提供了資金保障；在房地產(chǎn)企業(yè)等待市場復(fù)蘇的過程中，伴隨著銷售的下降，企業(yè)終究會出現(xiàn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)困難的問題，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)困難也成為了滯后降價(jià)回籠資金的直接誘因；房地產(chǎn)企業(yè)特別的生產(chǎn)特點(diǎn)，諸如預(yù)售的項(xiàng)目需要后續(xù)資金的不斷投入、土地購置量不會輕易減少及選擇性地壓縮新開工項(xiàng)目來避免可能的市場復(fù)蘇或政府收回土地的影響，這些都使企業(yè)在堅(jiān)持一段時(shí)期后現(xiàn)金流轉(zhuǎn)越來越困難，不得不選擇降價(jià)回籠資金，市場也就呈現(xiàn)了商品住房市場價(jià)格調(diào)整相對滯后的現(xiàn)象。

（二）啟示

自1998年住房制度改革以來，我國商品住房市場得到了快速發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所課題組的研究結(jié)論，目前城鎮(zhèn)居民住房條件得到明顯改善，實(shí)現(xiàn)了居住面積的跨越式提升，人均住房建筑面積從1998年的18.7平方米提高至2012年的32.9平方米，平均每個(gè)家庭擁有住房1套左右。從國際經(jīng)驗(yàn)看，在這個(gè)總量水平上，住房市場供求關(guān)系將趨向平衡。同時(shí)，在過去的十年中，住房價(jià)格上漲很快，2003—2013年，住房平均價(jià)格上漲1.7倍，年均漲幅為10.3%。過高的房價(jià)抑制了自住性住房需求的增長，今年的住房價(jià)格調(diào)整沒受任何調(diào)控政策或突發(fā)的金融危機(jī)影響，而是市場的自發(fā)反應(yīng)，中國樓市的基本面已經(jīng)發(fā)生了變化，按國際經(jīng)驗(yàn)看，總體供應(yīng)短缺的歷史或許已經(jīng)終結(jié)，價(jià)格調(diào)整的規(guī)律也許將改變，這也是以后還待研究的問題。

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