企業(yè)管理下的物管模式

鞠占江

隨著企業(yè)辦社會(huì)逐漸與主營(yíng)業(yè)務(wù)分離，二連分公司是油田公司內(nèi)部唯一一個(gè)集主營(yíng)業(yè)務(wù)和后勤服務(wù)的二級(jí)單位。2014年，二連油田公司明確提出了要加快物業(yè)管理市場(chǎng)化步伐，放開后勤服務(wù)低端業(yè)務(wù)工作量，逐步使部分后勤服務(wù)工作與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)接軌，實(shí)行區(qū)域化管理、社會(huì)化服務(wù)。作為主營(yíng)業(yè)務(wù)為主體的后勤服務(wù)單位，今后如何生存、發(fā)展，如何真正走向市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)化運(yùn)作，對(duì)此，我們就物業(yè)公司的定位、現(xiàn)狀及措施進(jìn)行了深入調(diào)查和分析。

油田企業(yè)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

市場(chǎng)機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不規(guī)范。由于油田內(nèi)部主營(yíng)業(yè)務(wù)、后勤服務(wù)工作沒(méi)有完全地分離分立，形成了主營(yíng)單位與物管單位工作層面上還存在大而全、小而全的現(xiàn)象，造成部分市場(chǎng)秩序有待規(guī)范。由于受地域管理和客觀因素的影響，油田公司內(nèi)部市場(chǎng)應(yīng)有待于放權(quán)，如目前油田物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育緩慢，絕大多數(shù)物資、用料仍由上級(jí)部門實(shí)行條管。這種運(yùn)行的物業(yè)管理模式，使物管單位既無(wú)壓力、又無(wú)動(dòng)力，既增加了后勤服務(wù)成本，又沒(méi)能充分利用當(dāng)?shù)厣鐣?huì)資源，造成服務(wù)成本的增加，也難以形成市場(chǎng)變化給后勤服務(wù)單位帶來(lái)的危機(jī)感，阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展。

管理和專業(yè)人才匱乏。在會(huì)戰(zhàn)初期，由于二連地域特殊，資源匱乏、物資運(yùn)輸不暢等客觀因素，為保障員工家屬的工作所需，二連分公司先后在錫林、阿爾善、賽漢、任丘、淖爾、張家口等區(qū)域相繼建立生活區(qū)和家屬區(qū)。為保證后勤服務(wù)單位的運(yùn)行，其后勤服務(wù)單位人員的構(gòu)成大部分是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)行或者是由于身體原因在一線患各種疾病而調(diào)到后勤單位，這些人在后勤服務(wù)單位占據(jù)大多數(shù)，真正懂經(jīng)營(yíng)、能經(jīng)營(yíng)、會(huì)經(jīng)營(yíng)、善經(jīng)營(yíng)的人才缺乏，而且由于油田物業(yè)管理發(fā)展時(shí)間較短，尚未建立起統(tǒng)一的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。加之一些管理人員觀念轉(zhuǎn)變不夠，缺乏對(duì)市場(chǎng)的理性認(rèn)識(shí)，看不到物業(yè)管理市場(chǎng)的廣闊前景，影響了對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的開發(fā)。

人工成本高，負(fù)擔(dān)過(guò)重。近幾年來(lái)，油田物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)成為前線單位甩包袱、安置老弱病殘以及子女就業(yè)的一個(gè)后勤服務(wù)單位，人工成本過(guò)高、負(fù)擔(dān)過(guò)重是油田物業(yè)單位的一個(gè)普遍現(xiàn)象。目前我站現(xiàn)有員工平均年齡在46歲以上，近3年內(nèi)有15名員工因達(dá)到法定年齡而退休，再加上從一線因病調(diào)到二線，形成了在職人員多、在崗工作少的工作局面。

尋求自我發(fā)展的實(shí)施對(duì)策

準(zhǔn)確地選擇市場(chǎng)定位。錫林小區(qū)現(xiàn)有住房45棟（A區(qū)18棟、舊區(qū)21棟、高層6棟），新舊區(qū)的水、電、暖、物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)問(wèn)題，一直執(zhí)行老區(qū)老辦法、新區(qū)新辦法，為改善房全面市場(chǎng)化的收費(fèi)模式，待舊區(qū)房產(chǎn)證辦理后，舊區(qū)的水電暖、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將執(zhí)行新區(qū)新辦法標(biāo)準(zhǔn)。今年改善房交付使用后，我們將做好高層改善房投入使用物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備工作。以前我們沒(méi)有高層管理經(jīng)驗(yàn)，接管高層后，我們需從編制物業(yè)管理所需的各種文件入手，包括《管理公約》《住戶手冊(cè)》《住戶守則》《裝修規(guī)則》《停車場(chǎng)規(guī)則》《租約》等制度。擬訂內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員編制，逐步分期、分批選聘管理人員及強(qiáng)化對(duì)轉(zhuǎn)型員工的培訓(xùn)力度。今年錫林基地供暖交由地方直接供暖后，我們將一部分員工充實(shí)到高層電梯的維修、電梯保潔等崗位，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)跟班和施工監(jiān)督兩種方式，以滿足和保證崗位需求。將一部分人員充實(shí)到礦區(qū)維修崗位中。

增加物業(yè)管理的科技含量。利用油田公司智慧礦區(qū)居家安康、便民服務(wù)、運(yùn)行監(jiān)管、基礎(chǔ)支撐四大建設(shè)平臺(tái)在錫林改善房投入使用的契機(jī)，實(shí)現(xiàn)錫林小區(qū)服務(wù)功能的整體提升；在智慧礦區(qū)居家安康工程方面，通過(guò)建立居民信息，包括居民家庭人員構(gòu)成、身體健康狀況，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)式地對(duì)居民提供針對(duì)性服務(wù)；便民服務(wù)方面，只要居民有需求，通過(guò)我們的終端服務(wù)人員，就可以第一時(shí)間為居民提供服務(wù)，居民不出屋就能享受到滿意服務(wù)。二是充分利用好綜合服務(wù)樓一站式服務(wù)大廳里的商店超市、菜店、銀行、收費(fèi)、民調(diào)、離退休、老年大學(xué)等服務(wù)功能及場(chǎng)所，保證居民不出院就能享受到便捷可心的服務(wù)。三是充分發(fā)揮電子監(jiān)控全覆蓋作用，有機(jī)地將服務(wù)熱線、礦區(qū)電子監(jiān)控平臺(tái)結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)同班值守，解答和處理員工家屬們提出的各種訴求和服務(wù)。四是錫林礦區(qū)整體建筑規(guī)模已形成，為提升錫林礦區(qū)整體管理水平，我們準(zhǔn)備對(duì)錫林礦區(qū)、錫林小區(qū)主要街道進(jìn)行路名的選定，讓路名成為錫林礦區(qū)整體提升的風(fēng)向標(biāo)。

完善物業(yè)管理的功能。物業(yè)管理的啟動(dòng)工作，包括高層交鑰匙后，辦理用戶入住手續(xù)、簽訂裝修協(xié)議、建立物業(yè)檔案資料、制訂設(shè)備設(shè)施的管理、保養(yǎng)、維護(hù)計(jì)劃，配置垃圾箱、綠化美化環(huán)境，積極營(yíng)造濃厚的居住環(huán)境和人文環(huán)境。物業(yè)管理的日常運(yùn)作方面，包括物業(yè)維修管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理、環(huán)境綠化管理、安全管理、有償服務(wù)管理等。在為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，以管理規(guī)定為依據(jù)，處理各種管理當(dāng)中出現(xiàn)的問(wèn)題。

加快供熱業(yè)務(wù)社會(huì)化。2014年，錫林浩特市環(huán)境保護(hù)局先后給分公司下達(dá)了鍋爐燃煤排放限期整改書。按照分公司錫林基地供暖整體工作部署，并安排分公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門，盡快完成錫林礦區(qū)鍋爐房年內(nèi)并入城市集中供熱管網(wǎng)相關(guān)工作，2015年，供暖期錫林礦區(qū)要基本實(shí)現(xiàn)集中供熱全覆蓋。盡快與社會(huì)方簽訂供暖合作協(xié)議，確保本年度實(shí)現(xiàn)社會(huì)化供熱。接入地方供暖后，礦區(qū)服務(wù)班要建立科學(xué)有效的監(jiān)管機(jī)制，確保供熱社會(huì)化后供暖溫度達(dá)標(biāo)，各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量不降低。要制訂和演練突發(fā)停暖應(yīng)急預(yù)案，確保供熱社會(huì)化平穩(wěn)過(guò)渡。

推動(dòng)礦區(qū)供水業(yè)務(wù)社會(huì)化。2014年，就錫林生活基地供水全部接入地方供水管網(wǎng)的問(wèn)題，我們先后與地方水務(wù)局、供給排水公司進(jìn)行了接洽。目前，錫市供水主管網(wǎng)管道已具備了與華油錫林供水主管網(wǎng)對(duì)接條件，分公司和地方供給排水公司簽訂一體化供水合作協(xié)議后，我們的供水工作全部由錫市供給排水公司管理。并按照相關(guān)協(xié)議，由我們做好相關(guān)維護(hù)和維修具體工作。

目前，油田物業(yè)管理行業(yè)正處于由傳統(tǒng)管理向現(xiàn)代管理，由經(jīng)驗(yàn)管理向理性管理，由人治管理向法治管理的方向發(fā)展的重要階段，隨著改革的不斷深入，只有不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，積極主動(dòng)地參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，才能夠開拓出更加廣闊的市場(chǎng)空間。

（作者單位：華北油田公司二連分公司）

（責(zé)任編輯：郝幸田）