公共選擇理論視角下地方政府對房地產(chǎn)業(yè)治理的路徑研究

匡亞林

【摘 要】公共選擇理論學(xué)者的觀點認(rèn)為政府不是萬能的，會有政府失靈的情況發(fā)生，并可能伴隨著政府失靈與市場失靈的雙重失靈。分析地方政府對中央政府政策的反映以及從理論和實踐的角度對地方政府治理房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析總結(jié)，各博弈主體的策略選擇分析，本文就房地產(chǎn)新政策中可能出現(xiàn)的問題予以公共選擇理論的視角切入，從國家的中央政策到地方政府的地方行為進(jìn)行分析，利用歸納法以及案例分析法等研究手段試圖尋找地方政府在房地產(chǎn)業(yè)治理中存在的問題，并從公共管理的角度針對現(xiàn)有的宏觀政策和微觀調(diào)節(jié)手段，提出具體的建議。

【關(guān)鍵詞】地方政府；公共選擇理論；房地產(chǎn)業(yè)治理；國五條；國八條

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的問題分析

根據(jù)國家頒布的“國八條”和“國五條”等政策信息來看，政府的組合拳引發(fā)了一些列限購升級的緊張聲勢，對地方的房地產(chǎn)業(yè)的連續(xù)漲價行為起到了一定的震懾力，隨著我國住房保障制度的不斷完善，地方政府依靠住房建設(shè)拉動經(jīng)濟(jì)的行為也伴隨著一系列問題。

（一）權(quán)力尋租

“尋租”與“DUP”：現(xiàn)代尋租理論基本上繼承了巴格瓦蒂的定義，將尋租活動歸納為人類社會中“追求直接的非生產(chǎn)性利潤”的活動（即DUP，Directly Unproductive Profit-seeking）。政府部門的權(quán)利擁有著和決策制定者有可能存在著以權(quán)利為籌碼謀求與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的利益博弈，把項目開發(fā)當(dāng)作是權(quán)利的商品化的資本，參與房地產(chǎn)市場競爭，并從中獲取高額的利益和回報，往往構(gòu)成權(quán)利腐敗的原動力和污染源，據(jù)統(tǒng)計，近幾年內(nèi)因以權(quán)謀私、貪污受賄等受到審查的領(lǐng)導(dǎo)干部中，僅涉及土地批租問題的就約占三分之一，其中不乏像成克杰、程維高、田鳳山等國家高層官員?！皩ぷ狻?，成了鮮花著錦下的大面積腐爛的膿瘡，給金色的中國房地產(chǎn)涂抹上了厚重的黑色與灰色。房地產(chǎn)“亂收費問題”實質(zhì)上是有關(guān)部門的“集體尋租”行為，不過是用合法的手段掩蓋了不合理的尋租事實，是更高級形式的尋租。它不僅加大了居民的購房成本，也使得房地產(chǎn)業(yè)不堪重負(fù)，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)向健康發(fā)展。

（二）政府失靈

公共選擇理論的理論假設(shè)，對于人性的假設(shè)的基于經(jīng)紀(jì)人假設(shè)理論，假定人是會受到利益的趨勢做出決策。而吳敬璉在《市場失靈與政府失靈》一文中提出政府失靈的主要表現(xiàn)有如下：一是政府的活動沒有有效的達(dá)到理想的目標(biāo)和民眾的期待；二是政府對于一些領(lǐng)域的行政管理成本過高，經(jīng)濟(jì)成本過高的目標(biāo)也屬于政府失靈的一種；三是在一定情況下既沒有過高的成本，并且完成了目標(biāo)，但行為過后引起了負(fù)效應(yīng)。

政府失靈的主要原因是因為政府自身存在著缺失而導(dǎo)致的資源分配難以實現(xiàn)帕累托最優(yōu)的分配低效，一方面地方政府的行政管理費用居高不下，龐大的費用開資造成一定程度的浪費；另一方面地方政府對于房地產(chǎn)業(yè)的形式的估計和現(xiàn)實的決策存在一定的決策失誤。

（三）市場失靈

1.信息不對稱

地方政府在房地產(chǎn)業(yè)治理的過程中存在著信息制度的不健全，市場主體中，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商對樓市的信息了解程度比購房者多，而房地產(chǎn)中介公司對于銷售信息和流程以及法規(guī)比購房者與開發(fā)商要多，造成了不同程度的市場信息不對稱。信息不對稱對于消費者而言是十分不利的，甚至連購買的宣傳口號都存在著一定程度的信息不對稱。政府要在各種利益的博弈中治理房地產(chǎn)業(yè)，更是因為信息的不對稱性而增加了難度。

2.外部性

外部性是指在地方政府治理房地產(chǎn)業(yè)的過程中，其他的利益方對待該產(chǎn)業(yè)采取以經(jīng)濟(jì)市場價格以外的變量或方式來影響他人的福利。一時通過不斷高漲的房價來影響社會，造成一部分人的貧富差距懸殊等問題；二是房價的攀高會影響金融業(yè)，特別是信貸的業(yè)務(wù)，而信貸業(yè)務(wù)往往與經(jīng)濟(jì)的景氣與否相關(guān)聯(lián)，突遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)對于按揭的社會人群影響較大。

3.壟斷

地方房地產(chǎn)業(yè)的地皮以及土地數(shù)量是有限，特別是某個區(qū)域內(nèi)土地具有一定的稀缺性，這種資源的稀缺性會造成土地的實際供應(yīng)量是有限的，有限的資源擁有者——開發(fā)商會哄抬價格，造成購買者的購買困境，開發(fā)商從中獲取超額的利潤。造成市場壟斷的現(xiàn)象往往與其他的因素相關(guān)聯(lián)而共同造成對地方政府治理房地產(chǎn)業(yè)的困難，例如：壟斷的背后往往跟隨著特權(quán)，特權(quán)往往跟隨者亂用職權(quán)，尋租還有腐敗等現(xiàn)象。

二、地方政府治理房地產(chǎn)業(yè)的路徑探析

著名的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者埃莉諾·奧斯特羅姆（美國政治經(jīng)濟(jì)學(xué)家）曾在中國大學(xué)演講的過程中分享了她的學(xué)術(shù)觀點，她認(rèn)為“威爾遜-韋伯范式”是造成政府失靈的主要原因，官僚制以及這種等級制度造成治理者無法在各種利于權(quán)衡中為公眾實現(xiàn)公共利益。而公共選擇理論的代表人物布坎南的觀點是認(rèn)為公共決策在現(xiàn)實的操作中難以實現(xiàn)平衡，介于各種利益的締結(jié)和利益的博弈中。

（一）落實中央房地產(chǎn)治理政策

自從2006年，中央政府對房地產(chǎn)市場的治理就開始出現(xiàn)了組合拳的現(xiàn)象，對于中央政府的文件與政策，存在著在執(zhí)行過程中被地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)卣睦嫠鶡o視或者是陽奉陰違的情況，那么如何把中央政府的政策精神落到實處，就顯得格外的重要了，而相關(guān)的監(jiān)管就顯得必不可少了。

地方政府要審時度勢，根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r，結(jié)合中央的文件與政策，有計劃的和有針對性的實施中央的精神，公共選擇理論認(rèn)為人都是追求利益的，是趨利避害的，那么針對這種假設(shè)就需要地方政府在制定和實施當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)規(guī)劃的同時，考慮綜合高利潤的房地產(chǎn)與較小利潤但為了更多的百姓滿足住房需求的實際情況，以中低檔的房屋為主線，而不是一味的建造高利潤的高價房，特別是地方政府應(yīng)該多滿足住房保障的政策，針對有住房困難的家庭和老年人等社會各類的有住房需要的弱勢群體帶了更多的優(yōu)惠舉措。

（二）完善房地產(chǎn)業(yè)稅收的分層治理

稅收是國民經(jīng)濟(jì)收入的主要來源，而稅收又具有調(diào)節(jié)性，政府部門可以利用稅收的的調(diào)節(jié)作用來調(diào)控地方政府的房地產(chǎn)業(yè)治理，總的來說，就是要分層次把不同需求的住房進(jìn)行分類，對于住房困難的群體盡量減稅甚至免稅，對于高檔住宅，像別墅或者是高檔休閑度假房可以提高其購買的稅收水平，以達(dá)到通過稅收來抑制高檔消費需求的行為。

最近幾年政府對于二手房屋交易的治理也比較重視，規(guī)定了在購買年限上通過炒房來獲取房屋收益的百姓出臺了一些限制性的措施，比如說對于個人購買的普通商品房在五年之內(nèi)進(jìn)行交易，需要增加一定的稅費，又甚至規(guī)定了第二套房屋購買需要加收一定百分比的稅費，這些政策往往出臺的背后都還存在著一定的不完善指之處，而民眾也會跟著政策不完善的地方進(jìn)行購買，依然達(dá)不到最佳的限制效果，所以對于政府而言需要加強(qiáng)監(jiān)管的同時，加大力度對于政策的修補(bǔ)與完善，也可以對地方政府治理房地產(chǎn)業(yè)提供較好的政策環(huán)境。

（三）避免政府與市場雙失靈

地方政府治理房地產(chǎn)業(yè)靠的不僅僅是調(diào)控手段，而是需要有效的與市場形成良性的互動配合機(jī)制，俗稱是“看得見的手”和“看不見的手”，這是一把雙刃劍，因為治理的機(jī)制也是在國家法制的前提下進(jìn)行的，中央最新召開的十八屆四中全會要求全面推進(jìn)依法治國的理念，推進(jìn)依法治國是避免政府與市場雙失靈的保障。

對于地方政府的治理路徑而言，要結(jié)合國內(nèi)外的先進(jìn)治理經(jīng)驗，積極探索出更適合現(xiàn)實市情和區(qū)情的方式，完善地方政府的住房保障體系，加大力度建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房等保障房，為地方政府治理房地產(chǎn)業(yè)提供寬松的政策環(huán)境奠定基礎(chǔ)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]布坎南.尋求租金與尋求利潤[M].北京：中國經(jīng)濟(jì)出版社，1996.

[2]丁煌.西方行政學(xué)說史[M].武漢：武漢大學(xué)出版社，1999.