買賣不破租賃嗎

禾乃麗鹿

王麗麗想開辦一個舞蹈培訓(xùn)班，她物色了很久，終于找到了一處合適的房源，和房主高軍商定后，準(zhǔn)備簽訂合同。

王麗麗正要往合同上簽字，高軍適時提醒道：“我可給你提個醒，這房子已經(jīng)被我抵押出去了，而且也進(jìn)行了抵押登記?！?/p>

王麗麗一愣，擔(dān)心萬一將來房子被賣了，會不會影響到自己租房呢？但很快她就釋然了，俗話說“買賣不破租賃”，即使將來這房子被賣了，自己還是可以繼續(xù)租用的。想到這，王麗麗心里頓時踏實了，可臉上卻裝出為難的樣子，跟高軍砍起價來。

高軍態(tài)度堅決：“房子如果有什么變動，我會提前通知你，總之租金是不能低了，想租就租，不租就算了。”

王麗麗砍價不成，只好以原價簽訂了租房合同，合同一年一簽，租金一年一算。

半年后，王麗麗的舞蹈培訓(xùn)班經(jīng)營得不錯，已經(jīng)漸漸進(jìn)入正軌。但好景不長，這一天，高軍找到了王麗麗，有些不好意思地說：“妹子啊，我已經(jīng)打算將這房子賣掉了，來告訴你一聲，也好讓你提前有個準(zhǔn)備?！?/p>

王麗麗愕然：“什么？賣掉？好好的為什么要賣掉??？”

“唉！還不是因為抵押權(quán)到期了，我沒錢還債，現(xiàn)在債主要求賣房子了?！?/p>

王麗麗一掃開始的驚慌，因為她又想到了“買賣不破租賃”這句話，心想：將來不管是誰買了這房，只要自己的租賃合同沒有到期，就能繼續(xù)租用這房子。于是，她放心地說：“你該賣就賣吧?！?/p>

半月之后，高軍將房子賣給了孟祥紅，辦完一切手續(xù)后，孟祥紅上門收房。他進(jìn)門同王麗麗說明了來意，出示了買賣合同，并且表明態(tài)度，不再出租，讓王麗麗盡快搬走。

王麗麗卻底氣十足地說：“雖然房子賣給你了，但在賣給你之前，我和高軍簽了租房合同，老話說得好，‘買賣不破租賃，我這租房合同還沒到期呢，所以我仍有繼續(xù)租用這個房子的權(quán)利?！?/p>

孟祥紅不聽她這一套，說：“我不管你合同到期沒，現(xiàn)在房子是我的，我說了算，我說不租就不租了，你趕緊搬走，不然可別怪我去法院告你?！?/p>

王麗麗堅持不搬，孟祥紅就三天兩頭來找她鬧事，嚴(yán)重影響了舞蹈培訓(xùn)班的生意。王麗麗忍無可忍，便去法院起訴了孟祥紅，要求孟祥紅停止侵害，自己繼續(xù)享有房子的租用權(quán)。

這場官司，王麗麗輸了，她拿著敗訴判決書很是不解，不是“買賣不破租賃”嗎？自己怎么還會敗訴呢？

律師點評：

故事《買賣不破租賃嗎》涉及了一個法律問題，即租賃合同中性質(zhì)不同的出租財產(chǎn)會導(dǎo)致不同的法律后果。

根據(jù)法律規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。但是，如抵押人將已設(shè)定抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對買受人不具備約束力。

故事中王麗麗在租房時，房主高軍明確告知出租房已有抵押登記的客觀事實。那么，當(dāng)租賃房房主由原來的高軍變更為孟祥紅以后，如果孟祥紅不愿與王麗麗繼續(xù)租賃關(guān)系，從法律角度分析，也是合理合法的。所以在這里提醒大家，租房前一定要了解要租的房子是否已經(jīng)設(shè)定了其他權(quán)利，然后再考慮租或不租。