政策出出出 房子買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)？

孫曉宇

樓市“330新政”一出，關(guān)于房地產(chǎn)的傳說(shuō)又此起彼伏。配合此前降息降準(zhǔn)的系列政策， 房地產(chǎn)的春天似乎真的來(lái)了。但是，房?jī)r(jià)還會(huì)像坐火箭一樣嗎？你買(mǎi)房的時(shí)機(jī)到了嗎？

4月4日，清明小長(zhǎng)假第一天，北京亦莊·金茂悅的銷售馮宇情早上8點(diǎn)就來(lái)到售樓中心，為當(dāng)天的營(yíng)銷活動(dòng)做準(zhǔn)備?！斑@是‘330新政’出來(lái)之后第一個(gè)周末，還是個(gè)小長(zhǎng)假，相信今天到訪的客戶會(huì)很多?！?/p>

馮宇情的想法得到了應(yīng)驗(yàn)，不到9點(diǎn)，就有客戶陸續(xù)到訪，她開(kāi)始忙碌起來(lái)。9點(diǎn)鐘，營(yíng)銷活動(dòng)準(zhǔn)時(shí)開(kāi)始，售樓中心也人潮涌動(dòng)，休息區(qū)坐滿了人。馮宇情一個(gè)人帶著兩撥客戶一起去看樣板間，“沒(méi)辦法，人太多，銷售都安排不開(kāi)了。”

這樣的熱鬧還是有結(jié)果的，3天小長(zhǎng)假，馮宇情成交了兩套房，成交額近1300萬(wàn)元。而亦莊·金茂悅3天小長(zhǎng)假，現(xiàn)場(chǎng)共接待了500余組客戶、1600余人，共計(jì)銷售51套房。

3月30日，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，宣布將二套房首付比例降至四成，對(duì)于使用公積金購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%，被稱為“330新政”。

“330新政”的出臺(tái)，對(duì)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一劑強(qiáng)心針。僅僅在新政出臺(tái)的幾天以來(lái)，不少人就都在各種即將“漲價(jià)”的觀點(diǎn)與評(píng)論中慌了神，仿佛再不出手，就會(huì)一夜之間變得老無(wú)所居。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，這是繼1998年、2008年之后，新中國(guó)第三次政府明確救市，也是2008年之后最大力度、最密集的救市行動(dòng)，必將寫(xiě)入中國(guó)房地產(chǎn)史冊(cè)。

房產(chǎn)回暖交易量先知

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日發(fā)布的“2015年1—3月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況”顯示，1—3月份，全國(guó)商品房銷售指標(biāo)連續(xù)13個(gè)月同比下降。2015年1—3月，全國(guó)商品房銷售面積、銷售額分別為18254萬(wàn)平方米、12023萬(wàn)元，均為連續(xù)第13個(gè)月同比下降，降幅分別為9.2%、9.3%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，一季度適逢春節(jié)假期前后，房地產(chǎn)進(jìn)入銷售淡季，前兩個(gè)月全國(guó)住宅銷售面積和銷售額雙雙呈現(xiàn)近20%的下滑。直觀來(lái)看，70個(gè)大中城市新建商品住宅2月份銷量環(huán)比減少近10萬(wàn)套。

易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示，“一季報(bào)”數(shù)據(jù)不好的主要原因是受前兩個(gè)月樓市成交低迷拖累。“實(shí)際上，3月上旬樓市成交依然受到春節(jié)假期的影響，但從3月中下旬開(kāi)始，成交量?jī)r(jià)開(kāi)始發(fā)力?！?/p>

有專家預(yù)計(jì)，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入傳統(tǒng)銷售旺季，同時(shí)隨著政策環(huán)境的優(yōu)化、寬松，政策效果顯現(xiàn)，市場(chǎng)整體形勢(shì)將繼續(xù)好轉(zhuǎn)，但去庫(kù)存依然是未來(lái)一定時(shí)間內(nèi)的主要基調(diào)。

公積金新政為房產(chǎn)助力

“330新政”點(diǎn)燃房地產(chǎn)熱情，各地也陸續(xù)推出公積金新政，為房地產(chǎn)助力。

連日來(lái)，包括上海在內(nèi)的多個(gè)地方政府，密集出臺(tái)公積金貸款政策，新一輪公積金貸款政策寬松正在提速。

日前，上海宣布公積金個(gè)人貸款額度上調(diào)，從原來(lái)單人最高可貸40萬(wàn)元上升至60萬(wàn)元，家庭最高可貸80萬(wàn)元上升至120萬(wàn)元。

除上海之外，其他城市也陸續(xù)對(duì)公積金貸款做出了調(diào)整。4月8日，安徽省直住房公積金管理中心表示，住房公積金貸款政策作出了最新調(diào)整。根據(jù)這一新規(guī)，省直住房公積金貸款的二套房首付比例將降至30%，貸款利率上浮10%，不管是首付比例還是上浮標(biāo)準(zhǔn)，較之前都有了一定幅度的下調(diào)。

深圳市政府宣布，自4月7日起，住房公積金貸款首套房首付比例最低20%，二套房首付比例最低30%。

而早在3月份，北京和廣州兩地就已經(jīng)對(duì)公積金貸款購(gòu)房的首付比例和貸款資格作出相應(yīng)調(diào)整。這表明到目前為止，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市已經(jīng)全部調(diào)整原有的公積金貸款購(gòu)房政策。另外，包括南京、珠海、遼寧、福建等地均推出了公積金新政。

公積金貸款額度的提高，有效降低了購(gòu)房成本。以上海為例，調(diào)整后每戶最高貸款額度120萬(wàn)元，那么，相較于原先的最高80萬(wàn)元來(lái)說(shuō)，可以多申請(qǐng)40萬(wàn)元的公積金貸款。而相比較40萬(wàn)元商業(yè)貸款，以基準(zhǔn)利率、等額本息來(lái)計(jì)算，還款年限為20年的話，每月還款額減少418.78元；按30年來(lái)計(jì)算的話，每月還款額減少462.89元。

此外，公積金貸款新政降低首付比例，在一定程度上降低了購(gòu)房門(mén)檻。以深圳為例，如某首次置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)為150萬(wàn)元左右的小戶型，新政前需要支付45萬(wàn)元的首付款，而新政后只需30萬(wàn)元，門(mén)檻明顯降低。

市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，新政有望刺激市場(chǎng)需求加速入場(chǎng)。事實(shí)也證明，刺激政策對(duì)市場(chǎng)交易活躍程度的回升有著明顯的作用。據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，3月份，北上廣深四大一線城市的商品住宅成交面積合計(jì)為235.9萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲70.6%。

新政來(lái)了房?jī)r(jià)漲嗎？

樓市新政，對(duì)一年多來(lái)不溫不火的樓市而言，是一劑強(qiáng)心針。政策剛落，已是“漲”聲一片。

美聯(lián)物業(yè)研究顯示，3月30日當(dāng)晚，雖然政策還未在深圳落地，大部分深圳的二手房賣(mài)家都對(duì)放盤(pán)價(jià)進(jìn)行上調(diào)，普通住宅上調(diào)5%-10%，豪宅上調(diào)10%-15%。

日前有媒體報(bào)道，融創(chuàng)中國(guó)主席孫宏斌有意全面提高上海項(xiàng)目的價(jià)格，宣布7天不漲價(jià)，暗示一周后，融創(chuàng)可能漲價(jià)。

房地產(chǎn)中介則忙于向客戶喊話：“房?jī)r(jià)上漲的可能性非常大，我們肯定是會(huì)漲價(jià)的?！薄胺?jī)r(jià)即將大幅上漲，還在等什么？”“地產(chǎn)春天來(lái)了！漲價(jià)風(fēng)波開(kāi)始了！”

如今無(wú)論是購(gòu)房者，還是投資者，都希望知道房?jī)r(jià)究竟會(huì)不會(huì)大漲，會(huì)否再迎來(lái)一個(gè)類似2009年的大牛市？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，二套房首付從60%—70%調(diào)整為40%，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，起碼可以直接增加10%的有效購(gòu)買(mǎi)需求。中原地產(chǎn)分析稱，特別是在今年一二線城市的供需關(guān)系改善明顯，房?jī)r(jià)很可能上漲，甚至幅度不會(huì)小。

恒大集團(tuán)董事局主席許家印也認(rèn)為，今年房地產(chǎn)總體銷量好于2014年是“可以肯定的”。廣州維森置業(yè)董事長(zhǎng)張維倫表示，今年在政策對(duì)剛需和首改的支持下，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)樂(lè)于向市場(chǎng)需求穩(wěn)定且容量較大的一二線加碼進(jìn)軍。

不少中介人士表示，已經(jīng)有很多準(zhǔn)購(gòu)房者致電咨詢，買(mǎi)方賣(mài)方都很熱心。

不過(guò)，也有不少人表示，一時(shí)的刺激之后，長(zhǎng)期效應(yīng)很難說(shuō)。房地產(chǎn)市場(chǎng)告別高增長(zhǎng)、回歸平穩(wěn)的大趨勢(shì)恐怕一時(shí)難以扭轉(zhuǎn)。

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉表示，雖有刺激作用，但房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性不大，因?yàn)閺默F(xiàn)階段宏觀樓市整體結(jié)構(gòu)性供過(guò)于求的特征來(lái)看，業(yè)主方提價(jià)只會(huì)面臨有價(jià)無(wú)市的被動(dòng)。

胡景暉認(rèn)為，新政將刺激改善型需求提前釋放，將促進(jìn)大戶型、高價(jià)房的銷售，但不會(huì)創(chuàng)造新的需求，“因?yàn)槭赘侗壤档秃筚J款會(huì)增加，購(gòu)房人獲得按揭的難度反而會(huì)有所加大”。多位高級(jí)代理負(fù)責(zé)人表示，購(gòu)房者的熱情比起前幾年明顯不足，“盡管政府的救市信號(hào)一個(gè)接一個(gè)，但市場(chǎng)買(mǎi)賬的并不多?！?/p>