房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目交易成本控制研究

趙云飛 程?hào)|浦

(1.遼寧葫蘆島龍灣中央商務(wù)區(qū)管委會(huì)，遼寧 葫蘆島 125000; 2.遼寧省興城市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院，遼寧 葫蘆島 125000)

·房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)·

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目交易成本控制研究

趙云飛1程?hào)|浦2

(1.遼寧葫蘆島龍灣中央商務(wù)區(qū)管委會(huì)，遼寧 葫蘆島 125000; 2.遼寧省興城市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院，遼寧 葫蘆島 125000)

通過(guò)對(duì)交易成本的理解剖析，分析了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目交易成本的影響因素及其產(chǎn)生的本質(zhì)，并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，以期通過(guò)聯(lián)盟的構(gòu)建，從根本上降低交易成本，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

房地產(chǎn)，企業(yè)，成本控制，動(dòng)態(tài)聯(lián)盟

近些年，隨著我國(guó)宏觀政策的調(diào)整和前期眾多新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的涌入，這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存壓力越來(lái)越大，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)所呈現(xiàn)出來(lái)的形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言并不樂(lè)觀。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用，而且可以得出這樣的結(jié)論：增速的減緩說(shuō)明了房地產(chǎn)業(yè)的需求市場(chǎng)已經(jīng)慢慢趨于飽和狀態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈，粗放的管理模式已不能滿足時(shí)代的需求，房地產(chǎn)業(yè)需要往精細(xì)化管理方面發(fā)展，成本管理是其核心。

房地產(chǎn)業(yè)有別于制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等其他行業(yè)，其產(chǎn)品(房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目)投資大，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，產(chǎn)品個(gè)性化及生產(chǎn)的一次性導(dǎo)致監(jiān)督、履約困難，再加上涉及的參與主體眾多導(dǎo)致了比其他行業(yè)更高的交易成本。因此對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的交易成本進(jìn)行識(shí)別和控制是很重要的，而目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理研究大多集中在實(shí)體成本上，對(duì)交易成本研究方面相對(duì)較少和不夠系統(tǒng)，本文以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的交易成本為主要研究對(duì)象來(lái)探討成本控制的問(wèn)題。

1 房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交易成本研究現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交易成本

交易成本首先在科斯的《企業(yè)的性質(zhì)》中提出，文章認(rèn)為價(jià)格機(jī)制在運(yùn)行過(guò)程中存在交易成本，這點(diǎn)是企業(yè)產(chǎn)生的一個(gè)原因[1]。事實(shí)上，由于產(chǎn)業(yè)的細(xì)分，生產(chǎn)的各個(gè)部分都有交易成本的存在，因此對(duì)交易成本進(jìn)行精確的定義與劃分其實(shí)很難，文章沿用威廉姆森的方法，即把房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目生命周期分成各個(gè)階段，每階段都以核心契約簽訂為分界點(diǎn)，將交易成本區(qū)分為契約簽訂前發(fā)生的事前交易成本與契約簽訂后發(fā)生的事后交易成本[2，3]。如今，“超級(jí)專業(yè)化”時(shí)代使房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)階段相互割裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能更好地集成化管理項(xiàng)目的各個(gè)全生命周期，從而使得交易成本也越來(lái)越高。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交易成本研究現(xiàn)狀

在國(guó)外學(xué)者的相關(guān)研究中，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目交易成本的研究甚少，而對(duì)范圍較廣的工程建設(shè)項(xiàng)目交易成本的研究相對(duì)較多，大部分集中在機(jī)會(huì)主義行為對(duì)交易成本的影響。S.Ping Ho和Liang Y.Liu的分析表明，承包商的機(jī)會(huì)主義行為和頻繁的訴訟與承包商在決策過(guò)程中的成本密切相關(guān)[4]。W.Lo，C.L.Lin及M.R.Yan認(rèn)為，事后機(jī)會(huì)主義行為會(huì)隨著業(yè)主嚴(yán)格管理程度的提高而降低，這有助于我們找到控制承包商機(jī)會(huì)主義行為的新方法[5]。國(guó)內(nèi)大部分對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目交易成本圍繞著承包商的機(jī)會(huì)主義行為展開(kāi)，而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目交易成本的研究較少。祝錫永、劉子衛(wèi)分析認(rèn)為：懲戒機(jī)制失靈和監(jiān)督不力導(dǎo)致了承包商道德風(fēng)險(xiǎn)的主要外因，信息不對(duì)稱是直接導(dǎo)致承包商道德風(fēng)險(xiǎn)的原因，導(dǎo)致承包商道德風(fēng)險(xiǎn)的最根本原因是僥幸心理和人的逐利性[6]。楊艷、吳佳明等人研究了建設(shè)工程項(xiàng)目的交易成本的類型和產(chǎn)生的外部影響因素與內(nèi)部影響因素，并對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目交易成本的控制進(jìn)行分析，得出完善建筑市場(chǎng)信用體系及加強(qiáng)委托代理風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和加強(qiáng)業(yè)主與承包商之間合作伙伴關(guān)系可以降低交易成本[7,8]。

從以上的分析中可以得出，大部分國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目交易成本的研究重點(diǎn)都放在了機(jī)會(huì)主義行為對(duì)交易成本的影響上，也都抓到了降低交易成本的實(shí)質(zhì)——加強(qiáng)業(yè)主與承包商之間的合作關(guān)系，但是大部分的學(xué)者都著重理論上的分析，沒(méi)有涉及到加強(qiáng)業(yè)主與承包商之間合作關(guān)系的具體途徑。所以本文從產(chǎn)生交易成本重要影響因素和尋找加強(qiáng)業(yè)主與承包商之間合作關(guān)系的具體途徑方面著手研究怎樣更好的降低交易成本，進(jìn)而有利于房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目交易成本的重要影響因素分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目在交易過(guò)程中必然產(chǎn)生大量的交易成本。首先，建設(shè)項(xiàng)目是具有高度復(fù)雜性的長(zhǎng)期交易活動(dòng)，加上項(xiàng)目的一次性和信息不對(duì)稱，導(dǎo)致了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目交易過(guò)程中高度的不確定性，消除減小這種不確定性，要采取一定的協(xié)調(diào)工作。而正是這種協(xié)調(diào)工作會(huì)產(chǎn)生一些交易成本。其次，由于眾多參與方的理性有限，不可能預(yù)見(jiàn)未來(lái)合同簽訂完后涉及的各個(gè)細(xì)節(jié)問(wèn)題和突發(fā)事件。這就是不完全的契約問(wèn)題，為了處理這個(gè)問(wèn)題，往往涉及到責(zé)任的確認(rèn)，明確責(zé)任往往意味著價(jià)格談判，而這個(gè)談判過(guò)程就會(huì)消耗很多的有形與無(wú)形的成本。第三，項(xiàng)目一旦開(kāi)始，項(xiàng)目的所有參與方就被緊密綁定。在這種情況下，就必然有機(jī)會(huì)主義行為的存在，要想消除這種機(jī)會(huì)成本，就會(huì)同開(kāi)發(fā)商進(jìn)行反復(fù)談判，而這種談判帶來(lái)的成本不容忽視。

高度的不確定性、參與方的有限理性與機(jī)會(huì)主義行為是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生交易成本的重要因素，而這些重要因素的形成也都源于項(xiàng)目的一次性交易，正因?yàn)轫?xiàng)目的一次性交易，所以才會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目交易中不確定性、參與方有限理性與機(jī)會(huì)主義程度的加深，進(jìn)而使得交易成本更大。而項(xiàng)目的一次性交易是項(xiàng)目的本質(zhì)，我們無(wú)法改變，因而交易成本不能在項(xiàng)目層面上進(jìn)一步降低，只能在企業(yè)層面上更好的控制與降低。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目交易成本控制的有效途徑——?jiǎng)討B(tài)聯(lián)盟的構(gòu)建

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目需要眾多的參與者，而這些參與者都是以組織的形式參與的，而這些組織都是所屬企業(yè)這個(gè)相對(duì)穩(wěn)定環(huán)境中的一員，因此，如果在企業(yè)層面上形成穩(wěn)固的關(guān)系，項(xiàng)目層面上才會(huì)有更好的溝通，從而才會(huì)更好的降低交易成本，實(shí)現(xiàn)共贏。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟可以把游離在建筑市場(chǎng)中松散的、缺乏長(zhǎng)期合作的且與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)密切相連的企業(yè)整合到一起，改變各個(gè)企業(yè)之間的一次性交易關(guān)系，使其形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)組織，通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是建筑產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)者，位于建筑產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈的最上游，開(kāi)發(fā)企業(yè)作為一個(gè)“系統(tǒng)集成商”將土地、資金、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、物業(yè)、營(yíng)銷等資源集合在一起，有必要進(jìn)行信息的集成和共享。同時(shí)每一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目具有同質(zhì)性，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適合構(gòu)建長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)聯(lián)盟。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)建立長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，就會(huì)降低交易成本，降低交易風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的動(dòng)態(tài)聯(lián)盟結(jié)構(gòu)示意圖如圖1所示。

1)企業(yè)層主要是由動(dòng)態(tài)聯(lián)盟委員會(huì)來(lái)管理。實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起成立聯(lián)盟委員會(huì),相關(guān)其他企業(yè)派駐代表參與動(dòng)態(tài)聯(lián)盟里的最高權(quán)力機(jī)關(guān)是聯(lián)盟委員會(huì)，在信息集成的基礎(chǔ)上，負(fù)責(zé)項(xiàng)目組織信息的管理、組織成員的管理、聯(lián)盟的運(yùn)行管理、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目管理及聯(lián)盟平臺(tái)開(kāi)發(fā)維護(hù)等。

2)會(huì)員層可以由建筑市場(chǎng)上與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有密切聯(lián)系的企業(yè)組成。聯(lián)盟委員會(huì)采用一定的評(píng)價(jià)機(jī)制與準(zhǔn)入機(jī)制對(duì)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行篩選。會(huì)員企業(yè)可以通過(guò)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的門(mén)戶平臺(tái)，主動(dòng)申請(qǐng)加入；另一方面動(dòng)態(tài)聯(lián)盟委員會(huì)可以根據(jù)自身平臺(tái)和具體項(xiàng)目的情況從市場(chǎng)上搜尋適合的企業(yè)邀請(qǐng)加入。聯(lián)盟中的所有企業(yè)都要與聯(lián)盟委員會(huì)簽訂聯(lián)盟協(xié)議，接受組織內(nèi)外的監(jiān)督管理。

3)項(xiàng)目層是針對(duì)具體的一個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，組合而成的項(xiàng)目層面的動(dòng)態(tài)聯(lián)盟。在實(shí)際操作中地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)起者通過(guò)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的運(yùn)作平臺(tái)向聯(lián)盟成員發(fā)布項(xiàng)目的招標(biāo)信息，會(huì)員企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行項(xiàng)目投標(biāo)。該地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)起者與動(dòng)態(tài)聯(lián)盟委員會(huì)對(duì)投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行考察衡量，確定合適的會(huì)員企業(yè)組成聯(lián)盟伙伴，進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。動(dòng)態(tài)聯(lián)盟委員會(huì)全程對(duì)企業(yè)間的合作進(jìn)行管理監(jiān)督，促進(jìn)平臺(tái)的良好發(fā)展。

從以上分析可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的構(gòu)建降低了建設(shè)項(xiàng)目交易中的不確定性、參與方的有限理性和減少了機(jī)會(huì)主義行為的產(chǎn)生，一定程度上抑制了交易成本的產(chǎn)生；不僅如此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的長(zhǎng)期建立更是加強(qiáng)了業(yè)主與承包商之間的合作關(guān)系，這種合作關(guān)系彌補(bǔ)了項(xiàng)目層面一次性契約關(guān)系的不足，從而大大降低了交易成本[9]。如監(jiān)督成本、協(xié)調(diào)成本、保證成本，更重要的是避免了事后機(jī)會(huì)主義行為的發(fā)生：如開(kāi)發(fā)商想用最低的價(jià)格招標(biāo)一個(gè)高資質(zhì)的施工企業(yè)，而施工企業(yè)又想用最低的成本獲得最大的利益，經(jīng)常采用低價(jià)中標(biāo)，然后再破壞合同價(jià)格，這是一種典型的時(shí)候機(jī)會(huì)主義行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)構(gòu)建的長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)聯(lián)盟就可以杜絕這種情況的發(fā)生。

4 結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中引入動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的思想，是企業(yè)管理中的一個(gè)重大變革。雖然動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的思想理論相當(dāng)成熟，但在地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中的應(yīng)用不太成熟，構(gòu)建穩(wěn)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的動(dòng)態(tài)聯(lián)盟仍需要克服許多的困難因素[10]。只有在政府的大力推動(dòng)下，動(dòng)態(tài)聯(lián)盟內(nèi)成員企業(yè)相互協(xié)同合作下，該企業(yè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟才能更有效地運(yùn)作，才能實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟整體價(jià)值最大化，才能更有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目交易成本控制。

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Study on construction project transaction cost control of real estate development enterprises

Zhao Yunfei1Cheng Dongpu2

(1.LiaoningHuludaoLongwanCentralCommercialAdministrationCommunity,Huludao125000,China; 2.LiaoningXingchengUrban-RuralPlanning&DesignInstitute,Huludao125000,China)

Through analyzing transaction cost, the paper analyzes factors influencing construction project transaction cost of domestic real estate development enterprises and its nature, and establishes dynamic alliance of real estate development enterprises, with a view to reduce transaction cost through establishing alliance, and to promote real estate industry upgrading and long-term development as well.

real estate, enterprise, cost control, dynamic alliance

1009-6825(2015)07-0210-02

2014-12-29

趙云飛(1972- )，男，高級(jí)工程師； 程?hào)|浦(1987- )，男，助理工程師

F293.3

A