基于Arcgis和正射影像的土地出讓管理系統(tǒng)研究

劉 朝 功

(天津土地交易中心，天津 300042)

基于Arcgis和正射影像的土地出讓管理系統(tǒng)研究

劉 朝 功

(天津土地交易中心，天津 300042)

針對(duì)土地利用工作中土地出讓環(huán)節(jié)進(jìn)行了研究，探索了基于Arcgis、正射影像數(shù)據(jù)和Access數(shù)據(jù)庫(kù)建立土地出讓管理系統(tǒng)的方法，并展望了該系統(tǒng)的優(yōu)化方向，以實(shí)現(xiàn)土地出讓管理工作的自動(dòng)化、可視化，從而提高工作的效率。

Arcgis，土地出讓，正射影像

0 引言

隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，建設(shè)用地需求量與日俱增，帶動(dòng)土地市場(chǎng)活躍，土地出讓量也大幅度增加，對(duì)傳統(tǒng)的土地管理手段提出了挑戰(zhàn)。為進(jìn)一步提高土地出讓工作管理的效率和水平，確保土地出讓數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、客觀、可視化，嘗試?yán)肁rcgis平臺(tái)中具有強(qiáng)大功能的ArcMap軟件，結(jié)合現(xiàn)勢(shì)的正射影像數(shù)據(jù)，以及方便安全的數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)出讓土地的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、存儲(chǔ)、分析及輸出，做到空間數(shù)據(jù)和相關(guān)屬性數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理。這樣能夠形象直觀的反映出讓土地信息，實(shí)現(xiàn)出讓土地空間分析、查詢測(cè)算、報(bào)表繪圖、競(jìng)買分析和出讓金管理等功能，為土地出讓工作提供決策輔助分析，為相關(guān)政策制定提供數(shù)據(jù)支持，進(jìn)一步統(tǒng)籌指導(dǎo)城市的土地供應(yīng)量，有利于促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展[1,2]。

1 正射影像數(shù)據(jù)的利用

傳統(tǒng)地形圖雖然標(biāo)注詳細(xì)，但往往不夠現(xiàn)勢(shì)和直觀，非專業(yè)人士解讀稍有困難。數(shù)字正射影像即DOM兼?zhèn)涞貓D幾何精度和影像特征，信息豐富，直觀逼真，可以作為土地出讓工作的資料依據(jù)，從中獲取土地歷史上以及現(xiàn)勢(shì)的信息。在Arcgis平臺(tái)上，利用正射影像可以直觀分析出讓土地的地理位置、歷史變更、交通便捷性、周邊地物等，還能夠進(jìn)行圖上的距離、面積測(cè)量。但是受制于影像數(shù)據(jù)的分辨率，有些重要地物例如通訊信號(hào)塔等不能很準(zhǔn)確地判讀。為了能夠發(fā)揮傳統(tǒng)地形圖和正射影像各自的優(yōu)勢(shì)，將數(shù)字地形圖和正射影像在Arcgis平臺(tái)上進(jìn)行疊加，可以詳細(xì)解讀分析出讓土地，既有利于從宏觀上把握出讓土地輪廓形狀，又能夠不遺漏具體的地物細(xì)節(jié)，對(duì)土地出讓工作具有重要意義[3]。

正射影像數(shù)據(jù)往往占據(jù)很大空間，為能夠方便高效的利用，Arcgis提供了地圖緩存的方法，ArcMap和它所包含的按比例地圖顯示功能可以用來生成和維護(hù)高性能的地圖緩存。地圖緩存保存了一系列比例尺下的地圖數(shù)據(jù)，每個(gè)比例尺對(duì)應(yīng)一定詳細(xì)程度以及分辨率的地圖信息，提前把每個(gè)比例尺下的地圖切割成小塊圖片，在訪問地圖時(shí)，直接獲取需要的小塊圖片拼接成整幅地圖，而不是創(chuàng)建出一幅圖片，極大程度地提高了訪問速度。Arcgis for Server提供了完全可視化的地圖緩存，切片圖片支持PNG格式，采用PNG位圖，在不影響可視化質(zhì)量的前提下可以減少緩存占用空間。

2 土地出讓數(shù)據(jù)庫(kù)

數(shù)據(jù)庫(kù)是土地出讓管理系統(tǒng)的核心內(nèi)容，也是支撐土地出讓整個(gè)管理業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，按照可靠性、可擴(kuò)展性、可維護(hù)性的原則，設(shè)計(jì)了土地出讓數(shù)據(jù)庫(kù)。因?yàn)橥恋鼐哂锌臻g位置特性，土地出讓數(shù)據(jù)庫(kù)除要存儲(chǔ)土地相關(guān)的基本屬性信息外，還要存儲(chǔ)空間位置等空間信息。在ArcCatlog中新建Personal Geodatabase文件用于數(shù)據(jù)管理，空間圖形數(shù)據(jù)形式上有點(diǎn)、線、面三種類型。出讓土地的dxf，dwg等矢量數(shù)據(jù)通過格式轉(zhuǎn)換、投影及坐標(biāo)變換，轉(zhuǎn)換成Arcgis的shp數(shù)據(jù)格式；柵格數(shù)據(jù)通過配準(zhǔn)等操作生成矢量圖層；規(guī)劃用地的測(cè)量坐標(biāo)也可以在Arcgis空間中創(chuàng)建空間圖形[4-6]。屬性數(shù)據(jù)表主要包括宗地信息表、前期工作表、預(yù)測(cè)出讓表、土地整理成本表以及與空間圖形數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)的表，如圖1所示。

屬性數(shù)據(jù)表的維護(hù)是整個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)維護(hù)的核心，為了能夠方便快捷的輸入、更改、查詢數(shù)據(jù)庫(kù)，在Access數(shù)據(jù)庫(kù)中創(chuàng)建窗體，形成友好、直觀的數(shù)據(jù)庫(kù)操作界面，這樣就能夠利用窗體對(duì)創(chuàng)建的出讓土地字段進(jìn)行賦值。窗體是用戶同數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)之間的主要操作接口，它可以顯示和編輯數(shù)據(jù)、接受用戶輸入以及控制應(yīng)用程序流程等，通過窗體可以方便、快捷地查看、瀏覽和操縱數(shù)據(jù)，如圖2所示。在Arcgis中可以利用Joins and Relates的功能將空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)。

3 土地出讓管理系統(tǒng)的應(yīng)用

現(xiàn)該系統(tǒng)已在實(shí)際中得到應(yīng)用，利用土地出讓管理系統(tǒng)可以新增成熟的儲(chǔ)備土地，并且當(dāng)出讓土地的位置、形狀等空間數(shù)據(jù)，容積率、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)屬性數(shù)據(jù)發(fā)生變化時(shí)，能夠在數(shù)據(jù)庫(kù)中及時(shí)更新補(bǔ)充變化內(nèi)容，并可以一同更新系統(tǒng)內(nèi)制作的各類型統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)、報(bào)表。除上述基礎(chǔ)性工作外，該系統(tǒng)還可以實(shí)現(xiàn)出讓土地的查詢和價(jià)格測(cè)算，制作土地統(tǒng)計(jì)分析報(bào)表及形象直觀的圖件，對(duì)預(yù)出讓地塊進(jìn)行競(jìng)買分析，并提供土地出讓輔助決策，以及土地出讓金管理等內(nèi)容，詳見圖3。

3.1 出讓土地的查詢與測(cè)算

在Arcgis平臺(tái)及Access數(shù)據(jù)庫(kù)下，既可以根據(jù)坐標(biāo)等空間數(shù)據(jù)查詢出讓土地，也可以根據(jù)土地名稱等屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行查找。在ArcMap中利用坐標(biāo)定位、圖形定位以及相對(duì)空間位置關(guān)系可以準(zhǔn)確定位到目標(biāo)區(qū)域；在Access數(shù)據(jù)庫(kù)中可以根據(jù)字段屬性進(jìn)行篩選、查找定位到目標(biāo)記錄，這兩者均可以實(shí)現(xiàn)快捷、準(zhǔn)確、高效的查找出讓土地[7-9]。

利用Access強(qiáng)大的設(shè)計(jì)查詢功能，可以對(duì)系統(tǒng)內(nèi)的出讓土地實(shí)現(xiàn)篩選、按自定義(例如土地的成熟度)排序、價(jià)格測(cè)算等功能，并能夠確保價(jià)格測(cè)算的效率和準(zhǔn)確率?，F(xiàn)以某年土地出讓計(jì)劃編制為例說明土地出讓管理系統(tǒng)具體的工作流程。首先將新增的儲(chǔ)備土地添加至數(shù)據(jù)庫(kù)中，具體內(nèi)容包括在ArcMap中添加shp等空間數(shù)據(jù)，在屬性表中補(bǔ)充宗地信息、前期工作等出讓前的基本數(shù)據(jù)。其次依據(jù)出讓土地前期開發(fā)程度、土地權(quán)屬狀況、土地利用計(jì)劃及轉(zhuǎn)用征收審批、規(guī)劃指標(biāo)等內(nèi)容，利用Access的篩選和排序功能對(duì)出讓土地進(jìn)行綜合排序。最后結(jié)合全市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和預(yù)計(jì)的國(guó)有建設(shè)用地需求量，對(duì)篩選出的出讓土地進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，并作出匯總。利用Access數(shù)據(jù)庫(kù)查詢功能中的表達(dá)式生成器以及內(nèi)置函數(shù)設(shè)立計(jì)算字段，可以自動(dòng)計(jì)算出字段數(shù)值，例如可以基于已有屬性表中的字段，計(jì)算土地的居住比例、出讓總價(jià)、政府收益等，如圖4所示。編制計(jì)劃難免要不斷的增減出讓土地或變更規(guī)劃指標(biāo)等內(nèi)容，但只要設(shè)計(jì)好土地供應(yīng)計(jì)劃查詢，只需把變更的宗地信息局部調(diào)整，計(jì)算字段就會(huì)自動(dòng)隨之調(diào)整，這樣就可以實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)計(jì)劃的整體更新，大大減輕工作量。

3.2 出讓土地報(bào)表繪圖

Arcgis可以識(shí)別導(dǎo)入各種類型的地理信息數(shù)據(jù)，并且能夠?qū)⒏鞣N類型的圖形數(shù)據(jù)統(tǒng)一到同一個(gè)坐標(biāo)系下[10]。在ArcMap軟件上，對(duì)不同的圖形數(shù)據(jù)進(jìn)行疊加，利用強(qiáng)大的符號(hào)化功能，突出需要特別注意的點(diǎn)、線、面地物，例如通訊塔、鐵路、河流等。根據(jù)土地出讓的生命周期，可以將出讓土地分為如下幾個(gè)類型：儲(chǔ)備土地、預(yù)出讓土地、在出讓土地、已出讓土地。利用符號(hào)化功能，對(duì)上述不同類型的出讓土地設(shè)計(jì)好符號(hào)及樣式，例如不同的顏色、線型可以在正射影像圖上清晰分辨不同出讓地塊的信息。還可以在屬性表中設(shè)計(jì)好樣式字段，利用ArcMap軟件能夠?qū)崿F(xiàn)符號(hào)自動(dòng)匹配，如果屬性信息調(diào)整，符號(hào)也會(huì)自動(dòng)變更。

3.3 競(jìng)買分析

出讓地塊上市交易前需要對(duì)自身吸引力進(jìn)行評(píng)估，分析土地自身特點(diǎn)和潛在的競(jìng)買企業(yè)。為了能夠?qū)Τ鲎屚恋睾透?jìng)買企業(yè)進(jìn)行有效的分類匹配，利用以往成交的眾多案例數(shù)據(jù)，深入數(shù)據(jù)挖掘，總結(jié)形成各種土地模型和企業(yè)模型。例如根據(jù)地塊自身的屬性規(guī)劃指標(biāo)、地理位置等可以匹配為高住宅土地、高商業(yè)土地、成熟區(qū)土地、規(guī)劃區(qū)土地等等，根據(jù)競(jìng)買企業(yè)過往的開發(fā)成果、產(chǎn)品定位分析，進(jìn)行特點(diǎn)匹配為商業(yè)型、住宅型、品牌型、規(guī)模型等等。出讓土地類型匹配后，可以進(jìn)行潛在競(jìng)買者分析和預(yù)測(cè)。通過累計(jì)分析開發(fā)企業(yè)對(duì)已出讓土地的喜愛和參與程度，也可以挖掘出更多的分類特點(diǎn)，比如體量大型、住宅比高、偏重綠化、偏重交通、偏重新規(guī)劃開發(fā)區(qū)、偏重成熟社區(qū)等。同時(shí)，利用出讓土地和企業(yè)的特點(diǎn)類型，也可以對(duì)出讓土地自身屬性進(jìn)行調(diào)整，對(duì)出讓交易過程進(jìn)行優(yōu)化。

3.4 土地出讓金管理

土地成交后，競(jìng)得人需按照合同的要求按時(shí)交付土地出讓金。為能夠保證土地出讓金足額及時(shí)繳納，對(duì)分期繳納的土地出讓金要進(jìn)行催繳管理。例如根據(jù)繳款截止日期，能夠提前預(yù)警并告知競(jìng)得人。利用該系統(tǒng)可以自動(dòng)生成已出讓土地出讓金對(duì)單，對(duì)出讓金繳納數(shù)額進(jìn)行預(yù)測(cè)，以便政府能夠?qū)⑵浼皶r(shí)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)。

4 結(jié)語(yǔ)

該土地出讓管理系統(tǒng)的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了出讓土地的查詢和價(jià)格測(cè)算，土地統(tǒng)計(jì)分析報(bào)表及形象直觀的圖件制作，出讓地塊競(jìng)買分析，土地出讓輔助決策，以及土地出讓金的管理等功能，很大程度提升了土地管理部門的工作效率。在今后的土地出讓管理過程中，應(yīng)該多多引入現(xiàn)今大數(shù)據(jù)的最新技術(shù)，深入挖掘供需結(jié)構(gòu)、數(shù)量和特點(diǎn)，并結(jié)合國(guó)家的重大政策，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的運(yùn)行狀況，對(duì)出讓土地做到精細(xì)化管理，這是將來有待解決的課題，也是本系統(tǒng)重點(diǎn)優(yōu)化的方向。

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The research of land transfer management system based on the Arcgis and DOM

Liu Chaogong

(TianjinLandExchangeCenter,Tianjin300042,China)

The paper studies land transfer in land utilization, explores land transfer management system on the basis of Arcgis, DOM data and Access data, and explores its optimal direction, with a view to realize automatic and visual land transfer management and to improve working efficiency.

Arcgis, land transfer, DOM

2015-06-19

劉朝功(1982- )，男，碩士，工程師

1009-6825(2015)25-0238-03

F301.2

A