一大波頂豪來(lái)襲

張佳竹

一大波頂級(jí)豪宅正在襲來(lái)！

繼農(nóng)展館地王以16.5萬(wàn)元/平方米拿下預(yù)售證一個(gè)月后，中赫置地的豪宅項(xiàng)目——萬(wàn)柳書(shū)院也正式獲批入市，成為2015年首個(gè)亮相的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目。

2015年，無(wú)疑將是北京的豪宅年，除上述兩個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目外，預(yù)計(jì)還有十余項(xiàng)目將在今年陸續(xù)入市。在價(jià)格方面，北京融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目預(yù)售單價(jià)最高達(dá)到19萬(wàn)元/平方米，開(kāi)啟了北京高端頂豪產(chǎn)品價(jià)格新紀(jì)元。但面對(duì)逐漸走高的單價(jià)和愈發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，拿到銷(xiāo)售入場(chǎng)券的開(kāi)發(fā)商卻表示，高端項(xiàng)目不愁賣(mài)。

土豪單價(jià)闖關(guān)獲批

1月12日，中赫萬(wàn)柳書(shū)院現(xiàn)房銷(xiāo)售許可證獲批，中赫置地苦等兩年的“萬(wàn)柳地王”終于拿到了“入場(chǎng)券”。

此次中赫萬(wàn)柳書(shū)院項(xiàng)目共有4棟樓獲批銷(xiāo)售，共計(jì)132套房、36536平方米。4棟樓的整體均價(jià)為14.5萬(wàn)元/平方米，其中最貴的5號(hào)樓擬售均價(jià)達(dá)15.8萬(wàn)元/平方米，最貴的單套房總價(jià)達(dá)到7000萬(wàn)元。依此估算其全盤(pán)貨值超130億元，成為了2015年京城豪宅項(xiàng)目的首發(fā)“頭羊”，也是2015年首個(gè)入市單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的豪宅。

沿巴溝路西行，一片暖灰色的建筑映入眼簾，這便是中赫萬(wàn)柳書(shū)院。低調(diào)的外立面很難讓人將之與“14.5萬(wàn)元/平米”的土豪單價(jià)聯(lián)系在一起。但這看似低調(diào)的項(xiàng)目實(shí)際上卻有著不凡的來(lái)歷。

2012年7月10日，備受矚目的北京萬(wàn)柳地塊最終以總價(jià)26.3億元、溢價(jià)率40.9%花落中赫置地。扣除回購(gòu)面積后，萬(wàn)柳地塊可售商品房樓面地價(jià)目前約為4.29萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京新的樓面單價(jià)新高，成為當(dāng)年北京“雙料地王”。

昂貴的面粉價(jià)格決定了面包也便宜不了，早在中赫萬(wàn)柳書(shū)院入市之前，就曾有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)其單價(jià)或在10萬(wàn)元/平方米以上。

果不其然，中赫萬(wàn)柳書(shū)院的平均單價(jià)高達(dá)14.5萬(wàn)元/平米，這個(gè)價(jià)格僅次于去年底取證的農(nóng)展館地王項(xiàng)目。

去年年底，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目以16.5萬(wàn)元/平米的單價(jià)闖關(guān)成功，獲批的7號(hào)樓共計(jì)51套房源，其中35套為住宅，16套為商業(yè)。住宅的擬售均價(jià)為16.5023萬(wàn)元/平方米，其中3單元701房最高，達(dá)到190821元/平方米，而4單元602房的總價(jià)最高，達(dá)到7107萬(wàn)元。

事實(shí)上，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目的“出身”已經(jīng)決定了其成品房售價(jià)不可能低于一般豪宅：2013年9月，融創(chuàng)以21億元的總價(jià)，加異地建27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院的代價(jià)奪得了該地塊，折合樓面價(jià)73099元/平方米，彼時(shí)業(yè)內(nèi)普遍猜測(cè)，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目的定價(jià)會(huì)在15萬(wàn)元/平方米以上。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計(jì)算說(shuō)，如果按照平均售價(jià)16.5萬(wàn)元/平方米計(jì)算，項(xiàng)目總貨值在97.6億元左右，如果后續(xù)項(xiàng)目有一定溢價(jià)，其總貨值可以突破100億元，而相對(duì)于此，該項(xiàng)目的土地成本、建安、稅費(fèi)以及管理成本合計(jì)為60億元，剩下的為資金成本?！叭绻凑?0%的年資金成本計(jì)算，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)短將成為該項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵?！睆埓髠ト缡钦f(shuō)。

頂豪相繼入市

對(duì)于萬(wàn)柳書(shū)院最終的銷(xiāo)售價(jià)格，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅以“聰明”來(lái)評(píng)價(jià)?！熬b成品現(xiàn)房，以這樣的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，在現(xiàn)在的頂級(jí)住宅領(lǐng)域應(yīng)該是頗有競(jìng)爭(zhēng)力的”，郭毅表示，兩年前，中赫置地拿下萬(wàn)柳地王的價(jià)格曾令業(yè)內(nèi)咋舌，但經(jīng)歷了地王頻出的之后兩年，萬(wàn)柳項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)更加明顯，定價(jià)理性利于從容銷(xiāo)售。記者從北京市住建委官方網(wǎng)站上查詢(xún)到，以現(xiàn)房形式入市的萬(wàn)柳書(shū)院，一天便認(rèn)購(gòu)12套。似乎也從側(cè)面佐證了郭毅的話。

而對(duì)于融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目，郭毅認(rèn)為，“16.5萬(wàn)元的單價(jià)對(duì)于現(xiàn)房頂豪來(lái)說(shuō)并不是最高價(jià)格，但是期房拿到如此之高的預(yù)售價(jià)格是此前沒(méi)有的?！惫阒赋觯壳叭趧?chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目的獲批價(jià)格是封頂價(jià)格，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格肯定要低于該價(jià)格。

在郭毅看來(lái)，融創(chuàng)農(nóng)展館地塊獲批價(jià)格遠(yuǎn)超預(yù)期，更是意味著北京市相關(guān)部門(mén)對(duì)于高端豪宅預(yù)售價(jià)格管控的進(jìn)一步松綁。

對(duì)融創(chuàng)項(xiàng)目、萬(wàn)柳書(shū)院價(jià)格的放行也從側(cè)面反映了政府部門(mén)和社會(huì)輿論對(duì)于豪宅售價(jià)上限的容忍度越來(lái)越高?！敖陙?lái)房企的拿地價(jià)越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)成本高也是事實(shí)，因此政府部門(mén)在審批價(jià)格時(shí)勢(shì)必要對(duì)其進(jìn)行多重評(píng)估與研究。以農(nóng)展館項(xiàng)目為例，所有費(fèi)用平攤下來(lái)，成本已達(dá)到14萬(wàn)元/平方米左右，售價(jià)必然水漲船高?！?中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。

根據(jù)第一太平戴維斯最新統(tǒng)計(jì)顯示，2015年售價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的高端項(xiàng)目新盤(pán)將達(dá)到10個(gè)以上，加上豪宅老項(xiàng)目繼續(xù)推盤(pán)，2015年，無(wú)疑將是北京的“豪宅年”。

除中赫·萬(wàn)柳書(shū)院外，佳兆業(yè)廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋劉娘府地塊項(xiàng)目、保利首開(kāi)東壩地塊等項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)入市，并且主力戶型多在200平方米以上，加之紫辰院、泛海國(guó)際、保利海德公園等12個(gè)在售項(xiàng)目，將導(dǎo)致頂級(jí)豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。而在這其中，除了紫辰院等個(gè)別項(xiàng)目外，新入市豪宅項(xiàng)目的預(yù)計(jì)售價(jià)都在進(jìn)行強(qiáng)力拉升，突破每平方米10萬(wàn)元大關(guān)是大概率事件?！翱梢钥隙ǖ氖?，2015年的高端物業(yè)將以單價(jià)10萬(wàn)元為分水嶺，10萬(wàn)元以上的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。”陳國(guó)強(qiáng)表示。

肉搏戰(zhàn)在所難免

十幾個(gè)超十萬(wàn)元豪宅項(xiàng)目入市，其競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可想而知。

張大偉認(rèn)為，“對(duì)于2015年，近20個(gè)項(xiàng)目，爭(zhēng)取30-50個(gè)客戶，這樣的頂級(jí)豪宅市場(chǎng)，肉搏戰(zhàn)已經(jīng)難免。當(dāng)價(jià)格不是頂級(jí)豪宅競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之時(shí)，誰(shuí)掌握了稀缺資源、產(chǎn)品以及入市先機(jī)，誰(shuí)就擁有了爭(zhēng)取客戶的底氣。”

另一個(gè)市場(chǎng)矛盾是，亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2015年還將有8-10個(gè)豪宅項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量將在1000套以上，這意味著2015年豪宅市場(chǎng)的可售套數(shù)將在9000-10000套。然而頂豪的去化情況卻不甚樂(lè)觀。據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅2014年共成交21套，2013年則為24套，2012年和2011年分別為23套和28套。

“從北京近三年的3000萬(wàn)元級(jí)別以上豪宅去化數(shù)據(jù)來(lái)看，基本穩(wěn)定在150套左右?！惫惴治龇Q(chēng)，豪宅井噴元年的較大供應(yīng)量對(duì)應(yīng)的依舊可能是有限的塔尖客戶群，頂豪的成交套數(shù)減少更為今年的市場(chǎng)帶來(lái)了更多不確定，一場(chǎng)爭(zhēng)食難免。

不過(guò)在中赫置地品牌總監(jiān)朱敏看來(lái)，這一推論合情但未必合理?！笆紫?，查詢(xún)數(shù)據(jù)就不難發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于莫斯科、孟買(mǎi)乃至國(guó)內(nèi)的上海、深圳，北京的三千萬(wàn)級(jí)住宅產(chǎn)品的量與價(jià)都不能算高；其次，三年間穩(wěn)定的銷(xiāo)量是建立在頂級(jí)住宅項(xiàng)目供應(yīng)不足的前提下，更豐富的產(chǎn)品供應(yīng)很可能會(huì)挖掘出更多的需求；再者，萬(wàn)柳書(shū)院已經(jīng)是現(xiàn)房成品，對(duì)于財(cái)智階層來(lái)講，資金的時(shí)間成本是其必然考慮的因素。而且住宅不同于其他產(chǎn)品，地域?qū)傩悦黠@，針對(duì)北京西北部，海淀萬(wàn)柳區(qū)域無(wú)疑是一個(gè)輻射性強(qiáng)、客戶黏性極高的區(qū)域。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)，萬(wàn)柳書(shū)院很坦然?！?