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    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制探析

    2015-05-04 01:55:52陳霞勤
    科技創(chuàng)新與應(yīng)用 2015年13期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)全過(guò)程成本控制

    摘 要:確保地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功并獲取最大利潤(rùn)的關(guān)鍵點(diǎn)就是成本控制,成本控制是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的根本,是企業(yè)現(xiàn)代管理水平高低的標(biāo)志。文章通過(guò)對(duì)地產(chǎn)公司各個(gè)施工環(huán)節(jié)的工程造價(jià)管理和控制分析,截取關(guān)鍵點(diǎn)詳細(xì)探索成本控制方法和措施,個(gè)人意見僅供同行參考。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);全過(guò)程;成本控制

    市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是動(dòng)態(tài)發(fā)展的過(guò)程,涉及到的審批、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、檢測(cè)等各個(gè)環(huán)節(jié),通過(guò)在決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段和結(jié)算階段進(jìn)行科學(xué)合理的工程造價(jià),控制好支出成本,全方位、全過(guò)程掌控市場(chǎng)走向,才能在激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)中求勝,獲取最大利益。

    1 決策階段成本控制

    投資決策前最重要的是要加大對(duì)策劃設(shè)計(jì)部門的投入,通過(guò)全方位、無(wú)死角的走訪調(diào)研,排查市場(chǎng)近況,做好項(xiàng)目調(diào)研和策劃定位,進(jìn)一步明確目標(biāo)和方向,這個(gè)階段主要的工作就是進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究。一是進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)。拿出多個(gè)方案,不斷推敲比較,以科學(xué)可靠的技術(shù)論證,準(zhǔn)確計(jì)算出切合實(shí)際的階段標(biāo)成本,進(jìn)一步確認(rèn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值,然后再通過(guò)項(xiàng)目技術(shù)、功能、經(jīng)濟(jì)等不同目的,綜合預(yù)估。二是編制任務(wù)計(jì)劃書。以項(xiàng)目規(guī)劃條件及可行性研究成果為依據(jù),通過(guò)任務(wù)分解,科學(xué)編制方案任務(wù)書。三是完成項(xiàng)目定位。通過(guò)對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的銷售狀況分析,科學(xué)預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展方向,判斷未來(lái)銷售走向和趨勢(shì),不斷開發(fā)符合市場(chǎng)客戶需求的建筑。

    2 設(shè)計(jì)階段成本控制

    2.1 設(shè)計(jì)單位要不斷創(chuàng)新理念

    設(shè)計(jì)單位要不斷創(chuàng)新理念,把握每一個(gè)環(huán)節(jié),在方案設(shè)計(jì)階段就要在投資估算范圍合理控制好工程造價(jià)。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的了解,選擇信譽(yù)好的設(shè)計(jì)單位,根據(jù)工程整體投資估算、政府批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、項(xiàng)目最終收益為根據(jù),科學(xué)編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書和招標(biāo)文件,只有這樣,才能在眾多的設(shè)計(jì)標(biāo)書中脫穎而出,得到評(píng)標(biāo)專家認(rèn)可。一般情況下,中標(biāo)方案親不是最佳選擇,也不是所有標(biāo)書中最好的,而是相對(duì)符合發(fā)包單位需求的,那么在定標(biāo)后,就需要借鑒其他設(shè)計(jì)方案,完善優(yōu)化中標(biāo)方案,通過(guò)優(yōu)中選優(yōu),把各個(gè)設(shè)計(jì)方案中最好的提煉出來(lái),不斷完善中標(biāo)方案,需要注意的是,在進(jìn)行充實(shí)完善時(shí),還要考慮到成本因素,技術(shù)投入、功能滿足、使用安全、經(jīng)濟(jì)合理是改進(jìn)的基礎(chǔ),從設(shè)計(jì)階段嚴(yán)格把控制好成本構(gòu)成。

    2.2 推行限額設(shè)計(jì)

    限額設(shè)計(jì)的有效途徑就是合理分解投資和工程量,要嚴(yán)格遵守設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算為根本,在保證功能的前提下,加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)類型、設(shè)備材質(zhì)等的費(fèi)用控制,使概算不能超出投資估算,充分做好限額設(shè)計(jì)。以限額設(shè)計(jì)為基準(zhǔn),確定每個(gè)專業(yè)、每一名設(shè)計(jì)師都有一個(gè)投資限額的具體目標(biāo),按照事前批準(zhǔn)實(shí)施的初步概算,有效保證施工圖設(shè)計(jì)在合理范圍內(nèi),通過(guò)限額設(shè)計(jì),能夠充分保證技術(shù)先進(jìn),合理控制費(fèi)用范圍,快速實(shí)現(xiàn)工程預(yù)期計(jì)劃目標(biāo),有效杜絕任意提高安全系數(shù)的可能,通過(guò)規(guī)范設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),解決了不斷頻繁變更造成的工程運(yùn)作難度,從根本上有效保證了工程造價(jià)控制。

    2.3 加強(qiáng)出圖前審核

    工程設(shè)計(jì)圖就是工程的整體規(guī)劃和目標(biāo)的模擬實(shí)現(xiàn),在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí),一定要加大監(jiān)管力度,在出圖前強(qiáng)化各級(jí)監(jiān)督審核管理,通過(guò)高質(zhì)量、更完美的質(zhì)量設(shè)計(jì),有效消除施工中的實(shí)際困難。實(shí)踐證明,只有不斷完善設(shè)計(jì)階段成果,才能從根本把握施工成本,通過(guò)設(shè)計(jì)階段體現(xiàn)出來(lái)的不足和缺陷,能夠預(yù)先分析和預(yù)防,使施工中遇到的困難,在圖紙上以最小的代價(jià)和預(yù)算,解決在了萌芽狀態(tài)。

    3 招投標(biāo)階段成本控制

    招投標(biāo)階段是以項(xiàng)目施工圖預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn),充分調(diào)配各部門職能,通過(guò)對(duì)圖紙、招標(biāo)文件進(jìn)行審核,充分做好各方面對(duì)接,把握好技術(shù)指標(biāo)分析和商務(wù)談判技巧。從整體過(guò)程看,地產(chǎn)開發(fā)從最初的土地競(jìng)拍、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工總承包、專業(yè)分包、甲供材料設(shè)備、銷售代理、物業(yè)委托都要進(jìn)行招投標(biāo),也就是說(shuō),招投標(biāo)在開發(fā)流程中一直是貫穿全過(guò)程的,在這個(gè)過(guò)程中,哪個(gè)環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行有效控制,如果控制不好,則會(huì)以高昂的代價(jià)中標(biāo),會(huì)影響到整體經(jīng)濟(jì)效益。不同的階段有不同的專業(yè),房地產(chǎn)涉及到的專業(yè)種類較多,沒有哪一個(gè)部門或個(gè)人都熟知這些專業(yè)知識(shí),要想取得投標(biāo)勝利,就需要招投標(biāo)部門協(xié)調(diào)統(tǒng)一內(nèi)部資源,對(duì)各個(gè)階段的任務(wù)進(jìn)行有效分解,不同的專業(yè)部門抽調(diào)技術(shù)過(guò)硬的人員組成推進(jìn)組,選派業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、有責(zé)任心的人員,積極配合招投標(biāo)部門做好前期準(zhǔn)備和招標(biāo)工作。

    4 施工階段造價(jià)控制

    施工階段的資金投入是巨大的,隨時(shí)都會(huì)產(chǎn)生資金流動(dòng),但這些都是按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行的合理支出,整體工程成本基本定型,這個(gè)階段的主要任務(wù)就需要向工程質(zhì)量和安全上考慮了,通過(guò)加大監(jiān)管力度,財(cái)務(wù)檢查力度,合理控制意外費(fèi)用和額外支出,在保證安全和質(zhì)量的前提下,按工期完成任務(wù),盡快讓投入的資金快速回籠,讓企業(yè)見到經(jīng)濟(jì)效益。這個(gè)階段的成本控制,如果控制不好,出現(xiàn)偏差,就會(huì)出現(xiàn)最后工程結(jié)算價(jià)高出合同價(jià),只有不斷加強(qiáng)控制,才能確保結(jié)算價(jià)與合同價(jià)相差不大。

    4.1 控制設(shè)計(jì)變更

    設(shè)計(jì)變更主要是因?yàn)樵O(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)出了不符合施工要求的圖紙,在實(shí)際操作中,容易出現(xiàn)安全隱患和功能不完善。想要順利完成施工,跟上進(jìn)度要求,就需要盡量控制設(shè)計(jì)變更,如果需要變更,一定要掌握好原則,把設(shè)計(jì)變更控制到施工前,不能工程開工后,才進(jìn)行圖紙審查。

    4.2 明確承包合同內(nèi)容

    根據(jù)建筑業(yè)慣例和有關(guān)規(guī)范,在全面把握建筑市場(chǎng)行情的同時(shí),在施工前簽訂承包合同,進(jìn)一步明確職責(zé)不清、影響造價(jià)、延誤工期、價(jià)款結(jié)算方式等問(wèn)題,要事先約定、確定法律形式,促進(jìn)雙方按約履行職責(zé)義務(wù),避免事故隱患和索賠事件。

    4.3 監(jiān)理單位選擇

    選擇好的監(jiān)理單位是非常重要的環(huán)節(jié),好的監(jiān)理不但能夠把好質(zhì)量關(guān),更能在施工中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,為開發(fā)商控制好成本,進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益。所以開發(fā)商也需要采取公開招標(biāo)的形式,選擇業(yè)績(jī)好、信譽(yù)高、監(jiān)理費(fèi)用低、技術(shù)力量強(qiáng)的監(jiān)理單位。

    4.4 選擇工程承包企業(yè)

    開發(fā)商能夠在縮短工期和節(jié)省工程造價(jià)方面做好預(yù)算,則會(huì)節(jié)省更多的時(shí)間來(lái)進(jìn)行下一項(xiàng)工程施工,選擇符合要求的工程承包企業(yè)是非常重要的,在此選擇時(shí),需要選擇報(bào)價(jià)最合理、自身素質(zhì)高、工藝先進(jìn)、工期時(shí)間短、社會(huì)信譽(yù)好、技術(shù)力量雄厚的企業(yè)。

    4.5 材料設(shè)備價(jià)格

    占60%的材料價(jià)格是成本控制最關(guān)鍵的點(diǎn),在選擇材料前,要走訪材料設(shè)備市場(chǎng),掌握價(jià)格變化趨勢(shì);在滿足安全和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上,擇優(yōu)選擇價(jià)廉產(chǎn)品;自行采購(gòu)的材料要控制價(jià)格和質(zhì)量,對(duì)進(jìn)場(chǎng)的材料質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測(cè)。

    4.6 控制工程變更簽證

    開發(fā)商派駐到施工現(xiàn)場(chǎng)的人員一定要熟悉所有資料,盡量避免簽證漏洞。為了節(jié)省資金,還要分清是合同內(nèi)包干的還是必須另外簽證的。假如有新增簽證,一定要由設(shè)計(jì)部門認(rèn)定可行性,成本控制部門核實(shí),最后由監(jiān)理、甲方代表及施工單位簽證。需要注意的是,一定要在施工前認(rèn)真審圖,減少返工費(fèi)用和簽證費(fèi)用。

    5 結(jié)算階段成本控制

    工程結(jié)算要按設(shè)計(jì)圖及合同規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收并合格,如有撤銷或甩項(xiàng)要有審批手續(xù),結(jié)算時(shí)扣除;按合同及相關(guān)協(xié)議規(guī)定,確定獎(jiǎng)金費(fèi)用、處理索賠費(fèi)用;通過(guò)結(jié)算復(fù)審制和工程尾款會(huì)簽制,保證結(jié)算質(zhì)量。

    6 房產(chǎn)營(yíng)銷階段成本控制

    營(yíng)銷環(huán)節(jié)成本控制必須要長(zhǎng)線考慮,通過(guò)營(yíng)銷費(fèi)用、售樓工程成本、銷售承諾與資料把關(guān)做好控制,避免不必要的糾紛。

    7 結(jié)束語(yǔ)

    房地產(chǎn)成本控制是全過(guò)程的,在完善的成本控制體系內(nèi),制定和調(diào)整投入比例,通過(guò)合理監(jiān)督和分析,最終使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。

    參考文獻(xiàn)

    [1]戚曉梅.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程成本管理研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2012,10.

    作者簡(jiǎn)介:陳霞勤,身份證號(hào):330411197810145025。

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