營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策分析

摘 要：營(yíng)改增作為我國(guó)調(diào)節(jié)公平稅負(fù)的重要稅制改革之一，從制度上解決了營(yíng)業(yè)稅“道道征收，全額征稅”的弊端，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)增值稅\"環(huán)環(huán)征收，層層抵扣\"的優(yōu)勢(shì)，使之稅制在一定程度上降低企業(yè)稅負(fù)。隨著我國(guó)該項(xiàng)工作不斷的深入推進(jìn)，營(yíng)改增已經(jīng)進(jìn)入攻堅(jiān)階段，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)進(jìn)入營(yíng)改增的改革潮流。文章結(jié)合現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及建筑行業(yè)目前發(fā)展現(xiàn)狀，就其改革對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響進(jìn)行針對(duì)性的分析，并結(jié)合實(shí)際，提出應(yīng)對(duì)對(duì)策，希望能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供一定的幫助。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2015）33-0133-02

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的多元化已愈來愈多，現(xiàn)行稅制的矛盾和缺陷也日益明顯。為了能夠有效的解決這方面的問題，自實(shí)施營(yíng)改增改革以來，參與試點(diǎn)的公司數(shù)量越來越多，試點(diǎn)的范圍逐漸擴(kuò)大，企業(yè)在稅收方面普遍有所下降，無形中增強(qiáng)了企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2015年，我國(guó)將繼續(xù)擴(kuò)大營(yíng)改增試點(diǎn)范圍實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增全覆蓋。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，如何在順應(yīng)時(shí)代改革的潮流中，保持企業(yè)的活力和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的重大問題，而這將對(duì)我國(guó)2016年的稅制結(jié)構(gòu)起到進(jìn)一步完善和指明作用。

1 關(guān)于營(yíng)改增的改革

營(yíng)改增是我國(guó)稅務(wù)改革邁出的關(guān)鍵性的一步，主要指的是某些改革前需繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目進(jìn)行改征增值稅。2012年1月1日，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的文件，我國(guó)在上海率先實(shí)施該項(xiàng)政策，將交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代部分服務(wù)業(yè)納入其中，此后我國(guó)便拉開了營(yíng)改增的序幕。

通過近幾年的改革，截至2014年底，我國(guó)已基本完成了交通運(yùn)輸業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、電信業(yè)、以及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等的營(yíng)改增試點(diǎn)。

目前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)猶如過山車般時(shí)起時(shí)伏，房?jī)r(jià)也隨之波動(dòng)并整體處于上升趨勢(shì)。在一系列打壓房地產(chǎn)的嚴(yán)政措施和對(duì)房地產(chǎn)的體系改革中，今年5月18日，我國(guó)將把房地產(chǎn)業(yè)等列入進(jìn)一步的營(yíng)改增范圍。然而，由于涉及到大量的稅收方面的問題，致使房地產(chǎn)企業(yè)若想實(shí)行營(yíng)改增，并不像其他行業(yè)那樣簡(jiǎn)單。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的何去何從，稅率應(yīng)該如何進(jìn)行調(diào)整，相關(guān)的政策如何頒布，也就成為政府、企業(yè)、社會(huì)普遍關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)性話題。

2 目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 開發(fā)周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目從最初的獲得土地，到開發(fā)建設(shè)都需經(jīng)過實(shí)地勘察、前期策劃、報(bào)批準(zhǔn)建、征地拆遷、安置補(bǔ)償、配套工程、綠化工程、等諸多階段，且因企業(yè)策劃能力、融資能力、決策流程、設(shè)計(jì)進(jìn)度、市場(chǎng)營(yíng)銷不同，則所需時(shí)間、人力、物力也不徑相同，通常為2～3 a，長(zhǎng)則4～5 a。

2.2 資金投資大

房地產(chǎn)企業(yè)前期的開發(fā)環(huán)節(jié)需要大量的資金作支撐，這些資金的去向分為開發(fā)成本和一系列的費(fèi)用。其中，僅對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行分析，就包括土地使用出讓金，項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、研究等工程費(fèi)，建筑費(fèi)、基本設(shè)施費(fèi)等；其中，土地使用權(quán)出讓金所占總投資成本較高，約占40%～50%。

2.3 融資成本高

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，致使該行業(yè)特定的經(jīng)營(yíng)模式下，占用資金的時(shí)間較長(zhǎng)，因此前期大量籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)的必經(jīng)過程，這也是現(xiàn)金流最為緊張的階段。所以房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前期，需要開展多種有效的融資渠道，而這些融資渠道，都將比其他企業(yè)所需的融資成本高出一截。

3 營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響

3.1 對(duì)建設(shè)成本的影響

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買的原料品種繁雜，除了需集中采購(gòu)的水泥、鋼筋等能夠獲得增值稅專用發(fā)票以外，還需要購(gòu)進(jìn)大量?jī)r(jià)值低、用途廣、采購(gòu)便利的其他原料。而這部分原料的供應(yīng)商大多都是一些私營(yíng)商戶、五金店鋪、個(gè)體工商戶等等，大部分都是依照定額征收的方式繳納稅款，從而致使房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)，將無法有效的進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。同時(shí)，房地產(chǎn)的建筑安裝工程是開發(fā)成本的重要組成部分，該項(xiàng)部分須由房地產(chǎn)的上游行業(yè)-具備相應(yīng)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)來完成，而建筑業(yè)也在營(yíng)改增的范圍之中，當(dāng)其進(jìn)行改革之后，稅負(fù)方面也會(huì)有不同程度的上升。根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁原理，房地產(chǎn)企業(yè)的成本及其費(fèi)用會(huì)得到相應(yīng)的提升。

3.2 對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響

根據(jù)規(guī)定，建筑業(yè)的增值稅稅率為11%，因此房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅率應(yīng)該和建筑業(yè)相同，稅率也是11%。在發(fā)生營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅，致使該部分進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入該成本中。當(dāng)營(yíng)改增改革之后，企業(yè)購(gòu)進(jìn)的固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)取得的相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，以此來抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。因此企業(yè)的資產(chǎn)總額在一定程度上發(fā)生下降。若在企業(yè)負(fù)債不變的情況下，根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債率=資產(chǎn)總額/負(fù)債總額，一定程度上，會(huì)造成企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率提高，企業(yè)將面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

3.3 對(duì)利潤(rùn)表的影響

營(yíng)業(yè)收入方面，在實(shí)行了營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)，應(yīng)將所得收入中包含的增值稅部分按規(guī)定剔除，這樣，與在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)期相比，收入會(huì)降低。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出售一棟居民住宅樓，取得的收入總額為4500萬元。見表1。

由上表可以發(fā)現(xiàn)，實(shí)行營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)的收入水平有所下降，下降的比例約為（4500-4054.05）/4500*100%=9.91%。

3.4 對(duì)稅負(fù)的影響

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)工期比較長(zhǎng)，在采取營(yíng)改增改革政策之前，如果企業(yè)在當(dāng)初購(gòu)買工程設(shè)備和原材料等沒有取得增值稅專用發(fā)票，這也就意味著企業(yè)將無法形成進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。由于增值稅和營(yíng)業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅中的兩大主要稅種，在計(jì)稅依據(jù)上有差別，在征稅環(huán)節(jié)上也明顯不同。營(yíng)改增政策使從前的全額納稅、道道征收，改變成實(shí)行稅款抵扣制度，能夠有效的避免重復(fù)征稅現(xiàn)象，因此，從理論上分析，企業(yè)的稅負(fù)應(yīng)當(dāng)有所下降。

例如：某市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟居民樓，取得的收入總額為10 000萬元。與之開發(fā)該辦公樓的支出為：土地出讓金及其他費(fèi)用為1 200萬元；開發(fā)成本為4 000萬元（增值專用發(fā)票2 500萬元，取得可抵扣稅率11%；增值稅專用發(fā)票1 500萬元，取得可抵扣稅率6%），期間費(fèi)用為1 200萬元；當(dāng)?shù)刎?cái)稅部門允許以10%的扣除比例用于計(jì)算土地增值稅的開發(fā)費(fèi)用，增值稅銷項(xiàng)稅額為11%。

3.4.1 營(yíng)改增前稅負(fù)

由上述案例可以看出，營(yíng)改增后稅負(fù)盡管目前降低幅度不是很大，但隨著營(yíng)改增的不斷發(fā)展，整個(gè)鏈條會(huì)得到進(jìn)一步的完善，預(yù)計(jì)其稅負(fù)還會(huì)發(fā)生一定程度的降低。

3.5 對(duì)財(cái)務(wù)工作的影響

由于稅收政策的巨大變化，房地產(chǎn)行業(yè)繳納稅款的計(jì)算方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變，致使核算難度較原來相比大幅增加，財(cái)務(wù)人員自身知識(shí)有限，面臨突如其來的新舊稅制改革，可能會(huì)出現(xiàn)業(yè)務(wù)銜接不適，處理、核算流程難免會(huì)比較生疏，從而造成財(cái)務(wù)核算不合規(guī)、稅款征收不明確，申報(bào)不準(zhǔn)確等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上給企業(yè)帶來涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

4 應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營(yíng)改增的對(duì)策

4.1 政府方面

4.1.1 進(jìn)一步優(yōu)化稅制改革

國(guó)家營(yíng)改增的初衷，是為了達(dá)到降低企業(yè)承擔(dān)稅收的目的，使企業(yè)能夠更好的發(fā)展。首先，企業(yè)面對(duì)營(yíng)改增稅制改革，政府應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷，對(duì)營(yíng)改增中稅收有增加的企業(yè)給予一定的補(bǔ)償，縮小企業(yè)之間兩極分化，幫助企業(yè)度過難關(guān)，使企業(yè)的稅負(fù)在一定程度上降低。

4.1.2 強(qiáng)化對(duì)企業(yè)的輔導(dǎo)

各級(jí)財(cái)稅部門應(yīng)提前組織培訓(xùn)，使工作在第一線的工作人員能夠從各方面掌握營(yíng)改增的要點(diǎn)，并在稅務(wù)局大廳設(shè)置營(yíng)改增窗口，在官網(wǎng)開通實(shí)時(shí)在線咨詢，以此滿足房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的咨詢。同時(shí)，政府也可安排工作人員去部分企業(yè)進(jìn)行實(shí)地輔導(dǎo)，解答企業(yè)高層管理者和財(cái)務(wù)人員的相關(guān)問題，使之盡快適應(yīng)改革后的稅制，以此降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.2 企業(yè)方面

4.2.1 完善企業(yè)財(cái)務(wù)核算

企業(yè)應(yīng)進(jìn)行人員方面的培訓(xùn)，加強(qiáng)學(xué)習(xí)。增值稅會(huì)計(jì)科目的設(shè)置及賬務(wù)處理復(fù)雜，這不僅要求財(cái)務(wù)人員熟悉增值稅的抵扣，更要求其他部門熟悉該財(cái)稅知識(shí)，在材料采購(gòu)和勞務(wù)建設(shè)中能夠及時(shí)獲得有效的增值稅抵扣發(fā)票，提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，做到每筆賬目都有合法的原始憑證，將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)流程同財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)銜接和匹配，實(shí)現(xiàn)稅收環(huán)環(huán)征收，層層抵扣，從一定程度上消除重復(fù)征稅。

4.2.2 改變經(jīng)營(yíng)模式

企業(yè)可以改變其原有的經(jīng)營(yíng)模式，包括：一是縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期，一定程度上降低需要承擔(dān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，減少資金的占用時(shí)間，提高資金的周轉(zhuǎn)率；二是開發(fā)高質(zhì)量房地產(chǎn)，不僅可以有效的取得購(gòu)買原材料的增值稅專用發(fā)票，以此實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，同時(shí)也可以進(jìn)一步擴(kuò)大、提高市場(chǎng)占有率，提高企業(yè)的品牌效應(yīng)，為企業(yè)的發(fā)展提供機(jī)遇。

4.2.3 加強(qiáng)稅收籌劃

我國(guó)目前現(xiàn)行稅制涉及房地產(chǎn)行業(yè)有14個(gè)稅種，主要包括營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅等等。因此，營(yíng)改增是一個(gè)相對(duì)比較復(fù)雜的過程，在此發(fā)生之前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅在稅收籌劃方面沒有太大的發(fā)展空間。但是在房地產(chǎn)營(yíng)改增之后，涉及的環(huán)節(jié)之多，有效的加大了籌劃的空間，給企業(yè)帶來了更多機(jī)會(huì)。這就需要企業(yè)自己把握時(shí)機(jī)，積極與稅務(wù)局進(jìn)行溝通，用足用好可以享受到的稅收優(yōu)惠，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，謀劃制定或修訂相關(guān)制度，力保企業(yè)能夠安全度過改革期。

5 結(jié) 語

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新時(shí)期，房地產(chǎn)營(yíng)改增的改革標(biāo)志著我國(guó)為實(shí)現(xiàn)稅制改革邁出了關(guān)鍵的一步，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，既是一個(gè)機(jī)遇，也是一個(gè)挑戰(zhàn)。這是一個(gè)復(fù)雜的過渡，不僅是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中必然經(jīng)歷的一場(chǎng)改革，也是為企業(yè)帶來了極其有利的發(fā)展前景。不過，需要注意的是，雖然營(yíng)改增帶來的正面影響效應(yīng)顯而易見，但企業(yè)一樣不能忽視應(yīng)當(dāng)如何避免企業(yè)在過渡期時(shí)所遇到的困難。同時(shí)，政府應(yīng)盡快確定改革方針，積極探索適合各地區(qū)、各水平的政策，加快擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的協(xié)調(diào)、穩(wěn)定發(fā)展保駕護(hù)航。

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