房地產(chǎn)評(píng)估的趨勢(shì)研究

摘 要：在最近美國(guó)房地產(chǎn)的繁榮與蕭條之后，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行細(xì)碎化以及對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方法有更深地了解已成為該領(lǐng)域重要的關(guān)注問(wèn)題。在房地產(chǎn)評(píng)估研究領(lǐng)域，我們看到的三個(gè)主要趨勢(shì)：（1）空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的擴(kuò)張；（2）土地價(jià)值和改善值之間差異的識(shí)別；（3）承認(rèn)價(jià)值溢價(jià)源于更加可持續(xù)的發(fā)展形式。文章通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)證的研究，發(fā)現(xiàn)空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)存在的不足之處，以及未來(lái)的發(fā)展方向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)；土地價(jià)值；可持續(xù)性

引言

房地產(chǎn)評(píng)估研究的學(xué)術(shù)領(lǐng)域跨越許多學(xué)科，不僅包括經(jīng)濟(jì)學(xué)、地理學(xué)、城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)，而且商業(yè)、金融、統(tǒng)計(jì)和專業(yè)的房地產(chǎn)部門和學(xué)校。鑒于這一領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)特性，定期反思當(dāng)前的發(fā)展，它可以對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的學(xué)術(shù)研究提供很好地洞察。隨著幾十年的發(fā)展，國(guó)外空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)研究被廣泛運(yùn)用至各個(gè)社會(huì)科學(xué)方面，包括社會(huì)學(xué)、犯罪學(xué)、政治學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等等。目前我國(guó)學(xué)者對(duì)于空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究與應(yīng)用才剛剛起步，主要的應(yīng)用領(lǐng)域集中在省域科技創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的收斂性等方面。

1 空間評(píng)估方法

為了處理空間計(jì)量模型的復(fù)雜性，在過(guò)去的幾十年里許多先進(jìn)的空間計(jì)量方法已經(jīng)被開發(fā)。這些工具大致可以分為兩類：處理空間依賴性和處理空間異質(zhì)性。

1.1 空間依賴性

空間依賴性也叫空間自相關(guān)性，是空間效應(yīng)識(shí)別的首要來(lái)源，產(chǎn)生于空間組織觀測(cè)單元之間缺乏依賴性的考察?？臻g依賴不僅意味著空間上的觀測(cè)值缺乏獨(dú)立性，而且意味著潛在于這種空間相關(guān)中的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，也就是說(shuō)空間相關(guān)的強(qiáng)度及模式由絕對(duì)位置（格局）和相對(duì)位置（距離）共同決定。

空間依賴性表現(xiàn)出的空間效應(yīng)可以用以下兩種模型來(lái)表征和刻畫：當(dāng)模型的誤差項(xiàng)在空間上相關(guān)時(shí)，即為空間誤差模型；當(dāng)變量間的空間依賴性對(duì)模型顯得非常關(guān)鍵而導(dǎo)致了空間相關(guān)時(shí)，即為空間滯后模型（Anselin，1988）。

1.2 空間異質(zhì)性

空間異質(zhì)性又稱空間差異性，是空間計(jì)量學(xué)模型識(shí)別的第二個(gè)來(lái)源。空間異質(zhì)性指地理空間上的區(qū)域缺乏均質(zhì)性，從而導(dǎo)致發(fā)達(dá)地區(qū)和落后地區(qū)、核心區(qū)和邊緣地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和創(chuàng)新行為存在較大的空間上的差異性。空間異質(zhì)性反映了經(jīng)濟(jì)實(shí)踐中的空間觀測(cè)單元之間經(jīng)濟(jì)行為（如增長(zhǎng)或創(chuàng)新）關(guān)系的一種普遍存在的不穩(wěn)定性?？臻g變系數(shù)的地理加權(quán)回歸模型（Geographical Weighted Regression，簡(jiǎn)記為GWR）是處理空間異質(zhì)性的一種良好的估計(jì)方法?？梢詫?duì)多元的空間關(guān)系做出推斷，特別是對(duì)國(guó)家的政策?？傊?，GWR模型為研究人員提供高度靈活的方法，衡量住房屬性和住房?jī)r(jià)格之間的現(xiàn)有關(guān)系的空間異質(zhì)性問(wèn)題。

2 土地價(jià)值

最近的一些研究已經(jīng)轉(zhuǎn)向了更加密切關(guān)注土地價(jià)值的機(jī)制，以便更好地了解近期房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)的時(shí)間和地理成分。在這領(lǐng)域的研究可以分為兩大顯著及相關(guān)類型：研究，旨在跟蹤土地價(jià)格指數(shù)以及把房地產(chǎn)價(jià)值分解為土地及結(jié)構(gòu)件。

2.1 土地價(jià)值指數(shù)

眾所周知，房屋價(jià)格指數(shù)（HPIS）是房地產(chǎn)評(píng)估的重要指標(biāo)。土地價(jià)值的類似指標(biāo)，卻是少之又少。2007年初期，少數(shù)的研究人員試圖擴(kuò)大對(duì)土地價(jià)值的檢測(cè)方法。從1970年到2000年代中期，居住用地價(jià)值比整體房?jī)r(jià)漲得更快，可以肯定的是這些價(jià)格趨勢(shì)有一個(gè)地理因素在內(nèi)。

這項(xiàng)工作表明，在過(guò)去四十年里土地價(jià)值已經(jīng)經(jīng)歷了巨大的變化，其中一些研究，以及一些后續(xù)的跟進(jìn)，主要是從探討的土地價(jià)值，以及如何將它們從改善值中分離開來(lái)，或如何將房地產(chǎn)價(jià)值分解成各個(gè)部分。

2.2 房地產(chǎn)價(jià)值的分解

將房地產(chǎn)價(jià)值分解成土地部分和改進(jìn)部分，Davis and Heathcote （2007） and Bostic， Longhofer， and Redfearn （2007）是這種方法最早的支持者，因此，我們應(yīng)該預(yù)料到土地價(jià)值和改進(jìn)值對(duì)外部沖擊有著不同的反應(yīng)。此外，Davis and Heathcote （2007）解釋說(shuō)，改善值只不過(guò)是建筑成本的折舊估計(jì)。因此，這些價(jià)值受到材料和勞動(dòng)力成本指數(shù)的限制外，對(duì)于其他商品的原材料和勞動(dòng)力是變化的，因此根據(jù)價(jià)格的變動(dòng)，建設(shè)成本（改善值）通常顯示更大的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)（Oliner et al.， 2010）。在另一方面，土地在空間上是固定的，并在本地供應(yīng)受限，這意味著土地價(jià)值更容易受從外部需求沖擊所產(chǎn)生的大的波動(dòng)的影響。

3 可持續(xù)性和房產(chǎn)價(jià)值

在過(guò)去的十年可持續(xù)發(fā)展已成為城市學(xué)者關(guān)注的主要議題。大量的文獻(xiàn)已經(jīng)踴躍去證明把城市擴(kuò)張、節(jié)能建筑的益處和更加緊湊的發(fā)展形式更緊密相連聯(lián)系到一起，現(xiàn)在幾乎普遍被城市規(guī)劃者所接受。然而，綠色建筑和緊密發(fā)展可以通過(guò)發(fā)展更傳統(tǒng)的形式指揮價(jià)格溢價(jià)。

3.1 綠色建筑的溢價(jià)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的極速發(fā)展，大量建設(shè)會(huì)導(dǎo)致資源和能源被消耗。人們?cè)桨l(fā)意識(shí)到城市建筑是能源消耗和溫室氣體排放重大來(lái)源。大量潛在的經(jīng)濟(jì)效益與綠色認(rèn)證的建筑相關(guān)，可提高價(jià)值，它的能源成本節(jié)約是最明顯的。在某種程度上，綠色建筑的用戶應(yīng)該是愿意支付更高的租金。此外，如果綠色建筑被認(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)較低，它可以指導(dǎo)價(jià)格溢價(jià)。例如，在事件中招致稅務(wù)執(zhí)行費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)較低，能效法規(guī)在未來(lái)頒布。這些溢價(jià)是由綠色建筑產(chǎn)生的大收入流，因?yàn)檫@些建筑同時(shí)享受更高的租金和入住率，從而導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值溢價(jià)。綠色建筑的溢價(jià)也會(huì)隨地理環(huán)境變化而變化。比起那些位于“黃金”地段的建筑物，在規(guī)模較小市場(chǎng)的建筑物以及大都市周邊地區(qū)的建筑物都會(huì)產(chǎn)生更大的價(jià)格溢價(jià)。

3.2 緊湊發(fā)展的價(jià)值

除了對(duì)綠色建筑的價(jià)值的研究，城市研究者們?cè)絹?lái)越多的把自己的注意力放在識(shí)別價(jià)格溢價(jià)上，可歸因于更方便，聯(lián)系和便于行走和減少開車的緊湊型的城市設(shè)計(jì)上，因?yàn)槿绻幱谶h(yuǎn)離工作，員工，服務(wù)和運(yùn)輸?shù)奈恢眉词故且粋€(gè)凈零能耗建筑是不可持續(xù)的。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家長(zhǎng)期以來(lái)一直在關(guān)注可得到性和區(qū)位屬性在塑造土地價(jià)值所發(fā)揮的作用，但這只是在最近，房地產(chǎn)評(píng)估研究已經(jīng)投向可持續(xù)發(fā)展的范圍內(nèi)。

4 結(jié)論

文章強(qiáng)調(diào)了在房地產(chǎn)評(píng)估中三個(gè)顯著的趨勢(shì)：（1）利用復(fù)雜的空間建模技術(shù)；（2）恢復(fù)對(duì)地價(jià)的興趣；（3）研究可持續(xù)發(fā)展形式對(duì)房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)的影響。然而，考慮到緩慢的把空間直觀的方法整合進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域，對(duì)于研究人員仍有機(jī)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生變革。

5 不足和發(fā)展方向

空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)隨著研究的進(jìn)步在理論和實(shí)證方面上都有了很大地改進(jìn)，但仍存在著諸多不足和問(wèn)題。針對(duì)這些問(wèn)題，專家們也提出了各種處理辦法，主要包括在以下幾個(gè)方面：其一，空間權(quán)重矩陣的設(shè)定。其二，空間異質(zhì)性和處理變結(jié)構(gòu)模型的問(wèn)題。現(xiàn)今，地理權(quán)重回歸模型是處理空間異質(zhì)性的主要方法。因此，空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)另一發(fā)展方向可以是空間異質(zhì)性的相關(guān)問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)

[1]Anselin， L.（1988）. Spatial econometrics： Methods and models. Dordrecht： Kluwer Academic.

[2]Davis， Morris A. and Jonathan Heathcote， 2007， “The Price and Quantity of Land in the United States，” Journal of Monetary Economics， vol. 54（8）：2595-2620.

[3]Bostic，Longhofer，andRedfearn，“LandLeverage：DecomposingHomePriceDynamics”，RealEstateEconomics，2007，35（2）：183-208.

作者簡(jiǎn)介：藍(lán)可凡（1985-），女，重慶九龍坡人，中級(jí)工程師，主要研究方向：成本管理、土地資源。