房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素及發(fā)展策略分析

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高和城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在近些年實(shí)現(xiàn)的蓬勃發(fā)展，呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的繁榮景象。但其中存在的問(wèn)題制約了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展。文章圍繞我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響因素進(jìn)行分析，并提出相關(guān)建議，以期實(shí)現(xiàn)保障人民住房需求，維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常健康穩(wěn)定運(yùn)行的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；影響因素；發(fā)展策略

引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和支柱性產(chǎn)業(yè)，特別是近些年來(lái)，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值中的貢獻(xiàn)比達(dá)到15%，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面提供了巨大的帶動(dòng)力，成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的重要引擎。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，在很大程度上反映了國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)。基于上述原因，加深入開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)影響因素分析研究，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，防范潛在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定提供基礎(chǔ)保障，便成了房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)學(xué)者和管理部門(mén)的重要任務(wù)。

1 影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要因素分析

1.1 來(lái)自市場(chǎng)方面的影響

我國(guó)是人口大國(guó)，龐大的人口基數(shù)有著巨大的住房需求，給房地產(chǎn)提供了廣闊的市場(chǎng)空間。從這個(gè)角度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的前景是十分美好的，發(fā)展?jié)摿κ请y以估量的。同時(shí)，受我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式影響，大量農(nóng)村人口大量向城市聚集，在原有城市人口的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高了城市住房需求，促進(jìn)了城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)作為一種商品，受市場(chǎng)供求關(guān)系影響明顯，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)良好?；谌藗兩钚枨蠛蜕鐣?huì)觀念的原因，房地產(chǎn)作為提供工作、生活基礎(chǔ)性條件的產(chǎn)業(yè)，在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里需求都很大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為活躍。

1.2 來(lái)自經(jīng)濟(jì)方面的影響

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一個(gè)重要類(lèi)別，本身就具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)屬性，受經(jīng)濟(jì)因素影響顯著。常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)影響因素包括銀行利率、市場(chǎng)物價(jià)、群眾收入水平、國(guó)家政策等多項(xiàng)內(nèi)容。其中，利率對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房活動(dòng)的影響十分突出，甚至直接決定了購(gòu)房者購(gòu)房意向的強(qiáng)弱和購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)的高低。如果購(gòu)房貸款利率增加，會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者購(gòu)房成本的升高，這無(wú)疑會(huì)打擊購(gòu)房者的購(gòu)房欲望。另一方面，利率的變化對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也有同樣巨大的作用。這是因?yàn)?，銀行貸款利率的波動(dòng)會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資行為獲利水平的變化。銀行利率越高，在市場(chǎng)總體價(jià)格水平?jīng)]有明顯改變的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的成本就會(huì)提高，所獲得的經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)減少，壓縮了盈利空間。同時(shí)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，容易受到成本，比如建筑施工材料和人工費(fèi)用等市場(chǎng)價(jià)格變化的影響，一旦這些因素發(fā)生改變，就會(huì)直接作用到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況上。因此，物價(jià)水平也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要因素。房屋建筑作為商品，其銷(xiāo)售情況和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展直接掛鉤，如果消費(fèi)者收入水平較高，資金充裕，就會(huì)有較強(qiáng)的投資欲望，進(jìn)而會(huì)轉(zhuǎn)化為購(gòu)房的實(shí)際行動(dòng)上來(lái)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的積極發(fā)展。反之，如果消費(fèi)者收入水平較低，大量的生活支出占據(jù)了其家庭收入的大部分，比如會(huì)使消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，包括投資房地產(chǎn)的意向大幅消減，從而造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的疲軟態(tài)勢(shì)。

2 來(lái)自社會(huì)方面的影響

經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是人類(lèi)社會(huì)活動(dòng)的一個(gè)分支。來(lái)自于社會(huì)方面影響，對(duì)于經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行與發(fā)展也是十分重要的。國(guó)家強(qiáng)盛，社會(huì)和諧，人們安居樂(lè)業(yè)，那么經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)就會(huì)趨好，人們購(gòu)置房地產(chǎn)的意愿也就會(huì)比較強(qiáng)烈。反之，如果社會(huì)動(dòng)蕩，政治秩序混亂，甚至受到戰(zhàn)爭(zhēng)波及，人們的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全得不到保證，那么人們購(gòu)置、投資房地產(chǎn)的愿望就會(huì)很低。由此會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大面積下滑甚至崩潰。同時(shí)，城鎮(zhèn)化建設(shè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的宏觀影響因素。我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)當(dāng)前正在逐步推進(jìn)之中，人群正在向城市匯集，城市人口規(guī)模越來(lái)越大，居住、消費(fèi)、工作場(chǎng)所的需求也就越來(lái)越強(qiáng)烈，這無(wú)疑會(huì)刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3 來(lái)自國(guó)際環(huán)境方面的影響

國(guó)際方面對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，除了國(guó)家之間的關(guān)系會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)環(huán)境等方面造成影響最后體現(xiàn)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上以外，還有商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的因素。特別是我國(guó)加入世貿(mào)組織以后，全球市場(chǎng)一體化趨勢(shì)越加明顯，國(guó)外企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，給國(guó)內(nèi)企業(yè)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力是十分巨大的。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的巨大發(fā)展。但房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力和世界先進(jìn)國(guó)家的同行業(yè)相比還存在很大差距與不足。特別是在資金、技術(shù)、人才、管理體制、經(jīng)營(yíng)理念等方面和國(guó)外企業(yè)相比明顯落后。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不足，勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

4 推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)建議

當(dāng)前，我國(guó)正處于有中國(guó)特色的經(jīng)濟(jì)體制改革的攻堅(jiān)階段，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康有序發(fā)展，滿(mǎn)足人民群眾日益增長(zhǎng)的用房需求，對(duì)于維護(hù)社會(huì)和諧，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展，具有十分重要的積極意義。面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目前發(fā)展?fàn)顩r及存在的諸多問(wèn)題，作者認(rèn)為可以從以下方面著手解決。

4.1 制定科學(xué)完善的土地供應(yīng)政策，高效集約利用土地

土地是寶貴的自然資源，更是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性生產(chǎn)資料。針對(duì)土地資源緊張問(wèn)題，政府管理部門(mén)要高屋建瓴，站在全局高度科學(xué)規(guī)劃、統(tǒng)籌安排土體利用，制定實(shí)施符合我國(guó)當(dāng)前及今后長(zhǎng)遠(yuǎn)時(shí)期內(nèi)的土地利用政策，充分發(fā)揮國(guó)家政策對(duì)土地價(jià)格的宏觀調(diào)控作用，建立并完善土地儲(chǔ)備體系，實(shí)施土地回收措施，高效集約合理利用土地。通過(guò)穩(wěn)定土地供求形勢(shì)來(lái)達(dá)到控制土地價(jià)格的目的，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，既保證廣大人民群眾的居住生活用房需求又能提高國(guó)家財(cái)政收入水平。

4.2 建立健全健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足多層次用房需要

我國(guó)國(guó)土面積廣袤，人口眾多，不同地區(qū)、不同人群的用房需求是不一樣的。在制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策時(shí)，要充分考慮不同人群的用房需求，建立健全多層次的住房保障系統(tǒng)，保障我國(guó)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的和諧穩(wěn)定。一是要建立以商品房為主，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等配套住房為輔的住房供應(yīng)體系。政府職能部門(mén)通過(guò)制定政策、出臺(tái)法律規(guī)范等方式，對(duì)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的數(shù)量和比例進(jìn)行明確規(guī)定，用法律的強(qiáng)制力量保證落實(shí)。二要完善廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)政策和具體執(zhí)行方法，做到切合實(shí)際，可執(zhí)行性高，要讓國(guó)家的投資真正為老百姓服務(wù)，充分發(fā)揮廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房在維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定中的重要作用。三要簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易手續(xù)，降低房地產(chǎn)流通成本，從而提高控制房地產(chǎn)資源的利用效率，降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

5 結(jié)束語(yǔ)

在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)都都將是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的重要一環(huán)。加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響因素分析，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展格局，是政府管理部門(mén)必須高度重視的問(wèn)題。我們相信隨著我國(guó)社會(huì)主義法治體系建設(shè)的日益完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)行為會(huì)越加規(guī)范，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)格局會(huì)越加科學(xué)，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)和民生保障方面發(fā)揮出更大的積極意義。

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