探究房屋面積測算中層高的理論及其測量方法

摘要：房屋面積測算是房產(chǎn)測量中的主要工作之一，測算結(jié)果的準確性至關(guān)重要。在具體測算的過程中，由于層高方面的問題，經(jīng)常會引起一些矛盾糾紛。為此，有必要對房屋層高的理論加以了解，并掌握具體的測量方法，從而確保房屋面積測算結(jié)果的準確性。基于此點，本文就房屋面積測算中層高的理論及其測量方法進行淺談。

關(guān)鍵詞：房屋面積；測量；層高

1房屋測量中的層高理論分析

1.1樓面層高

樓面層高包括三個方面，即房屋上下兩層的垂直距離，樓面至地面的垂直距離，或樓面到屋頂面的垂直距離。其中，樓面到屋頂面的垂直距離要計算樓板面到房屋平臺面的高度，但是不能將平臺面的隔熱層高度計算在內(nèi)；樓面層高的測量不包括樓面或地面的裝飾層厚度，主要包括塑膠地板、木地板、石材板料、瓷磚等裝飾物的厚度。

1.2結(jié)構(gòu)層高

結(jié)構(gòu)層高是指房屋上下兩層結(jié)構(gòu)層層面的垂直距離。由于房屋建筑完工后，房屋各層結(jié)構(gòu)層層面均被上層結(jié)構(gòu)層層面所覆蓋，從而增強了層高的復(fù)測難度。此外，結(jié)構(gòu)層表面往往是粗糙、不平整的，在測量結(jié)構(gòu)層高時會嚴重影響測量精確度。由此可見，盡管在理論上將房屋結(jié)構(gòu)層作為測量參照面是可行的，但是在實踐中卻難以保證測量的精密度，增加了測量的難度，所以很少將這種測量方法應(yīng)用到房產(chǎn)測量中。

1.3中線層高

中線層高是指房屋上下兩層層厚中線之間的垂直距離。樓板層和屋頂層都可以根據(jù)層的厚度確定層厚的中線尺寸，但是地面底層的中線位置卻難以確定，需要對其進行深入研究。加之，當前尚未出臺相關(guān)規(guī)范對中線層高進行細致規(guī)定，所以將其作為測量層高的依據(jù)是不可取的。

1.4凈高

若按照上述對層高的定義，對于地下室入口處、窯洞等特殊建筑部位而言是無法測得層高的。所以，為了保證層高定義的通用性和可操作性，應(yīng)將凈高作為建筑空間的高度，取代層高標準，并在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一凈高標準要求。

2基于層高理論的房屋面積測量

2.1地面或樓面的測量

地面是指建筑物內(nèi)部和周圍地表的鋪筑層，同時也指樓層表面的鋪筑層，即樓面。一般而言，在我國房屋建筑的基本結(jié)構(gòu)中，地面或樓面均由面層和基層構(gòu)成，基層包括找平層、墊層和結(jié)構(gòu)層；面層包括表層和結(jié)合層，直接承受各種作用力，是室內(nèi)空間最表面的形象，經(jīng)常被裝飾材料直接覆蓋。但是，對于一些特殊的樓層建筑而言，樓面或地面的構(gòu)成卻存在一定差異，如缺少面層等。在實際建筑設(shè)計中，由于面層具備特殊的使用性質(zhì)，并處于室內(nèi)空間的表面，所以面層的設(shè)計是用戶十分在意的問題，可根據(jù)用戶的不同需求進行布置。面層的裝飾材料可選用木地板、瓷磚、大理石、花崗巖等材料。即使在同一棟樓內(nèi)或同一樓層內(nèi)，不同套間內(nèi)的面層裝飾材料均會有所不同，基于此點，在實測房屋高度時，若根據(jù)面層的厚度進行差異性測量是難以保證測量結(jié)果準確性的。所以，必須將找平層作為測量的參照面進行測量，避免面層裝飾材料的厚度影響測量結(jié)果。在參照面的選取中，要選擇兩個找平層面作為測量所需的參照面。

找平層包括找坡層，對于房屋建筑物內(nèi)的技術(shù)層面、管道層而言，其高度測量需要改用找坡層，而不能采用找平層。從理論上來講，在構(gòu)造層中，找平層和結(jié)構(gòu)層均可以作為房屋測量的參照面。但是，受結(jié)構(gòu)層表面粗糙不平且被找平層埋蓋的影響，若將其作為房屋測量的參照面，則難以保證測量的精確度。所以，最為合理的方法就是將找平層作為房屋測量的參照面。換言之，在選擇樓面或地面的測量參照物時，應(yīng)當選用基層層面作為參照面，而不宜選擇面層層面。即便在面層上下表面均為木地板的情況下，也不能選擇樓面或地面的面層層面作為參照物，以免因木地板面層至找平層的高度不一致而造成測量誤差。

2.2屋頂面的測量

所謂的屋頂面具體是指房屋頂?shù)拿鎸?，它是整個房屋最上部的結(jié)構(gòu)，具有防、排水的用途。屋頂屬于建筑圍護結(jié)構(gòu)的一部分，若是將建筑結(jié)構(gòu)看做是一個箱體，則外墻為箱體的四面，屋頂為箱蓋。絕大部分房屋建筑的屋頂都是由屋面和支承結(jié)構(gòu)組成，有些屋頂上還有一些功能層，如保溫層、防水層、隔熱層等。對于屋頂而言，屋面是其上部的覆蓋層，具體是由基層和面層兩部分組成，其中基層具有承載面層、傳遞荷載等作用，面層則具備防、排水的作用。保溫層是寒冷地區(qū)建筑屋頂常設(shè)置的一類功能層，該層一般位于承重層與防水層之間，具體做法是鋪設(shè)導(dǎo)熱系數(shù)較小的保溫材料，該層的厚度多以建筑所在地的氣候以及對室內(nèi)溫度的要求來確定。隔熱層在夏季比較炎熱的南方地區(qū)較為多見，它的作用是阻隔外部熱量進入到室內(nèi)。通過上述分析可知，屋頂面的結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，且南北方的差異較大，這就導(dǎo)致了頂面的厚度差別大，故此，屋頂面與樓面或是與地面的層高測量較為復(fù)雜，必須根據(jù)實際情況進行測量，這樣才能確保測量結(jié)果的準確性。

2.3補充限差標準

在房屋層高測量時，受各種因素的影響，測量存在一定的誤差，如人為因素、儀器設(shè)備因素等等，由此導(dǎo)致層高的測量結(jié)果差異較大，雖然如此，但卻并未引起人們的關(guān)注和重視。然而，當層高的測量結(jié)果在2.20m左右時，便會引起一些問題，嚴重時甚至會造成經(jīng)濟糾紛。為防止此類問題的發(fā)生，除了要進一步提升測量技術(shù)水平之外，還要針對各中影響因素采取有效的解決措施，最為重要的是，應(yīng)合理設(shè)置一個房屋層高的限差標準，所有測量人員均必須以該標準為測量依據(jù)，使層高的測量誤差控制在可接受的范圍以內(nèi)，這樣有助于糾紛問題的解決。

3結(jié)論及建議

綜上所述，本文在對房屋面積測算中層高的理論進行簡要分析的基礎(chǔ)上，對基于層高理論的測量進行了論述。研究結(jié)果表明，以層高理論為前提對房屋面積進行測算具有一定的可行性。為了確保測算結(jié)果的準確性，提出以下幾點建議：

一是由于房屋的層高主要是指上下兩層樓面或是樓面到地面的距離，若是地面與樓面的裝飾面厚度不同，對房屋層高進行測量時，應(yīng)當將裝飾面的厚度剔除，即不將地板、地磚、石材等裝飾層的厚度計算在內(nèi)，這樣可以確保房屋層高測量結(jié)果的公正性和公平性。同時，也不應(yīng)包括房屋頂面隔熱層的厚度。

二是部分房屋的頂面在設(shè)計時采用了坡屋面形式，有些廚衛(wèi)也存在坡度，這就導(dǎo)致了層高測量過程中兩個參照面不平行，存在差值，為此，在實際測量中，應(yīng)當注意觀測和分析，并測量出最低層高值以及層高不低于2.20m的房屋面積的范圍。

三是由于房屋層高測量過程中常常會受到各種誤差累積的影響，所以，應(yīng)在實際測量時嚴格規(guī)定限差標準，以此來確保測量所得結(jié)果的合法性和合理性。依據(jù)我國當前的建筑工程質(zhì)量、技術(shù)條件以及測量手段，建議層高測量的限差標準取±0.05m，凈高測量的限差標準可以取±0.03m。此外，在某些特殊情況下無法對房屋的層高進行測量時，可用房屋的凈高代替層高。為此，房屋凈高的規(guī)定應(yīng)當盡可能與層高的規(guī)定相對應(yīng)。

四是對層高為2.20m的房屋進行測量時，要做好觀測工作，測量的參照點不得少于4對，并使之構(gòu)成一個四邊形，由此能夠確保測量結(jié)果的準確性。此外為有效減少或杜絕層高引起的矛盾糾紛，在房屋設(shè)計時，盡量不要設(shè)計層高等于2.20m的房屋。

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