炙手可熱的澳洲房產(chǎn)

澳大利亞作為全球移民的主要目的國之一，是中國新富階層在海外投資置業(yè)、為子女制定留學(xué)規(guī)劃的主要目的地之一。眾多投資者對澳大利亞房地產(chǎn)投資偏愛有加，令房地產(chǎn)投資變得炙手可熱。澳洲房產(chǎn)究竟有何魅力讓投資者如此青睞？

據(jù)中國對海外房地產(chǎn)投資的報告顯示，在過去的五年時間里，中國對海外房地產(chǎn)投資的總額大幅增加。從2009年的6億美元增加到現(xiàn)在的約150億美元，而這些用于投資的房產(chǎn)主要集中在美國、加拿大、澳大利亞、英國等國家。對比數(shù)據(jù)顯示，其中投資澳大利亞房地產(chǎn)的總額僅在2014年一年的增幅就超過60%，是增長勢頭最強的國家。

得天獨厚的首選投資地

澳大利亞是世界房地產(chǎn)市場透明度排名靠前的國家，該國健全的法律、成熟規(guī)范的管理、自由的市場經(jīng)濟是保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的前提。澳大利亞近50年的房屋價格一直呈平穩(wěn)上升的趨勢，這與中國的房地產(chǎn)市場差別很大，因為中國房地產(chǎn)受非市場因素影響明顯。而澳大利亞的房地產(chǎn)價格多是根據(jù)市場需求來制定，政府嚴(yán)格限制開工量，對每年的新建住宅數(shù)量進行有效調(diào)控，而近些年大批的海外移民涌入澳大利亞，為這里的房地產(chǎn)市場帶來了勃勃生機，大量的住房需求成為支撐房價的穩(wěn)固磐石。

雖然澳大利亞的房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷過起伏，但根據(jù)澳大利亞物業(yè)監(jiān)察部統(tǒng)計的以往40年的數(shù)據(jù)表明，該國房價平均增長為10%，相當(dāng)于每七至十年翻一番。即便面臨2008年全球經(jīng)濟危機，在政府的調(diào)控下，房價增幅也僅僅下調(diào)了4%，從而使澳大利亞成為金融危機后全球第一個加息的國家。

澳大利亞是典型的移民國家，有極強的包容性，穩(wěn)定的人口增長和多民族共融促成了多元化的社會體系。根據(jù)“2014 OECD國家生活幸福指數(shù)”調(diào)查的結(jié)果顯示，澳大利亞多年蟬聯(lián)世界第一。澳大利亞的生活水準(zhǔn)屬于世界較高水平，但其生活成本卻大大低于包括美國、英國、德國、日本、中國香港、新加坡和加拿大等許多國家和地區(qū)。對于人類基本的居住需求，澳大利亞更是移民國家的翹楚，多座城市被評為最適合人類居住的城市。經(jīng)濟之都悉尼連續(xù)多年被評為世界五大最佳居住城市，擁有宜人的氣候、獨特而舒適的生活環(huán)境、高質(zhì)量的社會與文化基礎(chǔ)建設(shè)。同時，作為澳大利亞經(jīng)濟的中心，悉尼一直是人口密集、房價最高的城市。但即便如此，房價漲幅也會受到政府的嚴(yán)格限制，不會坐地起價動不動就“翻番”。

澳大利亞對國民和移民均有完善的健康保障福利體系。商業(yè)投資移民和技術(shù)移民都可以享受國家福利政策，尤其是商業(yè)移民持有163VISA的移民家庭，雖然是四年的臨時居住證，但在四年內(nèi)全家享受醫(yī)療等福利政策，孩子在18歲前選擇公立學(xué)校都是免費的，而嬰兒更有牛奶津貼等補助。極佳的福利環(huán)境吸引了越來越多的移民選擇定居澳洲。

打造良性的投資環(huán)境

澳大利亞政府把房地產(chǎn)項目作為支柱產(chǎn)業(yè)加以扶持，采取多項措施支持和鼓勵對其的發(fā)展。

首先，海外人士在買房時可以享受到和澳大利亞本地居民買房時同樣的政策，購買房產(chǎn)的價格都是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，即國民待遇。唯一需要多辦理的一項手續(xù)就是要經(jīng)過澳大利亞外國投資審批委員會（FIRB）的同意。

其次，購入澳大利亞房地產(chǎn)的投資者可永久擁有對其土地的所有權(quán)與繼承權(quán)。我國房產(chǎn)政策近期推出的“70年使用權(quán)到期后按照國家有關(guān)規(guī)定續(xù)期”的問題在這里是不存在的。澳洲房地產(chǎn)是世代相傳的，既為個人或家庭做了理想的資產(chǎn)分配，又為子孫后代留下了保值升值的固定資產(chǎn)。

再次，澳大利亞的金融政策對于海外房產(chǎn)投資人十分優(yōu)惠。海外投資者在澳洲銀行最高可獲得80%的房地產(chǎn)貸款額度，個人購房首付10%，與當(dāng)?shù)鼐用裣碛幸粯拥姆课葙J款權(quán)。海外投資者可在當(dāng)?shù)劂y行用當(dāng)?shù)匚飿I(yè)進行抵押貸款，方便且實惠。澳洲各銀行默認(rèn)澳洲房產(chǎn)市場提供信貸的風(fēng)險幾乎為零，因此投資澳大利亞房產(chǎn)市場的物業(yè)較容易獲得銀行信貸的支持。澳洲銀行對客戶的審核條件與美國或其他同類國家相比較為嚴(yán)格，對客戶的財產(chǎn)和收入都有一定要求，這樣做是為了最大限度地保證貸款的安全性。不得不提的是，澳大利亞政府鼓勵一年以上的房產(chǎn)投資計劃，規(guī)定一年以上的樓宇買賣所得增值稅減半。因此如果投資者能夠持有房地產(chǎn)一年以上再出售，房產(chǎn)增值稅則由49%降至25%。澳大利亞的大部分州對房地產(chǎn)不征遺產(chǎn)稅，而在其他很多國家遺產(chǎn)稅高達40%以上。

最后，政府對從事房地產(chǎn)中介的專業(yè)人員有嚴(yán)格的監(jiān)管，對觸犯法律的行為的懲罰極為嚴(yán)厲，最高可面臨7年刑期。在中國，很多人愿意直接找開發(fā)商買房，因為他們給的價格更優(yōu)惠。但澳大利亞則不同，有至少80%的房子都是通過中介銷售的，開發(fā)商極少參與銷售環(huán)節(jié)。這是因為澳大利亞的房價透明，對所有購房者一視同仁。正規(guī)的大型中介公司不僅經(jīng)驗豐富、信譽高、有固定可靠的信息渠道來把握市場，正確引導(dǎo)消費者，還會提供從看房、見律師到貸款的各項服務(wù)，所以消費者更愿意選擇房產(chǎn)中介來完成交易。如果發(fā)現(xiàn)在價格上有欺詐行為，消費者可以通過澳大利亞消費者公平委員會來保障自己的利益，公平委員會往往會站在消費者的立場上秉公處理。澳大利亞房地產(chǎn)市場十分有利地保護了海外投資者的權(quán)益。

更值得關(guān)注的是，澳大利亞的房屋均為精裝修、凈面積銷售，且大部分房源附贈車位。而澳大利亞的房屋質(zhì)量也是世界聞名，就建筑周期而言，一棟一層的別墅需要六至八個月的時間建成，而在中國一周蓋一層的別墅比比皆是。除人工成本高、建筑工人少的因素外，更重要的原因在于該國政府有一套嚴(yán)格的房屋質(zhì)量保障體系和交付使用的標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)，極好地保護了居住者的安全和利益。

房地產(chǎn)市場發(fā)展穩(wěn)健

很多國家在2008年經(jīng)濟危機后面臨巨大的挑戰(zhàn)，但是澳大利亞房地產(chǎn)價格卻在以7%-10%的增幅穩(wěn)步上漲，甚至在萎靡的經(jīng)濟市場中強勢反彈，這歸結(jié)于澳大利亞穩(wěn)定的經(jīng)濟、健全的法律法規(guī)和規(guī)范的金融體系。歷經(jīng)180多年發(fā)展和完善的澳大利亞法律和房地產(chǎn)管理模式已經(jīng)相當(dāng)成熟，對澳大利亞房價起到了支撐作用，也支撐著澳大利亞經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展。澳大利亞儲備銀行公布，截止到2014年6月的過去12個月里，澳大利亞經(jīng)濟穩(wěn)健增長了3.1%。

澳洲良性開放的移民政策、留學(xué)政策和鼓勵生育政策導(dǎo)致當(dāng)?shù)刈》縿傂柙鲩L。在積極吸引海外移民政策和鼓勵自然生育政策的雙重實施下，澳大利亞人口數(shù)量與日俱增。同時自2000年以來，澳大利亞國際學(xué)生的比例不斷上漲，而中國是澳大利亞最大的留學(xué)生輸出國。為了節(jié)約留學(xué)澳大利亞的成本，父母替子女購置房產(chǎn)用以“以房養(yǎng)學(xué)”逐漸成為主流，并且這種趨勢會越來越熱。更值得一提的是，澳大利亞政府目前正斥巨資進行基層建設(shè)和完善社區(qū)環(huán)境，以應(yīng)對未來數(shù)年持續(xù)增加的新增本國人口和新移民帶來的需求。在可預(yù)見的未來，房屋的剛性需求也會進一步增加。這些政策都是澳大利亞房地產(chǎn)投資良性運作的有利支撐。

專業(yè)建議為投資護航

澳大利亞的絕大部分住宅都是永久產(chǎn)權(quán)，而且不用繳納房產(chǎn)稅，只是在過戶的時候需要繳納一定數(shù)額的印花稅。澳大利亞政府為了防止海外炒房客擾亂國內(nèi)市場，規(guī)定國外投資者不能在澳大利亞購買二手房。因此，當(dāng)投資者選擇賣房時，面對的買家群體是澳大利亞的當(dāng)?shù)鼐用?。因此從投資的角度來講，在選房階段就能迎合當(dāng)?shù)厝说南埠梅浅Ｖ匾?。而市政?guī)劃不當(dāng)?shù)膮^(qū)域、限制貸款比例的項目、產(chǎn)權(quán)形式復(fù)雜的項目，都建議謹(jǐn)慎選擇。

和中國人的居住習(xí)慣不同，澳洲人喜歡自然氛圍濃郁、居住密度較低的房子，而不是一味地擠在市中心狹窄的公寓里，所以，房地產(chǎn)位置的選擇也是需要考慮的一大因素。如果房產(chǎn)的供應(yīng)量極大，且投資者的比例明顯高于自住的業(yè)主，那么這樣的房產(chǎn)建議謹(jǐn)慎考慮，否則在日后出售時很可能會有價無市，難以獲得預(yù)期的收益。此外，購房者還需提前調(diào)查房產(chǎn)周邊區(qū)域的租賃市場情況。如果選擇了一個房屋供給過剩的區(qū)域，其二手房市場肯定也會受到影響。

投資心態(tài)需轉(zhuǎn)變

海外投資的最大風(fēng)險不僅在于市場、匯率和房子本身，還來自對當(dāng)?shù)厍闆r和法律法規(guī)的不了解。

澳大利亞幅員遼闊，擁有世界第六大的土地資源，國土面積760多萬平方公里。由于環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人，這里吸引了來自世界200多個國家的移民人群。如此龐大的土地上卻僅僅居住著2400萬人。雖然近些年澳大利亞的移民人數(shù)增長迅速，但是約七成人口仍然居住在悉尼、墨爾本和布里斯班這樣的大城市，所以作為投資者不妨將眼光放在這三個主要城市，其中悉尼的房地產(chǎn)市場需求量最大且相對更穩(wěn)定。

在中國，不少房地產(chǎn)投資者在短期內(nèi)得到了巨大的收益，所以對于他們來說房地產(chǎn)在一定程度上就等于暴利產(chǎn)品，但如果以這種心態(tài)投資澳大利亞房地產(chǎn)，恐怕只能失望而歸。澳大利亞房產(chǎn)投資短期內(nèi)難以獲得較大收益，只有足夠的時間才能讓房價得到增值，并且時間越長，收益越明顯。

在澳大利亞成熟的經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)市場不僅依照市場規(guī)律發(fā)展，政府還會為減少泡沫而對房市進行嚴(yán)格調(diào)控。這里的房屋空置率很低，像悉尼這樣的一線城市房屋空置率不超過2%。而房價的升值也很有規(guī)律，每七至十年翻一番。

投資澳大利亞房地產(chǎn)首先應(yīng)該將目標(biāo)鎖定在大城市，然后再考慮租金有保障的區(qū)域。那些奢侈豪華的海景別墅，雖然是每個人心目中的夢想，但付諸行動時一定要考慮清楚是否會華而不實。對于大部分海外投資者，最保守的做法就是選擇市區(qū)、學(xué)區(qū)以及政府重點發(fā)展的區(qū)域，通常這里的租金也會較高。

投資者若想把握好購房時機，購房前應(yīng)多多了解樓盤、開發(fā)商、市場和政策等多方面信息，跟風(fēng)和道聽途說都是不可取的。可以通過登陸政府官網(wǎng)和開發(fā)商的網(wǎng)站以及當(dāng)?shù)貓蠹埩私鈽潜P所在區(qū)域的歷史以及政府未來的發(fā)展規(guī)劃。在澳大利亞房地產(chǎn)市場投資置業(yè)是一種長遠的投資行為，而不是投機行為。因此從宏觀和微觀雙方面進行分析是十分必要的。