淺析危舊直管公房的改造問題

陳玥

柳州市房產管理局柳南管理所 廣西 545005

摘要：直管公房中磚木結構的房屋，由于建造年代久遠、房屋陳舊、耐火等級低等原因，結構性安全隱患和消防性安全隱患普遍較為嚴重，針對危舊直管公房改造過程中出現(xiàn)的若干問題，結合實例說明改造的方式、方法及采取的措施。

關鍵詞：直管公房；危舊房改造；措施、方法

直管公房是指由國家各級房地產部門享有所有權的房屋。管理形式表現(xiàn)為某市某區(qū)的房管所。建造年代久遠的直管公房簡稱老舊直管公房。在柳州市房產管理局柳南管理所管轄的公房中，老舊直管公房有百余處，建筑面積達六萬平方米以上。其中七成老舊公房被鑒定為危房。由于建造年代久遠、房屋陳舊、耐火等級低等原因，結構性安全隱患和消防性安全隱患普遍較為嚴重。積極穩(wěn)妥地推進危舊直管公房改造一直是我們修繕工作的重點。

一、危舊房分布百余處，點多面廣

在柳州市柳南房管所和市規(guī)劃局繪制的一張圖紙上，布滿了大大小小的“黑點”，這“黑點”就是目前市區(qū)直管公房的分布處。黑點多達100多處，分布之散、之廣，幾乎遍及市區(qū)各個角落。而危舊直管公房絕大部分零星分散在城市的核心區(qū)域內。這些危舊房面積最大的有二、三千平方米，最小的僅二三十平方米，以小面積居多。柳州作為桂中商埠，太平西街、谷埠街等的騎樓建筑風格是城市的一大特色。根據(jù)古城控規(guī)要求，地處古城核心保護區(qū)、古街古巷保護區(qū)、古建筑保護區(qū)內的公房嚴格按原層數(shù)翻建；位于古城邊緣、非核心區(qū)內的公房，結合周邊環(huán)境，改造為以三層為主，局部四至五層的住宅。

二、磚木結構建筑損壞成因分析

危舊直管公房基本為磚木結構房屋，建筑形式以磚作外墻，木質門窗、屋頂、梁柱、樓板構成的房屋。由于建造年代久遠，絕大部分已經(jīng)超過其設計使用年限，結構性安全隱患較為突出。且大多以木構件為主要承重構件，大部份木結構的屋架端頭、梁頭、節(jié)點等受腐朽蟻蝕已變形、位移，磚混結構的墻體、樓板、梁柱等普遍磚體風化、抹灰層脫落，墻體開裂變形。廚衛(wèi)不配套，房間擁擠密集，結構、功能、布局不合理，存在比較嚴重的結構安全和消防安全隱患。

三、改造實施方式

（一）零星翻修。即將零星分布的磚木結構危舊直管公房在原用地范圍內局部拆除后翻修改造。改變原有公用廚衛(wèi)的格局，改建成廚衛(wèi)配套，布局合理的多層建筑。

（二）成片改造。即將相鄰的多棟直管公房成片拆除，重新建造成符合公租住房建設標準的磚混結構配套的單元式公租住房。

這些一般都改變了原建筑的使用功能，為重新分隔利用原建筑的空間，就必須對原結構進行拆除、加固、翻新、擴建及新建的設計和施工。

四、危舊房改造的主要設計和施工內容及常用方法

（一）危舊房改造設計和施工的一般內容為：地基基礎的驗算與加固，結構的驗算與加固，裝飾工程需拆除墻或增加荷載的驗算與加固，木結構構件的替換等。舊房無設計圖紙，設計前必須進行現(xiàn)場查勘，查明設計中各關鍵部位的情況。施工時先確定施工方案，再按規(guī)范及已定方案施工，并經(jīng)常觀察，設置觀測點，發(fā)現(xiàn)原結構變化，必須找清問題，及時處理，方可再行施工。

（二）危舊房改造設計和施工的常用方法

1、直接加層的設計：原建筑比較完好，無裂縫等異常情況，原設計圖紙及地質勘察資料等齊全，通過驗算可直接加層，或局部加固后直接加層。

2、改變原結構承重體系外套框架：原建筑必須保留，但不能加層改造的情況下采用這種設計方法，設計中必須處理好新舊建筑間的連接，新基礎對老基礎的影響。

3、內部改造設計：設計前須查清原結構情況，局部拆除的要先確定加固方案和拆除步驟，讓施工人員得以明確。在對太平西街等老城區(qū)的騎樓建筑群進行改造時，老建筑之間互相連接，公、私房夾雜，隔墻產權不明，施工中不能拆除，我們采取內框架這種形式，取得了良好的效果。

五、拆除舊結構應注意的問題

（一）拆除舊房不論是整體拆除或局部拆除都是技術性較強的工作，而局部拆除比整體拆除風險更大。因此，拆除舊房必須注意以下問題：

（1）拆除舊房前必須看懂原結構，老舊直管公房由于建造年代久遠，基本上沒有保留下來的圖紙。這就要仔細查明原結構情況，摸清其受力特征。尤其是局部拆除更要熟悉原結構，拆除前要確定其拆除步驟、加固方案、拆除注意事項等問題，并在施工方案中明確。對拆卸人員要進行安全技術交底。

（2）拆除舊房必須按確定的施工方案和有關施工操作規(guī)程實施，必要的安全設施和加固措施一定要設置，絕不能偷工減料。拆房的安全問題有三方面：1）原結構的安全；2）周圍結構、物體及行人的安全；3）拆房者自身的安全。我們在進行太平西街等老街的改造時，因是臨街建筑，在有行人通過的騎樓處搭設安全通道，逐層在大跨度的木梁、柱等節(jié)點處做好支撐加固措施，均衡拆除承重構件，拆卸必須與加固及復原同步。

（二）基礎加固和連接處理問題

地基的加固處理。在舊房改造中，增層主要是地基與基礎加固，擴建、新建是基礎的連接。在對地基進行基礎固處理時，可以采用換填法，這種方法主要是對表層不好基土進行挖除，回填上有較好壓密特性的土來進行壓實及夯實，確保形成很好的持力層，進而改變發(fā)服務地基的承載力，提高建筑的抗變形以及較好的穩(wěn)定能力。要注意將不良土層要轉換挖盡，要注意坑邊的穩(wěn)定性，確保填料的質量，充分分層夯實填料。地基的加固還可以采用堆載預壓法，用臨時堆載的辦法對地基適當?shù)氖┘雍奢d，施加一定的預壓期。就是使地基提前壓縮完成多部分的沉降，使地基承載力得到提高后，再進行荷載卸除然后進行建造建筑物。在建筑物密集的老城區(qū)，特別要保護好相鄰建筑的基礎，地基施工分段進行。

六、新老基礎的連接

新老房屋連接的關鍵在于基礎的連接問題，在外觀上看來，新老房是一個整體的結構，但是新、老房屋的基礎卻是分開來的，新、老基礎如果連接問題處理的不好，就會造成新、老基礎發(fā)生不均勻的沉降，造成地基嚴重的變形，就會引發(fā)墻體開裂.

（1）基礎連接挑梁法。新老房屋基礎的連接中最常用的辦法，在連接之前要保證新老房屋基礎在應同一水平上，或者新基礎略可以深于老基礎，地基的挑梁可以根據(jù)懸挑長度做成相應的變斷面或者等斷面，其中挑梁的橫梁可以略高于挑梁上皮也可以與挑梁做平，見圖。

（2）雙層挑梁法.如果地基的上部結構荷載比較大，是斷面較高的挑梁，這就要考慮基礎埋深的限制，當挑梁已經(jīng)露出地面嚴重的影響了樓房走廊內縱墻的開門洞口時候，就可以采用基礎挑梁配合一層頂挑梁或者是多層挑梁，新房如為框架結構時，就要盡量的使端部框架柱要靠近老房，如圖。