淺談房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施

余春暉

身份證號(hào)碼：362330197903231943 天安數(shù)碼城（集團(tuán)）有限公司 518040 廣東

摘要：近年來，隨著我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平日益提高，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是呈現(xiàn)了一片十分繁榮的景象。但由于房地產(chǎn)行業(yè)的競爭形勢(shì)嚴(yán)峻，而且房價(jià)的不斷走高給各大房地產(chǎn)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)帶來了巨大的壓力。房地產(chǎn)公司為了謀取一定的經(jīng)濟(jì)利益，就會(huì)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本上進(jìn)行控制。因此，要想保證穩(wěn)定的競爭地位，必須要重視房地產(chǎn)成本核算工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；措施

目前，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭激烈，許多中小型企業(yè)面臨資金緊張，生存與發(fā)展困難的局面，一些大的房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠得以穩(wěn)定運(yùn)行，是因?yàn)樗麄儗?duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施了成本控制與核算措施。由此看來，擁有一套較為完善的成本核算與控制體系對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。筆者通過對(duì)房地產(chǎn)成本控制內(nèi)容的研究，對(duì)房地產(chǎn)成本控制方法進(jìn)行了簡單的闡述，并針對(duì)這些提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制的具體措施。

1.房地產(chǎn)的成本控制簡介

1.1房地產(chǎn)全過程成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)全過程成本的構(gòu)成包括設(shè)計(jì)階段的成本、投招標(biāo)階段的成本、建設(shè)階段的成本以及竣工結(jié)算階段的成本。具體來說，房地產(chǎn)成本包括開發(fā)成本、人力和設(shè)備租賃成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本、開發(fā)過程中的籌資和管理成本。其中，開發(fā)成本又包括土地成本、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑工程費(fèi)等。從整個(gè)項(xiàng)目的成本來看，這部分成本是占比重最大也是最重要的一部分成本，需要加以高度重視和妥善安排。

1.2房地產(chǎn)成本控制的原則和特點(diǎn)

沒有規(guī)矩，不成方圓。房地產(chǎn)的成本控制要想做好，必須要按照一定的原則進(jìn)行，否則成本過大或過于緊縮對(duì)于房地產(chǎn)的項(xiàng)目都有不好的影響。首先，房地產(chǎn)成本控制的進(jìn)行需要全面全員全程。要想將房地產(chǎn)成本的預(yù)算做到一個(gè)較為準(zhǔn)確的范圍且房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本能夠得到更好的控制，必須要將成本控制工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)化。第二，成本預(yù)測(cè)以及目標(biāo)成本的制定是成本控制的首要環(huán)節(jié)，只有提出相應(yīng)的成本目標(biāo)方案，才能夠有針對(duì)性的進(jìn)行成本預(yù)測(cè)和成本控制。第三，注重建設(shè)施工過程的成本控制。施工過程中的成本包括施工過程的人工費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、材料費(fèi)以及其他一些瑣碎的費(fèi)用，這部分費(fèi)用是整個(gè)施工成本的主體，因此，需要特別注意。最后，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)，其成本控制的好壞直接決定了項(xiàng)目竣工后的經(jīng)濟(jì)效益。因此，還要堅(jiān)持運(yùn)用價(jià)值工程，效益為上的原則，將價(jià)值工程的思想應(yīng)用到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施中去。

房地產(chǎn)成本控制的特點(diǎn)主要分為四個(gè)方面，即動(dòng)態(tài)性、全面性、綜合性和系統(tǒng)性。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目受到政府的調(diào)控政策限制，且房地產(chǎn)項(xiàng)目工期長、變化多，這就造成了房地產(chǎn)成本控制的動(dòng)態(tài)特征，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。其二，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程量比較大、涵蓋面較廣，而且房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到的專業(yè)也是非常的多，因此針對(duì)這種情況來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目往往是由多個(gè)單位共同合作完成的，為使房地產(chǎn)項(xiàng)目得到順利的開展，必須要注意房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的全面性。第三，房地產(chǎn)項(xiàng)目還具有綜合性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理需要統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度以及項(xiàng)目成本三者之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一關(guān)系，而且項(xiàng)目的進(jìn)度控制要符合實(shí)際，不能盲目。最后，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制還具有系統(tǒng)性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，能夠防止成本管理的漏洞，從而進(jìn)一步緩解資金周轉(zhuǎn)問題。

2.房地產(chǎn)成本的核算方法

2.1確立成本歸集對(duì)象

房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過程中往往是由多個(gè)分工不同的單位共同完成的，和其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，首先應(yīng)該確定成本歸集對(duì)象，即成本核算單位。只有首先確立了成本核算單位，才能開始后續(xù)的成本核算工作，以便于房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)一步開發(fā)。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)選擇專業(yè)的核算單位對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本進(jìn)行核算，他們能夠很好的將成本控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)，而且核算的效率明顯較高。此外，確立房地產(chǎn)成本核算單位還有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，保證后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

2.2成本結(jié)構(gòu)的分配

在確立完成本核算單位后，就需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本進(jìn)行歸類和劃分，只有這樣才能夠做到合理有效的完成成本的管理。一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要分為四大類，即設(shè)計(jì)階段的成本、招投標(biāo)階段的成本、建設(shè)階段的成本、以及竣工階段的成本。另外，還要注意的是，在進(jìn)行成本核算項(xiàng)目的分配時(shí)，并不是說每個(gè)單筆賬目都要進(jìn)行一一列出，要盡量將其分類并進(jìn)行合并，不必做得十分精細(xì)，只要根據(jù)不同時(shí)期的金額投入進(jìn)行詳細(xì)的記錄，方便清楚了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)展情況和以后賬目的核對(duì)工作即可。

2.3間接費(fèi)用核算

間接費(fèi)用是一類較為虛擬的費(fèi)用，其主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，而且按照現(xiàn)行房屋建筑開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。但是這筆費(fèi)用不太好控制，而且沒有較為實(shí)際的價(jià)格成本作為衡量，所以，這就要求成本核算單位的工作經(jīng)驗(yàn)和過硬的專業(yè)技能。同時(shí)，在進(jìn)行核算的過程中也應(yīng)該注意對(duì)成本的分類情況，受益對(duì)象明確的貸款利息應(yīng)被分為開發(fā)成本，而前期銷售費(fèi)用可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細(xì)專戶進(jìn)行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售費(fèi)用”科目。

2.4項(xiàng)目竣工核算

在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工時(shí)，不僅要對(duì)房地產(chǎn)工程質(zhì)量進(jìn)行實(shí)行檢驗(yàn)，同樣要對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行竣工核算。在這一階段的成本核算內(nèi)容主要是將已經(jīng)完成得到的實(shí)際成本和工程開始之前的成本預(yù)算結(jié)果進(jìn)行對(duì)照，了解工程實(shí)施的具體情況。竣工核算是依據(jù)工程量計(jì)算的科學(xué)方法，嚴(yán)格審核工程量，合理選用計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，正確反映出工程造價(jià)，提高工程款決算的準(zhǔn)確性。另外，進(jìn)行項(xiàng)目竣工核算，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)行一定的結(jié)算和整合，再算出房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤，以便于房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)和下一個(gè)項(xiàng)目的資金投入。

3.房地產(chǎn)成本的控制措施

3.1 健全房地產(chǎn)成本核算與控制體系

房地產(chǎn)的成本核算工作對(duì)于核算結(jié)果的要求很高，必須要運(yùn)用統(tǒng)一的成本核算標(biāo)準(zhǔn)和成本核算制度，對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行核算與控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視成本核算環(huán)節(jié)，合理配置成本核算機(jī)構(gòu)和成本核算人員，確保高效切保質(zhì)保量的完成成本核算任務(wù)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格控制成本，將招標(biāo)階段的資金控制在一定的范圍內(nèi)，盡力降低房屋拆遷安置的資金，同時(shí)提高預(yù)收賬款、預(yù)交稅款的比例，促使其及時(shí)、正確核算收入成本，切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

3.2 實(shí)施有效的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督

實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督要在兩個(gè)方面進(jìn)行，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要選派專門的監(jiān)督團(tuán)隊(duì)對(duì)整個(gè)施工過程給予全方位的監(jiān)督，對(duì)于各個(gè)環(huán)節(jié)的資金投入都要進(jìn)行嚴(yán)格的審核。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還要對(duì)成本核算單位的核算過程給予實(shí)施的監(jiān)督，必要時(shí)提供具體的數(shù)據(jù)和施工情況，積極參與工程的決算，以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.結(jié)語

綜上所述，要想做好房地產(chǎn)成本控制工作，首先要建立較為完善的成本管理制度，規(guī)范成本控制標(biāo)準(zhǔn)，將成本控制工作具體化、準(zhǔn)確化，從根本上做好房地產(chǎn)成本控制工作。其次，要在現(xiàn)有的人員儲(chǔ)備上進(jìn)行資源的優(yōu)化配置，盡量發(fā)揮不同人員的優(yōu)勢(shì)，增進(jìn)工作效率，同時(shí)可以大力吸引成本管理方面的高素質(zhì)人才，增強(qiáng)成本的控制水平。此外，還要積極學(xué)習(xí)國際上先進(jìn)的管理模式，加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)與配合，共同將房地產(chǎn)成本控制工作更好的完成。

參考文獻(xiàn)：

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