淺談如何從設(shè)計階段控制房地產(chǎn)景觀成本

[摘要]隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)園林景觀越來越得到人們的重視，而景觀的投入成本對房價產(chǎn)生直接的影響。本文針對設(shè)計階段中的概念方案階段、深化階段、擴(kuò)初階段，闡述如何在不影響景觀效果的同時控制景觀成本。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；景觀設(shè)計；景觀成本

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼地發(fā)展，與之相應(yīng)的房地產(chǎn)景觀行業(yè)也取得了快速發(fā)展。一個優(yōu)秀的景觀可以成為一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)志，甚至可以成為一個品牌的形象，因此景觀工程越來越多的受到開發(fā)商的重視，越來越多的企業(yè)希望通過加大景觀的投入提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的檔次成為賣點(diǎn)以吸引客戶，但是景觀投入是沒有具體標(biāo)準(zhǔn)，簡直就是一個無底洞，如何更好的控制景觀成本是一個難點(diǎn)。因此從景觀設(shè)計的三個階段（概念方案階段、深化方案階段、擴(kuò)初階段）著手分析控制景觀成本的的因素。

1.概念方案階段成本控制

在設(shè)計一開始就控制投資的思想根植于設(shè)計人員的頭腦中，通過在設(shè)計階段開展設(shè)計招標(biāo)和設(shè)計方案競選等方式進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計方案，提高設(shè)計質(zhì)量，做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相統(tǒng)一。預(yù)算人員在設(shè)計過程中要與設(shè)計人員密切配合和溝通，及時對項(xiàng)目投資進(jìn)行分析對比，積極能動地促使優(yōu)化設(shè)計，以保證有效地控制投資。設(shè)計人員也應(yīng)多采取新型材料和新型技術(shù)的推廣，以及在保證相應(yīng)質(zhì)量和效果的基礎(chǔ)上優(yōu)選材料和工藝。

1.1景觀空間

景觀方案決定了成本，而不同的用地條件和建筑的空間形態(tài)又決定了景觀方案。目前常見的建筑排列方式為圍合式、行列式、自由式①。大高層住區(qū)一般采用圍合式和行列式布局較多，樓間距較大，在中心形成集中成片的公共綠地，人工造景受到的約束較小，景觀層次分明，中心突出，能以少量的景觀亮點(diǎn)給你留下深刻的印象。而洋房和別墅類項(xiàng)目，容積率低，建筑密度高，多采用行列式布置，樓間距小，綠地較分散，集中的公共綠地少，多為宅前屋后的零星綠地。這類項(xiàng)目往往缺少景觀中心，而顯得每一部分都零碎，這就要求每部分都要做的精細(xì)，成本分配也就顯得更為關(guān)鍵。自由式布局常應(yīng)用于山地或地形復(fù)雜的用地，建筑與自然山水融合，自身的景觀條件非常優(yōu)越，景觀需要地形，引入觀景線、透景線，讓人造景觀與自然景觀融為一體，軟件比硬景更占優(yōu)勢。景觀設(shè)計營造不同的空間，或開敞或密閉，給人不同的空間感受。而處理空間的手法常常用到植物，尤其是規(guī)格大的植物。綠化的成本就在于是種樹還是種草，等面積的土地，栽一棵大樹和只種植草坪的成本大約是8：1，因此合理的樹群位置和面積不僅僅影響景觀效果，也決定了成本分配是否合理。由于不同的樹種，價格差異較大，所以這部分的成本在概念方案階段時需要進(jìn)行初步概算，擴(kuò)初階段可以根據(jù)苗木市場情況做調(diào)整。

1.2景觀節(jié)點(diǎn)

不同的景觀元素單方成本不同。在有限額成本的要求下，成本管理景觀要是的管理。在概念方案階段主要控制景觀節(jié)點(diǎn)的數(shù)量、位置和等級、軟硬景比例、水景面積、數(shù)量和形式、疏林草地和密林的比例。一般住區(qū)中有“小區(qū)-組團(tuán)”兩級結(jié)構(gòu)，一級景觀節(jié)點(diǎn)通常為三個：主入口、核心景觀、軸線景觀節(jié)點(diǎn)。二級景觀節(jié)點(diǎn)是指組團(tuán)中心，一般根據(jù)組團(tuán)的數(shù)量而定；三級景觀節(jié)點(diǎn)根據(jù)空間大小和服務(wù)半徑，分散布置在宅間。在設(shè)計過程中，對一、二級景觀節(jié)點(diǎn)的品質(zhì)要求必須貫徹始終，確保樓盤品質(zhì)不變形。

1.3景觀硬地

景觀設(shè)計中應(yīng)以功能為主，減少無必要的硬地；非功能性的景點(diǎn)，酌情考慮是否保留。因?yàn)橛操|(zhì)景觀的成本高，因此有效控制成本就是必須安排合理的軟硬景比例。某標(biāo)桿企業(yè)的指導(dǎo)原則是，硬景：軟景=3：7，集團(tuán)在審批項(xiàng)目景觀方案時重點(diǎn)審核該指標(biāo)。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，一般來說硬景面積不要超過40%，這一標(biāo)準(zhǔn)普遍已被接受，不過要根據(jù)具體項(xiàng)目的功能而定。

1.4景觀水景

水景根據(jù)形式不同可分為硬質(zhì)水景和軟質(zhì)水景。硬質(zhì)水景一般作為入口處或廣場上的點(diǎn)景。以鋼筋混凝土為主要做法，表面貼石材，并配以各種與主題相符的雕塑，烘托小環(huán)境的氛圍，這種水景單方成本高，應(yīng)嚴(yán)格控制其數(shù)量，其設(shè)置一般位于在主入口或主景觀節(jié)點(diǎn)。軟質(zhì)水景通常是依據(jù)場地內(nèi)原有的水文條件，因地制宜挖湖堆山。也有純?nèi)斯ぴ旌?，這種形式的水景面積大、水系自我凈化能力強(qiáng)，單方成本低，但面積浪費(fèi)，除特殊項(xiàng)目外，一般不提倡用。

1.5景觀小品

在房地產(chǎn)景觀工程中，都或多或少地從住戶的生活便利程度，生活品質(zhì)等因素考慮，而設(shè)置景觀小品，但任何一個園林小品的設(shè)計都應(yīng)從景觀效果、施工的可行性、施工成本、使用期養(yǎng)護(hù)成本等因素綜合考慮確定該小品所采用的形式和材料類型。

目前很多項(xiàng)目存在浮夸和攀比的心理，開發(fā)商及設(shè)計人員不顧項(xiàng)目的具體情況，盲目地把景觀搞得很復(fù)雜、很豪華，服務(wù)設(shè)施過于密集，發(fā)生“景觀綜合癥”，認(rèn)為景觀小品、服務(wù)設(shè)施多就是高檔，就是豪華。其實(shí)通過合理地布局，巧妙地結(jié)合景觀小品，就能達(dá)到相應(yīng)的效果和目的，同時也降低了投入成本。

2.深化方案階段成本控制

根據(jù)設(shè)計任務(wù)書要求，設(shè)計方提供的深化方案階段性成果應(yīng)包括投資估算，但因?yàn)殚L期脫離施工現(xiàn)場和材料市場，投資估算參考的意義不大。因此設(shè)計師根據(jù)現(xiàn)場條件和設(shè)計成果完成投資估算編制。

管理體制晚上的地產(chǎn)公司可以建立數(shù)據(jù)庫，所有經(jīng)過實(shí)踐的景觀元素在竣工后由設(shè)計師錄入數(shù)據(jù)庫，包含內(nèi)容：施工圖紙、材料詢價、結(jié)算成本，竣工后實(shí)拍效果，及其他附屬說明。這都將為新項(xiàng)目的投資估算提供可行性依據(jù)。

深化方案投資估算與成本目標(biāo)誤差小于5%的情況下，進(jìn)入審批程序，成本核算部針對投資估算進(jìn)行復(fù)核，并提出下階段的設(shè)計指導(dǎo)意見，確保成本分配方案合理、有效。

3.初階段成本控制

擴(kuò)初設(shè)計是對方案的細(xì)化研究和落實(shí)。設(shè)計方提交包括園建、結(jié)構(gòu)、種植、亮化、給排水、電各專業(yè)的CAD圖紙，成本部核算根據(jù)圖紙核算工程量，檢驗(yàn)景觀設(shè)計是否滿足成本要求。設(shè)計師根據(jù)成本部提供的工程預(yù)算，對具體的工程做法提出合理化建議，調(diào)整成本結(jié)構(gòu)。擴(kuò)初階段調(diào)整成本結(jié)構(gòu)的中心思想是改變硬質(zhì)部分的材料和工程做法，降低這部分的投入，確保軟景效果。

3.1設(shè)計參數(shù)

設(shè)計參數(shù)要符合工程模數(shù)，這樣不僅方便施工而且對減少材料的浪費(fèi)，保障工程的施工進(jìn)度，對景觀工程最終成本起到有效地控制。

3.2景觀材料

景觀硬質(zhì)景觀中地面所采用的石材不宜超過3種，主要出入口及節(jié)點(diǎn)上的石材種類不宜超過5種（鋪裝拼花主要復(fù)雜切割，復(fù)雜切割需要異形加工、鋪裝人工費(fèi)高、材料損耗率高），盡量使用或利用市場上通行的材料規(guī)格來進(jìn)行設(shè)計，節(jié)省材料的損耗。

3.3景觀小品

景觀小品盡量使用成品，這樣既可以減少制作的人工成本，又可以使景觀小品標(biāo)準(zhǔn)化，從而在保證景觀效果的基礎(chǔ)上，加快景觀施工進(jìn)度，降低成本。

3.4植物

植物在景觀工程中起到舉足輕重的作用，它是唯一象征著生命力，最賦予季節(jié)變化的。在植物的配置上，要考慮當(dāng)?shù)氐纳L環(huán)境，要考慮采購的規(guī)格，成本控制在于植物的種類和規(guī)格，因此在設(shè)計大規(guī)格的植物時，要做到有的放矢的，不可盲目的群植。

此外也可以通過植物的臨界值規(guī)格進(jìn)行設(shè)計，這樣可以既保證景觀效果，有極大的控制綠化成本。

4.結(jié)束語

房地產(chǎn)景觀本質(zhì)是為襯托建筑，美化居住環(huán)境，是給房地產(chǎn)項(xiàng)目的增色添彩。所以在景觀投入一定的前提下保障景觀預(yù)期效果是我們進(jìn)行景觀成本管理的重點(diǎn)，通過景觀設(shè)計的各個階段進(jìn)行成本的控制，是實(shí)現(xiàn)整個景觀工程成本的主要依據(jù)。