長(zhǎng)租公寓是怎樣火起來的？

公寓在西方社會(huì)歷史悠久，如今中國(guó)創(chuàng)業(yè)者正利用天時(shí)地利人和來打好這一手牌。

長(zhǎng)租公寓是這兩年的創(chuàng)業(yè)熱點(diǎn)，火爆得讓人出乎意料。前不久，有人吐槽雷軍的順為基金投資的YOU+公寓是“用6000塊錢一個(gè)月的價(jià)格把一個(gè)學(xué)生公寓出租了出去”，爾后，輿論甚囂塵上：有人覺得公寓實(shí)在太坑爹，光玩情懷沒有用；也有人出來為公寓站臺(tái)平反，認(rèn)為公寓的發(fā)展尚在初期，應(yīng)給予更多空間與機(jī)會(huì)。

據(jù)華創(chuàng)證券的研究報(bào)告《青年長(zhǎng)租公寓：這是一片太平洋》顯示，目前國(guó)內(nèi)房屋租賃交易額在8000億元上下，隨著前十年房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，大量閑置房屋出現(xiàn)，數(shù)量達(dá)7300萬套；另一方面，城市流動(dòng)人口增加，90后進(jìn)入職場(chǎng)，住房剛需增勢(shì)明顯，長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)滿足了這部分人對(duì)住房“不肯將就”的要求。

長(zhǎng)租公寓為什么這么火？這背后究竟有什么推動(dòng)力？從幾個(gè)維度來梳理，主要原因不外是社會(huì)大環(huán)境、資本助推、本身模式的競(jìng)爭(zhēng)力，以及與公寓本身社交屬性的結(jié)合。撇開住房剛需和房?jī)r(jià)居高不下這樣的大環(huán)境因素，我們來談一談資本和模式是如何助推長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的。

第一重火爆：資本

火是從雷軍的順為基金燒起來的。2014年9月，順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源投資YOU+公寓1億人民幣，開啟了公寓創(chuàng)業(yè)的吸金時(shí)代。

除了較常見的股權(quán)融資形式，長(zhǎng)租公寓還在進(jìn)行更加豐富的金融嘗試：借鑒REITs。發(fā)軔于美國(guó)1960年代的REITs模式，即房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts），代表著全世界房地產(chǎn)領(lǐng)域最科學(xué)與最先進(jìn)的管理方案，提供保障于房地產(chǎn)領(lǐng)域六大環(huán)節(jié)（即資本運(yùn)作、設(shè)計(jì)策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)服務(wù)）。在融資方面REITs有著巨大的優(yōu)勢(shì)，表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)率較高、經(jīng)營(yíng)科學(xué)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，REITs的股權(quán)形式投資并不會(huì)給它們帶來債務(wù)負(fù)擔(dān)；而相對(duì)于銀行貸款，合約還款帶給房地產(chǎn)企業(yè)的壓力會(huì)大很多。

目前REITs尚未被完全引入國(guó)內(nèi)，也還沒有得到司法環(huán)境與稅務(wù)環(huán)境的支持，但是在國(guó)內(nèi)公寓行業(yè)創(chuàng)業(yè)中，已經(jīng)可以初探到這樣的構(gòu)思。新派公寓創(chuàng)始人王戈宏最早將REITs模式帶回國(guó)內(nèi)進(jìn)行嘗試，與賽富基金合伙人閻炎共同成立私募REITs基金，即賽富不動(dòng)產(chǎn)基金，負(fù)責(zé)公寓的資本運(yùn)作和物業(yè)收購。

基金和公寓如何各司其職？賽富不動(dòng)產(chǎn)基金最早以每平方米2.2萬的價(jià)格購買了北京CBD區(qū)域的森德大廈，并經(jīng)過統(tǒng)一改裝為新派公寓CBD店。之后，通過基金發(fā)行的方式，新派公寓CBD店被分拆給32名LP（有限合伙人），并允諾不低于3.5%的回報(bào)率。四年之后，以4萬元一方平米的價(jià)格回購。

在沒有完全引入REITs卻充分借鑒的情況下，新派公寓走出了一條穩(wěn)定獲取房源并快速規(guī)?；?fù)制化的路徑。2015年年初，由住建部下發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》中明確表示要積極推進(jìn)REITs的試點(diǎn)。目前，魔方公寓也對(duì)外透露正積極試水REITs。

資本之火為品牌公寓實(shí)現(xiàn)品牌化、規(guī)?；\(yùn)作提供了有力前提。目前國(guó)內(nèi)二十多家品牌公寓占據(jù)的市場(chǎng)份額總共只有3%。

第二重火爆：模式

長(zhǎng)租公寓找到了傳統(tǒng)市場(chǎng)的痛點(diǎn)。就租客與房東來說，傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)上，租客的弱勢(shì)地位比較明顯，信息不對(duì)稱，找房費(fèi)時(shí)費(fèi)力又被坑，房屋家電陳舊，交接和交租麻煩；而對(duì)于房東而言，租客難以管理、租期不穩(wěn)定、房屋保潔難達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)也是很頭疼的問題。綜上所述，租客與房東在租賃過程中的感受都比較差，《北京青年人才住房狀況》研究報(bào)告顯示，僅有26.31%的租客表示未曾受到權(quán)益侵害的問題。

對(duì)比傳統(tǒng)租賃，互聯(lián)網(wǎng)下的長(zhǎng)租公寓首先提高了信息對(duì)稱性，也就是提高房屋的出租率。長(zhǎng)租公寓品牌大多提供線上看房服務(wù)，其標(biāo)準(zhǔn)化的圖片拍攝給了大多數(shù)租客一個(gè)心理預(yù)期。

其次是標(biāo)準(zhǔn)化裝修。品牌公寓的硬裝軟裝統(tǒng)一，使得房屋與房屋之間的差異化縮小，降低了房屋的整體裝修和維修成本。以蘑菇公寓為例，就是與海爾家電進(jìn)行合作，對(duì)大小家電進(jìn)行集中采購和標(biāo)準(zhǔn)化配給。

第三是公寓管理。針對(duì)不同房型、不同租期的租客進(jìn)行有效管理和收租，特別是在一些細(xì)碎的收費(fèi)服務(wù)上，如具體到每個(gè)房間的用電等。它們大多實(shí)行的是酒店管理模式，但在具體實(shí)施上卻精簡(jiǎn)很多，一般提供一周一次的保潔服務(wù)。以魔方公寓為例，一家集中式公寓的管理人員可能只需要1名店長(zhǎng)，外加2名輔助工作人員。

第四是它們的拿房形式，都實(shí)行的是較“輕”的模式，即包租模式，通過簽訂5?10年的租賃合同，整體包租一棟樓或者一套房。前者被稱為整租式公寓（更適合標(biāo)準(zhǔn)化），而后者為分布式公寓。實(shí)行包租，解決了租賃中最重的一環(huán)，即如何拿房。

第五是金融合作。傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)“押一付三”，新興的長(zhǎng)租公寓面對(duì)更多元、更年輕的租客，有的只需要“押一付一”。蘑菇公寓的蘑菇寶讓租客可以每月向銀行打入租金，以現(xiàn)金流為抵押獲得低息貸款，蘑菇公寓因此得以提前一年獲得租金，打通了現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模擴(kuò)張。

總體來說，長(zhǎng)租公寓走的是批發(fā)拿房、批發(fā)裝修的路子，從中可以賺到從零售到批發(fā)的價(jià)差和溢價(jià)。如同魔方公寓創(chuàng)始人葛嵐所言，公寓與租戶是一個(gè)強(qiáng)需求的關(guān)系，因而一系列附加值產(chǎn)品可以被設(shè)計(jì)和打包，如保潔等O2O服務(wù)。

第三重火爆：社交

YOU+公寓成立之初，創(chuàng)始人劉洋表示，YOU+公寓是“住房+社交+創(chuàng)業(yè)”的聚集地。盡管有人對(duì)公寓的社交性表示懷疑，認(rèn)為公寓的本質(zhì)還應(yīng)該是居住的舒適感，但不可否認(rèn)，公寓確實(shí)籠聚了一批差不多年齡并有望碰撞出火花的人。公寓在西方社會(huì)發(fā)展歷史非常悠久，從經(jīng)典美劇《老友記》中就可見一斑。而“公共空間”的概念在中國(guó)尚處于初級(jí)階段，租客們更習(xí)慣關(guān)上房門做自己的事情。

為了撮合與營(yíng)造公寓的社交屬性，YOU+公寓實(shí)行“三不租”政策，即45歲以上不租，帶小孩不租，不愛交朋友不租。更為“奇葩”的是它的社交考核制度，即每個(gè)月要認(rèn)識(shí)10位公寓內(nèi)的朋友，必須參加一次社群活動(dòng)。

對(duì)比YOU+公寓的嚴(yán)苛租客社交章程，蘑菇公寓相對(duì)寬松一些。作為分布式公寓的典型代表，蘑菇公寓只是“友善地”把租客們的“性別、星座、愛好和工作”公之于眾，以防止不愛天蝎座的偏偏遇上，頭疼處女座的還要同一屋檐。

真社交也好，偽社交也罷，打通居住和圈子無疑是未來公寓發(fā)展的必經(jīng)之路，讓房子不再是簡(jiǎn)單的鋼筋水泥，而是成為一個(gè)家的概念。相信這是所有的長(zhǎng)租公寓所期望的。