品牌商信心位居第一

“消費者購買意愿”前景樂觀推高三方信心指數(shù)

盈石集團研究中心對樣本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析結(jié)果顯示，2015年中國商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)為119.1，較上一年提高七個點。中國商業(yè)物業(yè)市場信心指數(shù)持續(xù)領(lǐng)先，達到124.8；寫字樓市場信心指數(shù)僅為107.1，則與之相差17個點。與去年相比，2015年中國商業(yè)物業(yè)市場信心指數(shù)提升十個點至124.8，顯示市場整體形勢趨向樂觀。

從商業(yè)物業(yè)市場參與方的角度來看，品牌商超越服務(wù)商位居第一，其信心指數(shù)達到127.8；服務(wù)商則緊跟其后，信心指數(shù)為123.8；業(yè)主方信心指數(shù)也高達121.1。從城市級別來看，一線城市依然取得最高值，其商業(yè)物業(yè)市場信心指數(shù)為129.1；三線城市躍居第二，其商業(yè)物業(yè)市場信心指數(shù)達123.2，高于二線城市的121.3。

通過與上一年調(diào)查結(jié)果進行對比，可明顯看出2015年商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)在各方面都有提升。這主要是由于包括業(yè)主方、服務(wù)商及品牌商對“消費者購買意愿”持樂觀態(tài)度的人數(shù)占比，較上一年均上升了20個百分點以上。其中，品牌商最為樂觀，高達71%的品牌商都相信消費者購買意愿將在2015年提升。

此次調(diào)查中，消費者相關(guān)評價指標是影響受訪者做出市場判斷的第二大因素，因此在盈石集團研究中心的商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)體系中，這個指標在商業(yè)物業(yè)市場的評價體系中所占的權(quán)重僅次于經(jīng)濟環(huán)境指標，達到30%。在權(quán)重較大的情況下，消費者相關(guān)評價指標的大幅提升，明顯拉高了整體商業(yè)物業(yè)市場的各方信心指數(shù)，這也可以說明為何直面消費者的品牌商取得了最高值。商業(yè)物業(yè)市場的受訪者對消費者相關(guān)評價指標的一致看重也說明了在競爭日益激烈的零售市場中，理解消費者的喜好、習(xí)慣和結(jié)構(gòu)已經(jīng)成為制勝的關(guān)鍵。

盈石集團研究中心總經(jīng)理、皇家特許測量師學(xué)會（RICS）中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會主席張平女士指出，品牌商對消費市場增長的堅定信心在此次調(diào)查中凸顯，2015年商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)得到顯著提振。相較于業(yè)主方的保守，服務(wù)商信心指數(shù)更貼近直面消費者的品牌商，這也體現(xiàn)了服務(wù)商把握市場脈搏的專業(yè)能力。

非零售類品牌高度樂觀行業(yè)增長潛力巨大

本次中國商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，非零售類品牌商的信心明顯高于零售類品牌商，其中生活配套類品牌商的信心指數(shù)最高，為145.6，餐飲類品牌商的信心指數(shù)也達到131.6，零售類品牌商的信心指數(shù)僅為123.4。從關(guān)鍵指標來看，由于對電子商務(wù)和市場競爭加劇的憂慮，零售類品牌商對行業(yè)發(fā)展持樂觀評價的占比較低，而餐飲、生活配套及娛樂等非零售類品牌商在行業(yè)發(fā)展及拓展計劃上尤為樂觀。

從盈石集團研究中心跟蹤的行業(yè)數(shù)據(jù)來看，非零售類品牌商對行業(yè)發(fā)展的高度樂觀早已有跡可尋。隨著我國居民消費結(jié)構(gòu)升級，大眾化及生活配套類等非生活必需品的消費持續(xù)升溫，非零售類品牌行業(yè)增長潛力巨大。在2014年，居民外出就餐需求推動大眾餐飲企業(yè)收入增長13.2%，較中高檔餐飲企業(yè)高11個百分點；文化旅游需求旺盛，電影總票房繼續(xù)保持全球第二的位置，達到296.4億元；商務(wù)部統(tǒng)計全年旅游總收入約3.25萬億元，增長11%，出境旅游首次突破1億人次。

大宗交易更受青睞佐證大資管時代的到來

此次中國商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)調(diào)查結(jié)果顯示，相比對消費市場的普遍樂觀，業(yè)主方及服務(wù)商對物業(yè)銷售市場態(tài)度較為謹慎，僅約四成在銷售指標打分較為樂觀。

其中服務(wù)商對商業(yè)物業(yè)銷售市場的態(tài)度趨向保守，他們對商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價值判斷更為冷靜。而在交易宗數(shù)上看，數(shù)據(jù)顯示受訪者對大宗交易比散售交易更有信心，這也從側(cè)面證明了商業(yè)物業(yè)市場在走向大資管時代。

消費市場雖長期被看好商業(yè)物業(yè)發(fā)展仍需創(chuàng)新

在這次中國商業(yè)地產(chǎn)信心調(diào)查中，商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)（CRMCI）進一步趨向樂觀，并且保持高于寫字樓信心指數(shù)的水平。

消費市場的增長潛力被長期看好，品牌商對行業(yè)發(fā)展的信心也走強。但是，部分零售類品牌商反饋依舊面臨電商、人才流失等挑戰(zhàn)。因此，一些品牌商提出自身行業(yè)成熟度有待提高，提倡對品牌定位、消費者習(xí)慣的捕捉要從長遠看。從行業(yè)外部挑戰(zhàn)來看，品牌商認為商業(yè)物業(yè)在招商中對國外品牌的過度推崇，導(dǎo)致商場和國內(nèi)品牌商的租金博弈加劇，無形中加大了國內(nèi)品牌商的經(jīng)營難度。

而對商業(yè)物業(yè)市場的服務(wù)商及業(yè)主方來說，目前市場存在的同質(zhì)化、供應(yīng)量過剩等問題依然不容忽視。有受訪的服務(wù)商和業(yè)主方提出了對商業(yè)物業(yè)市場的未來發(fā)展方向的見解：現(xiàn)有物業(yè)運營需要進行精確的市場研究，以主動理解并適應(yīng)市場變化，加大培養(yǎng)商業(yè)運營人才；購物中心運營需推陳出新，獨辟蹊徑，尋求上升空間。