3·30新政催熱上海樓市

劉先生是上海一家律所的資深房地產律師，最近一個朋友找他幫忙疏通關系，目的是為了能購買普陀區(qū)蘇州河畔的一套新房。200多平方米的房子總價1，000多萬元，不找關系還不能買到理想的樓層和戶型，上海房地產如此火爆，有點出乎他意料。這跟3月出臺的樓市新政不無關系。

房產量價齊升

3月30日，五部委聯(lián)合發(fā)布樓市新政，對二套房首付比例及二手房稅費作出調整，樓市“組合拳”正式出臺；4月9日，上海公積金中心也緊跟著對住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限作出利好調整。

4月以來，“3·30新政”持續(xù)顯效。4月份，上海樓市成交量達到了2013年3月以來的新高。隨著交易升溫，外圍區(qū)域成交量搶先反彈。比如上海成交排名第一和第二的嘉定、松江區(qū)域，交易量環(huán)比增加55.3%和47.1%，并且從絕對量能來看，接近2013年3月的峰值。從成交來看也呈現(xiàn)“多點開花”格局，剛需、改善甚至豪宅都有不錯表現(xiàn)。在利好政策推動下，房企也順勢加快投放節(jié)奏。從供應結構來看，剛需產品占比達到44.3%，中高端項目推盤熱情依然要高于剛需項目。

上海中原地產有關人士表示，4月樓市在多方配合下成交創(chuàng)出年內新高。政策暖風得以延續(xù)，公積金政策調整加上降準助力，購買力在短期內得到集中釋放。而剛結束的“五一”房展會提供蓄客的窗口，為后續(xù)交易提供接續(xù)力量，預計房企會維持比較快的推盤節(jié)奏，“紅五月”如期而至是大概率事件。

多家房產研究機構的數(shù)據(jù)顯示，近期上海商品住宅周成交面積連續(xù)超過30萬平方米，相比3月份20萬平方米左右的周成交量，增幅明顯。與此同時，成交均價也略有上漲。5月上旬，在改善型項目持續(xù)入市的影響下，上海一手商品住宅成交均價為每平方米30，585元，環(huán)比上漲1.2%。

作為最近這場樓市“盛宴”的親歷者，住在上海靜安區(qū)的尹佩玉已經開始后悔沒有早點出手。已經有一套住房的尹女士想再買一套位于黃浦區(qū)的學區(qū)房。從今年年初她開始不斷留意目標范圍內的各個樓盤，春節(jié)前感覺房子還會進一步有折扣，于是想再緩一緩，看能不能找到性價比最高的樓盤。但4月份行情突然逆轉，之前看到的很多樓盤開始出現(xiàn)熱銷，價格也沒有之前那么優(yōu)惠?！罢麄€‘五一’假期我都在看房，希望能夠找到合適的房子，快速人手?！边€有更多的購房者和尹佩玉一樣，成為4月上海房地產“暖市”的見證者和推動者。

二手住宅方面，新政出臺后，掛牌量、成交量均有上升，價格也比較堅挺。中原地產研究部根據(jù)網(wǎng)上房地產數(shù)據(jù)推算，5月上旬上海二手住宅一周成交6，099套，環(huán)比增加10.8%。

金豐易居佑威數(shù)據(jù)顯示，4月，上海市新建商品住宅成交面積為124.25萬平方米，環(huán)比上月上漲59.33%，比去年同期上漲63.21%，這是自2010年以來成交量最高的4月；上海的商品住宅成交均價為29，422元/平方米，環(huán)比上月上漲5.27%，比去年同期上漲13.73%。

樓市回暖新特征

近期上海樓市回暖還有一個明顯特征，即改善型、中高端項目比剛需型項目更加火熱。位于上海閘北區(qū)大寧板塊的某高端樓盤，單價達每平方米70，000元，總價在600萬元以上。這一項目推出曾被認為定價太高，但實際銷售情況卻出乎意料，目前首批房源已接近售罄。

改善型項目是市場主流。房地產中介服務商德佑鏈家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近期上海入市的13個商品住宅中，最低報價每平方米25，000元以上的改善型項目達到8個，占比六成以上，其中最低報價在每平方米40，000元以上的項目有五個。中原地產研究部的數(shù)據(jù)也顯示，明上旬上海商品住宅成交面積前三位的樓盤，均價都在每平方米30，000元以上。

國家統(tǒng)計局也表示，近期市場跡象表明，北、上、廣、深四大一線城市新建商品房價格環(huán)比雖然有所下降，但是價格依然堅挺。第二季度房價止跌回漲為大概率事件。

DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務主管伍惠敏分析表示，在不動產登記條例、房產稅雙重壓力下，一季度上海本地買家對別墅的購買需求受到壓制，隨著上海與長三角其他城市交通提升及經濟交融，江浙買家比例反而相應提升。市中心房價在政策全面利好、交通配套便利、出租方便的情況下，高端公寓半數(shù)以上買家為上海本地人士。

對于近期陸續(xù)出臺的樓市政策，伍惠敏表示，在新政助力下，樓市將出現(xiàn)量價齊升的局面。首先，從政策層面來說，今年全年GDP增長目標為7%，房地產重要性重新凸顯；中央新政提出去行政化，由市場干預轉變?yōu)槭袌鲎园l(fā)調節(jié)。目前的政策針對普通住宅，相信未來對高端住宅的利好政策也會進一步出臺；其次，從開發(fā)商層面而言，大牌實力開發(fā)商會收縮三四線城市，主攻—二線城市，尤其加強一線城市布局。事實上，在一季度全國銷售20強的上市房企在一線城市拿地高達六成，創(chuàng)歷史新高。德佑鏈家研究總監(jiān)陸騎麟表示，4月15日上海公積金新政正式實施，從公布到實施，經過一周時間的醞釀發(fā)酵，新政效應得以集中體現(xiàn)。在政策利好的導向下’購房者入市步伐明顯加快。

對于樓市未來走向，伍惠敏認為，2015年樓市將與股市齊牛，預計上海二季度樓市呈現(xiàn)量價齊升的景象。而對于大眾關心的房價，預計中低端住宅價格上漲10%，高端住宅上漲5%-8%。

開發(fā)商推盤信心加強

中原地產研究人員龔敏表示，房企會抓住降息利好，加大推盤力度，預計從5月下旬開始會有部分樓盤漲價。上海易居研究院研究員嚴躍進則表示，部分購房者市場預期已轉變，入市節(jié)奏在加快，5月份房地產市場成交量有望繼續(xù)攀升；整個二季度，房價止跌反彈的節(jié)奏也會更快。

上海樓市5月預計將有45個樓盤開盤或加推，環(huán)比4月份的預開盤量飆升36.4%。業(yè)內人士認為，在近期政策的頻繁刺激之下改善型購房人群正加速入市，二季度市場上漲行情可期。但在經歷成交量透支性增長之后，市場后勁依然存在不確定性。各地應積極響應中央政府號召，從穩(wěn)定住房消費需求出發(fā)，推動房地產開發(fā)投資，穩(wěn)定經濟增長。

此外，雖然上海樓市回暖與近期利好政策迭出不無關系，但相比營業(yè)稅對房產交易的明顯推動，商業(yè)房貸政策卻未及時跟進。營業(yè)稅征收年限縮短已給市場帶來立竿見影的效果，房貸政策要落地，還需有寬松的貨幣政策支持。

上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦則認為，從“3·30新政”出臺后的市場反應看，二手房交易情況明顯好于新房市場，表明稅收“五改二”效果優(yōu)于二套房信貸政策。預計符合新的貸款政策的業(yè)務量還不足銀行房貸業(yè)務的一成，所以即便各大銀行的執(zhí)行細則都落地，對市場交易推動也相當有限。

樓市新政的強刺激下，成交出現(xiàn)強勁反彈，也助推了開發(fā)商的推盤信心。清明假期后，眾多樓盤紛紛扎堆入市，市場熱度開始回歸。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，4月中旬上海樓市共有10個項目入市，推盤總量達1，036套，其中全新盤有四個。

綠地、保利、恒大、綠城、華僑城、朗詩、上海建工、上海城投、中駿置業(yè)等開發(fā)商參與“五一”上海房展會。相比于之前的冬季房展會和春季房展會，此次“五一”房展會的人氣明顯更高。據(jù)不完全統(tǒng)計，約有300個樓盤在房展會現(xiàn)場展示。

非常時機非常手段

4月18日，閘北大寧某樓盤首次開盤，推出284套三房、四房房源，據(jù)參與樓盤分銷的某中介負責人介紹，開盤當天賣出250多套，回籠資金21億元。該負責人說，開盤當天，選房現(xiàn)場客戶眾多，銷售人員一直忙到深夜，“夜里12點都還有客戶在簽約?！痹摌潜P系2014年初上海的“地王”項目，整個地塊的最終出讓價格達到101億元，溢價率111.59%，折合樓板價47，600元/平方米。由于當時周邊區(qū)域的新房價格在40，000～50，000元/平方米，二手房價格在30，000～40，000元/平方米，當時業(yè)內曾紛紛認為日后如何開發(fā)、銷售是個問題。

某外資房企總經理說，該樓盤開發(fā)商選擇如此好的時機開盤，可能之前對政策走勢有比較深入的研究和準確的預估。不過參與分銷的中介負責人稱，該樓盤從拿地到首次開盤前后一年半時間不到，開發(fā)建造基本符合其一向的時間節(jié)奏?！安贿^確實趕上了好時機，連續(xù)的降息、降準，‘3·30’新政出臺，過完清明節(jié)假期。”

該負責人說，開發(fā)商從3月初開始蓄客，到正式開盤用了一個半月時間，開盤前的認籌客戶已經達到約1，000組，為了進一步擠壓意向客戶，開發(fā)商隨后又進行了“升籌”，將認籌金額由10，000元提升至50，000元，認籌客戶也進一步壓縮至400組，這相對于284套的開盤量仍然綽綽有余。

該負責人稱，開盤前，開發(fā)商給出的價格預期是75，000元/平方米，實際開盤均價在61，000～71，000元/平方米之間，考慮到當時47，600元/平方米的樓板價，首次開盤的定價其實沒多少利潤。樓盤后續(xù)會有很多大戶型項目，預計定價會較高。

“作為上市公司.現(xiàn)金流是第一的，其次才是利潤?！鄙鲜鐾赓Y房企總經理說，這次該樓盤直接跳過區(qū)域原先的50，000元/平方米的價格水平，將定價跳開到60，000元以上，同時又賣得那么好，可以說很是成功的。“這也同時樹立了區(qū)域價格新標桿，200多套的成交量也使得這一價格站住了腳，以后的銷售就很好做了。因此即便這次開盤不賺錢，也值得?！?/p>

據(jù)一名銷售人員介紹，購房者中首次置業(yè)和置換型買家約各占一半，其中大寧區(qū)域內的購房客戶在總客戶中占比達60%～70%，“這些客戶原先就住在樓盤附近的其他老小區(qū)里，有的只相隔幾百米遠，但聽說地王開盤，紛紛把老房子賣了再來買新房，一方面居住環(huán)境確實改善了一方面所買的房產更值錢?！?/p>

上述樓盤開發(fā)商此次的做法也給其他開發(fā)商提供了“借鑒”。上海嘉定某小型樓盤開發(fā)商表示，他們的一個全新項目即將開盤，雖然目前區(qū)域的均價水平都在20，000元/平方米以內，但他們打算將價格拉高到20，000元～21，000元/平方米，做之前各開發(fā)商都想做而不敢做的事。

兩成多市民考慮買房

樓市新政落地之后，有報道稱上海樓市成交增長近六成。老百姓究竟對目前樓市有何看法？近日，上海“市民信箱”移動客戶端“市民云”發(fā)起了一項關于“樓市新政”的調查，結果顯示，樓市新政下，超兩成市民考慮買房。

該調查有1，230人參與，超過五成被調查者年齡在31～50歲，可以說是時下買房族的“中流砥柱”。44%的參與者表示目前還不會因為現(xiàn)有的樓市新政而考慮買房，但23%的參與者表示正在考慮或已經出手。同時，67%的參與者認為如果現(xiàn)在有購房需求，會優(yōu)先考慮新房。

此外，35%的參與者認為新政后，房價不可能重演“瘋狂”，因為在高庫存的壓力下，開發(fā)商難漲價；不過也有46%的參與者表達了不確定的態(tài)度，認為現(xiàn)在還不好說，要看之后的發(fā)展態(tài)勢。

房地產專家印望華表示，他一向看好上海房地產，因為上海正在成為欣欣向榮的國際性特大都市，由稀缺性決定的內、中環(huán)一手房價格一般都是只漲不跌，外環(huán)和郊環(huán)則漲跌都有。不動產最重要的是地段，當然樓宇質量和配套條件也很重要。現(xiàn)在公布的價格指數(shù)僅僅反映已成交的一手房平均價格水平的變化，并不反映地段、品類結構的變化。所謂一線城市房價下跌，更多是新房成交的地段偏遠，樓宇檔次下降。印望華說，有自住需求者，現(xiàn)在看到合適的房子完全可以出手。他建議有較多余錢的朋友不一定買新房，不妨多看看內、中環(huán)品質較好的二手房?，F(xiàn)在這些地段的一、二手房差價很大，二手房的售價跟相似地段拍賣成交地塊的樓板價很接近，甚至倒掛，買下來重新裝修—下可能比買一手房更實惠。關于上海土地資源緊缺，印望華稱，可內部挖潛，像過去搞退二進三那樣，將部分工業(yè)用地、商業(yè)用地調整為居住用地，以解燃眉之急。

“營業(yè)稅減免的年限從五年縮短為兩年，讓更多市民有能力改善自己居住的條件?！睆偷┐髮W房地產研究中心主任尹伯成表示，房地產消費是經濟消費中非常重要的一個部分。在上海，沒有房子、居住條件不佳的家庭非常多。樓市新政發(fā)布會后，極大降低了購房者門檻，預計超七成購房者會受益。