樓市吹新風(fēng)市場(chǎng)回暖

“3·30”新政影響之下’房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯回暖的趨勢(shì)。

5月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布前四個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況，1～4月，商品房銷售面積26，385萬(wàn)平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降5.O%，辦公樓銷售面積下降13.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)5.2%。商品房銷售額17，739億元，下降3.1%，降幅比1-3月收窄6.2個(gè)百分點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，該院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市4月新建商品住宅成交面積為1，657萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.1%，同比增長(zhǎng)30.8%。這其中，一線城市表現(xiàn)最為迅猛，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為341萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)36.4%，同比增長(zhǎng)59.2%。

新政“組合拳”發(fā)力

3月30日，國(guó)家相關(guān)部委出臺(tái)政策，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購(gòu)買首套房首付最低降至二成，將普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為二年。本輪一攬子“新政”逐步落地和諧“共振”，利好樓市，為樓市注入一針強(qiáng)心劑。

來自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月監(jiān)測(cè)主要城市累計(jì)成交面積環(huán)比上月增長(zhǎng)11.37%，近七成城市環(huán)比增長(zhǎng)，同比去年4月增長(zhǎng)21.81%。其中，杭州漲幅最大，達(dá)79.4%，西安、寧波也有超過50%的增幅。大多二線城市在新政的刺激下’已經(jīng)開始顯露出回暖跡象。中指院數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)環(huán)比微幅下跌O.01%，跌幅收窄o.14個(gè)百分點(diǎn)，十大城市住宅均價(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)跌為漲，小幅上升0.12%。二線城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)12%，同比亦增長(zhǎng)14%。但三線代表城市成交面積較上月下降3.3%。同比則增長(zhǎng)22%。

4月，地方政府繼續(xù)積極響應(yīng)中央政策，各地住房公積金管理中心相繼出臺(tái)公積金調(diào)整新政，包括增加公積金貸款額度，降低首套房和二套房首付比例等一系列措施，支持住房剛需，且調(diào)整城市范圍不斷擴(kuò)大。成都銳利數(shù)據(jù)品牌總監(jiān)郭潔表示，從多年來的市場(chǎng)規(guī)律來看，房?jī)r(jià)的變化要滯后于成交量?！皹鞘猩蠞q的邏輯是，成交量先變化，成交價(jià)格后變化。一般來看，成交量持續(xù)增長(zhǎng)三至六個(gè)月后房?jī)r(jià)也會(huì)隨之上漲。”

央行年內(nèi)兩次降準(zhǔn)，進(jìn)一步釋放流動(dòng)資金，短期內(nèi)寬松化政策將改善房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行環(huán)境，提振市場(chǎng)信心。中國(guó)人民銀行近日宣布，自2015年5月11日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。這是近六個(gè)月來央行第三次宣布降息。

分析人士認(rèn)為，從房地產(chǎn)的角度看，降息能夠直接降低按揭貸款成本，拉動(dòng)購(gòu)房者積極入市。而且近期房?jī)r(jià)處于一個(gè)止跌的態(tài)勢(shì)，降息會(huì)促使此前部分觀望的購(gòu)房者改變?nèi)胧胁呗?，進(jìn)而積極辦理按揭貸款和購(gòu)房手續(xù)。這能夠帶來5月份市場(chǎng)成交量的繼續(xù)上升。同時(shí)，房?jī)r(jià)止跌反彈的動(dòng)作會(huì)加速完成，即房?jī)r(jià)會(huì)步入新一輪上漲的通道。中成房業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，在這樣一輪降息政策下，一二線城市在5月份就會(huì)陸續(xù)進(jìn)入房?jī)r(jià)上漲的通道中，部分三四線城市也將完成止跌的過程。房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)會(huì)在二季度形成，那么下半年將強(qiáng)化市場(chǎng)看漲預(yù)期，進(jìn)而加大漲價(jià)的幅度。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，進(jìn)入5月以后，政策與資金層面會(huì)繼續(xù)帶來“驚喜”，4月30日召開的中央政治局會(huì)議指出了二季度經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的八個(gè)方面，涉及降稅清費(fèi)、重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等投資、貨幣政策、擴(kuò)大消費(fèi)、房地產(chǎn)健康發(fā)展等。

值得注意的是，此次會(huì)議提出要“完善市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”。

城市分化明顯

不過在一線城市和部分二線城市回暖的同時(shí)，三四線城市則并不樂觀，整體市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)了明顯的分化。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉分析，由于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、公共資源、產(chǎn)業(yè)布局、人口流入等方面的不均衡，一二線城市和三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了截然不同的走勢(shì)，體現(xiàn)在政策刺激、成交、房?jī)r(jià)漲跌等方面的不均衡。

近期，匯付天下與西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心（下稱“CHFS”）共同發(fā)布今年第一季度小微企業(yè)主家庭購(gòu)房意愿指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)范圍家庭的房產(chǎn)價(jià)值較2014年12月底略有下降，其中小微企業(yè)主家庭（下稱“小微家庭”）變化好于全國(guó)，房產(chǎn)價(jià)值略有增加。未來3個(gè)月，全國(guó)范圍家庭打算購(gòu)房的比例為5.2%，其中小微家庭是購(gòu)房的生力軍，打算購(gòu)房比例為6.7%。

而最近的樓市新政組合拳出臺(tái)，也給中國(guó)家庭購(gòu)房趨勢(shì)帶來新的變化。數(shù)據(jù)測(cè)算顯示，全面降低商貸及公積金貸款的首套房首付比例，能刺激386萬(wàn)套住房需求。其中一線城市新增總需求1.74%，約44萬(wàn)套；二線城市新增需求1.7%，約202萬(wàn)套；三線城市新增需求1.4%，約140萬(wàn)套。

其中使用公積金購(gòu)買首套房的首付比例降至兩成時(shí)，將刺激146萬(wàn)套住房需求。若分區(qū)域來看，一二線城市的住房需求明顯高于三四線城市。其中，一線城市可實(shí)現(xiàn)的住房需求上漲0.71個(gè)百分點(diǎn)，二線城市可實(shí)現(xiàn)的住房需求上漲0.76個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市上漲0.38個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)此推算，針對(duì)公積金購(gòu)買首套房降低首付比例至兩成對(duì)一線城市住房需求刺激18萬(wàn)套，二線城市約為90萬(wàn)套，三四線城市約為38萬(wàn)套住房需求。整體情況來看，降低首付比例對(duì)于—二線城市的作用更為明顯，三四線城市由于其自身購(gòu)買力限制，降低首付比例的作用較弱。

4月，江蘇省會(huì)南京市新房認(rèn)購(gòu)7，500余套、成交超6，000套，環(huán)比3月分別上漲701和17%?！拔逡弧毙￠L(zhǎng)假期間，當(dāng)?shù)匦路空J(rèn)購(gòu)量達(dá)1，183套，創(chuàng)下近八年新高，有樓盤銷售過億元。政策刺激、市場(chǎng)信心回升，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的江蘇蘇州，居民購(gòu)買力強(qiáng)，加之大量外來人口需求釋放，樓市同樣暖風(fēng)吹拂。除南京、蘇州這兩個(gè)二線城市，江蘇其他11個(gè)省轄市可歸入三線城市。作為三線城市代表，新政落地前，無(wú)錫庫(kù)存商品房可售周期超過兩年。不過，在新增供應(yīng)量減少、成交行情逐步走高、政策利好催化下，無(wú)錫樓市正步入去庫(kù)存通道。

二三線城市樓市回暖，而被視為“四五線”的縣級(jí)城市，情況又如何？江蘇昆山、宜興等地樓市成交火熱，而在江蘇中部、北部，因人口外溢明顯，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，部分縣級(jí)城市樓市依舊低迷，開發(fā)商還是苦嘆賣房難?！靶抡⒋偈狗?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)，但不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)最終由供求關(guān)系決定，受制于高庫(kù)存壓力，房?jī)r(jià)難現(xiàn)大幅反彈?！睙o(wú)錫房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)沈洵說。

房?jī)r(jià)難以大幅上漲

2015年4月末，中指監(jiān)測(cè)的主要城市庫(kù)存量環(huán)比上月增長(zhǎng)1%。4月雖然去化速度繼續(xù)加快，但隨著市場(chǎng)回暖，開發(fā)商積極推盤，致使庫(kù)存再次承壓。

重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，僅五個(gè)城市庫(kù)存有所下降，其余城市均有所回升，其中深圳增幅最為顯著，為7.21%，天津次之，上漲5.18%；庫(kù)存下降的城市中，福州降幅最大，環(huán)比下降6.21%，其余庫(kù)存下降城市降幅均未超過3%。

中成房業(yè)相關(guān)分析人士指出，大部分城市住宅庫(kù)存量一直處于高位，市場(chǎng)仍然處于一個(gè)供大于求的失衡狀態(tài)。在這種情況下，房?jī)r(jià)只可能出現(xiàn)止跌或者跌幅減小的態(tài)勢(shì)，想要上漲仍然不具備基礎(chǔ)。

在多數(shù)二線城市，盡管新政對(duì)樓市的刺激效力開始顯現(xiàn)，但在庫(kù)存高企的市況下，如何去化依舊是開發(fā)商面臨的考驗(yàn)。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉說，目前樓市庫(kù)存仍在不斷增長(zhǎng)，這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有全面企穩(wěn)，因此去庫(kù)存仍將是目前和未來一段時(shí)間內(nèi)樓市政策的主要著力點(diǎn)。因?yàn)橹挥袔?kù)存去掉了，房企拿地和投資的意愿才會(huì)增加，穩(wěn)投資才有希望。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，為了去庫(kù)存，一方面，政府鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)售為租，收購(gòu)商品房作保障性住房，減少建設(shè)商品房。另一方面，通過對(duì)需求端包括剛性和改善型需求的盤活，積極消化庫(kù)存。

例如，吉林省住建廳提出，要加大回購(gòu)普通商品房用于棚戶區(qū)改造安置住房和公共租賃住房的工作力度，通過棚戶區(qū)改造促進(jìn)存量商品房的銷售，力爭(zhēng)貨幣化安置達(dá)到20%以上，消化2.6萬(wàn)套60平方米以下存量商品房。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在刺激需求端方面，現(xiàn)在地方政府在做的仍是出臺(tái)一些響應(yīng)“3·30新政”的地方版本，包括二套房首付的降低、公積金貸款的政策等。未來中央是否還會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)一些政策，關(guān)鍵在于成交量是否會(huì)上去，“如果成交量上得慢，后續(xù)可能還有一些比較大的政策?！?/p>

不過，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，短期內(nèi)去庫(kù)存只是一個(gè)方面，盤活存量資產(chǎn)還包括其他方面，如對(duì)樓市存量資產(chǎn)進(jìn)行摸底，存量資產(chǎn)太多的地方，未來供地要嚴(yán)格控制。在土地方面，相應(yīng)的存量資產(chǎn)也要盤活，比如重點(diǎn)城市的更新改造，工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地等。

例如，5月1日開始實(shí)施的《上海市城市更新實(shí)施辦法》提出，在符合區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向和國(guó)家規(guī)劃土地法規(guī)要求的前提下，允許用地性質(zhì)的兼容與轉(zhuǎn)換，鼓勵(lì)公共性設(shè)施合理復(fù)合集約設(shè)置；在地區(qū)整體空間對(duì)建筑高度不敏感的地區(qū)，允許高度適度提高，緊湊建設(shè)，以高度換開放空間等。