養(yǎng)老地產(chǎn)是個偽命題

人口老齡化催生了養(yǎng)老地產(chǎn)熱潮，包括萬科、保利、藍(lán)光等大型房地產(chǎn)商已在全國展開積極布局，中小開發(fā)商也趁熱打鐵，紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，并制定了雄心勃勃的計劃。四川本土房企置信早在5年前就開始探索醫(yī)療養(yǎng)老地產(chǎn)，過程曲折，得失多多。如今有了首個落地產(chǎn)品——鷺湖·適老公寓，就此邁出了置信以城市打造商向城市服務(wù)商轉(zhuǎn)變的第一步。"不過不同的是，置信這一產(chǎn)品脫離了以養(yǎng)老名義做地產(chǎn)的概念，他們不銷售產(chǎn)權(quán)。

這個位于溫江國色天鄉(xiāng)鷺湖畔，被冠名了“置信”品牌的適老公寓究竟是個怎樣的產(chǎn)品？置信對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有哪些思考？帶著這些問題，《養(yǎng)生雜志》采訪了置信旗下分管醫(yī)養(yǎng)板塊的成都和思康健公司總經(jīng)理蘭波。

《養(yǎng)生雜志》：蘭總好，請問置信地產(chǎn)涉足養(yǎng)老行業(yè)是出于什么考慮？

蘭波：我們都會老，如果中國再過十多二十年，養(yǎng)老還像現(xiàn)在這樣，就是國家的悲哀。置信一直在摸索，從紙上談兵到實踐演練，我們已經(jīng)做了4年。并且，我們已經(jīng)在養(yǎng)老服務(wù)上積累了一定的經(jīng)驗。2013年投入運營的親睦家，就已經(jīng)成了成都養(yǎng)老行業(yè)的一張名片。所以，今天我們才有信心來做更大規(guī)模的。

《養(yǎng)生雜志》：你怎么看當(dāng)前的養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀？

蘭波：我認(rèn)為當(dāng)前的養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀有以下幾個問題：產(chǎn)品形態(tài)單一，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)低，行業(yè)規(guī)范性差，做起來很困難，消費者市場也未被教育?，F(xiàn)在我們做的就是教育人的事情，我們要讓老人知道，他們其實還可以有一種更好的生活方式。因此，我們是想在三年以后再賺錢。

《養(yǎng)生雜志》：置信為什么會選擇在國色天鄉(xiāng)鷺湖項目落地養(yǎng)老產(chǎn)品？

蘭波：因為置信在國色天鄉(xiāng)附近已經(jīng)做好了整個配套，自然環(huán)境和休閑旅游氛圍都有，與城市的距離也符合養(yǎng)老產(chǎn)品的選址要求。置信在這個地方已經(jīng)做好了一個養(yǎng)老中心，叫成都溫江臻熙·親睦家養(yǎng)老服務(wù)中心，所經(jīng)營的就是服務(wù)。

我認(rèn)為不應(yīng)該把老年人列為孤立生活群體，而是在鷺湖全齡社區(qū)引入和思康健的養(yǎng)老服務(wù)。將養(yǎng)老產(chǎn)品嵌入一個有旅游和生活配套設(shè)施的全齡社區(qū)，在適老建筑里提供和思康健的健全養(yǎng)老服務(wù)，這才是老年人需要的養(yǎng)老產(chǎn)品。在這個項目中置信積累了標(biāo)準(zhǔn)化體系，并且明白做養(yǎng)老最核心的是服務(wù)。置信現(xiàn)在不著急一下做很多這樣的產(chǎn)品，而是在有能力和信心之后才決定做一個更大養(yǎng)老公寓。

《養(yǎng)生雜志》：目前有很多企業(yè)開始做養(yǎng)老地產(chǎn)，置信開發(fā)的鷺湖·適老公寓有哪些不同？

蘭波：養(yǎng)老地產(chǎn)是一個偽命題，其實沒有什么養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老就是養(yǎng)老，地產(chǎn)就是地產(chǎn)，養(yǎng)老是經(jīng)營服務(wù)，強調(diào)的是生活方式，而地產(chǎn)是經(jīng)營投資，強調(diào)的是資產(chǎn)收益，兩者是完全不一樣的。區(qū)分兩者最重要的是看產(chǎn)權(quán)是否銷售。所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)其實只是一個噱頭，核心還是賣房子，置信所做的養(yǎng)老地產(chǎn)項目是不銷售的。

國內(nèi)真正做養(yǎng)老的企業(yè)不會售賣產(chǎn)權(quán)，因為房子沒在自己手上不好管理。如果客戶高興就來住，不高興就不來住，又或者租給其他人，這樣一來，我們產(chǎn)品的定位就混亂了。統(tǒng)一管理雖然對資金的壓力非常大，但我們還是愿意來扛。

我們的鷺湖適老公寓是由置信集團(tuán)下屬的四川置信開發(fā)，在進(jìn)駐以后，裝修設(shè)計主要靠自己主導(dǎo)。你可以把它看做是一個酒店，也可以看成一個老年活動中心，因為它不是一個房地產(chǎn)項目，也不是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而是一種新的健康生活方式。住在這里的老人進(jìn)出自由、無需登記，鑰匙就在他們自己手里，工作人員不能隨意進(jìn)出。而且，公寓的各種醫(yī)療、餐飲、文化設(shè)施配套，都是面向整個片區(qū)開放的。它是一個開放的社區(qū)生活平臺，只是我們做了適老化的設(shè)計，更方便老人的生活。其實我們就是要讓這些老人覺得，這里就是他們的家，而不是養(yǎng)老院。

《養(yǎng)生雜志》：你覺得評價一個養(yǎng)老項目好壞的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

蘭波：評價一個養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運營體系的指標(biāo)，是老人的滿意度，而評價老人滿意度的指標(biāo)，是看他們住在這里是否愿意搬走。像我們鷺湖適老公寓，是一個既像家、又像酒店、還像醫(yī)院、更像療養(yǎng)院的地方，住在里面的老人，會受到親睦家養(yǎng)老運營服務(wù)團(tuán)隊的專業(yè)服務(wù)，住這兒的老人，將會感受到家的溫馨安全和酒店的尊貴舒適，并獲得醫(yī)院的健康保障和療養(yǎng)院的專業(yè)照護(hù)。我們給機(jī)構(gòu)的量化目標(biāo)，不是看賺了多少錢，而是有多少人會搬走。我們的公寓能住400多人，如果有95%以上的忠誠度，就算非常成功了。這既是給行業(yè)樹立起了標(biāo)桿，同時完成這樣一個目標(biāo)對我們又是一個挑戰(zhàn)。

《養(yǎng)生雜志》：健康醫(yī)療板塊是置信近幾年來新開辟的一個領(lǐng)域，在探索過程中是否走了很多彎路？這是否是為置信養(yǎng)老地產(chǎn)開拓做鋪墊？

蘭波：和思康健的成立就是為了做醫(yī)療和養(yǎng)老，這一板塊的規(guī)劃我們也是邊做邊摸索，也走了很多彎路，交了很多的學(xué)費，但失敗和彎路可能不是資本的投入失敗，而是人力和精力的投入。在這個過程當(dāng)中，我們摸索出了社區(qū)的健康小站，體檢中心，健康管理中心，包括做這個醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的服務(wù)中心和養(yǎng)老公寓。我們是做經(jīng)營服務(wù)的，必須要找好我們的定位，發(fā)揮優(yōu)勢，才能在這個市場上站穩(wěn)。集團(tuán)要求我們不能依附地產(chǎn)項目，要在這個醫(yī)療養(yǎng)老行業(yè)做一些影響力。我們花了很長的時間培養(yǎng)了一支自己的隊伍，而不是簡單的合作一個團(tuán)隊來經(jīng)營，因為這不符合置信的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，所以團(tuán)隊一定是自己的。目前團(tuán)隊有200人，今年會增加到300人。

《養(yǎng)生雜志》：你認(rèn)為做好養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是什么？

蘭波：養(yǎng)老地產(chǎn)想要獲得成功，最重要的是細(xì)節(jié)，而置信在細(xì)節(jié)中有硬件和軟件之分。硬件包括建筑規(guī)劃、家居裝飾物和無障礙等針對老年人的設(shè)計;軟件則包括置信為了關(guān)聯(lián)效益、提高客戶滿意度而自己研發(fā)的養(yǎng)老信息系統(tǒng)，讓每個客戶滿意這個地方，認(rèn)為自己在這里被需要、受到尊重并且得到更好的服務(wù)才是成功的核心法寶。

《養(yǎng)生雜志》：就你了解，養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)在的盈利能力如何？置信·鷺湖適老公寓呢？

蘭波：從整個行業(yè)來看，盈利狀況是不好的。但我們作為一家企業(yè)，有自己的社會責(zé)任感，但也不得不考慮到產(chǎn)品的盈利性，畢竟沒有盈利，企業(yè)就不能持續(xù)生存和發(fā)展?，F(xiàn)在社會上大部分的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都沒有盈利，很多都是由政府在補貼。我們和其它機(jī)構(gòu)相比，不同之處在于我們想做的是一個產(chǎn)業(yè)鏈條。

當(dāng)然，你投入了軟、硬件設(shè)施配套，做好服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度和標(biāo)準(zhǔn)，老人會明白你是花了大成本在做這事兒。所以，即使他知道你的經(jīng)營是在盈利，他也會認(rèn)可。何況，他們也知道去對比。每個老人都會有自己的評判標(biāo)準(zhǔn)，用腳來投票的。

《養(yǎng)生雜志》：置信關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的未來規(guī)劃是什么？

蘭波：置信會加快運營體系和人才培養(yǎng)體系，其中包括人員儲備，對市場和客戶的認(rèn)知。雖然一個項目會花很長時間，但是當(dāng)項目成功且具備復(fù)制能力后，會讓后面的擴(kuò)張快一些。