共享辦公潮起中國(guó)

中國(guó)的共享辦公運(yùn)營(yíng)商們并不想從出租辦公室上盈利，將各種社會(huì)資源嫁接進(jìn)來(lái)，把握住當(dāng)下全民創(chuàng)業(yè)的熱潮，利用長(zhǎng)尾效應(yīng)找到新的利潤(rùn)點(diǎn)，是他們嘗試的方向

隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，共享辦公和短時(shí)租賃正在改變傳統(tǒng)房屋租賃業(yè)。

這一新模式通常指，辦公室租賃不僅在時(shí)間上可以按小時(shí)、天和月份切分，在空間上也具有開放性質(zhì)，一張桌子、一個(gè)房間可能同時(shí)屬于多家公司。

在美國(guó)和歐洲等發(fā)達(dá)地區(qū)，共享辦公已經(jīng)從國(guó)際化大都市蔓延至中小城市，誕生了包括Regus、ServiceCorp、MHL在內(nèi)的諸多品牌，不少大型企業(yè)也逐步將聯(lián)合辦公作為辦公空間調(diào)節(jié)的解決方案。

今年以來(lái)，在政府大力宣傳和扶持創(chuàng)業(yè)的浪潮之下，共享辦公在中國(guó)又被賦予了更多含義。

優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)毛大慶說(shuō)，他們做共享辦公，“搭建的是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上的生意圈，或者說(shuō)是一個(gè)辦公生態(tài)的關(guān)系”。它是一個(gè)非常復(fù)雜的需求重構(gòu)，解決傳統(tǒng)寫字樓解決不了的問(wèn)題。

雖是新興市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)者已然眾多。潘石屹的SOHO中國(guó)（00410.HK）于今年初推出了3Q項(xiàng)目，是一個(gè)專門面向創(chuàng)業(yè)者的臨時(shí)辦公室租賃項(xiàng)目，并且拉了李開復(fù)的創(chuàng)新工場(chǎng)作為合作伙伴，而世聯(lián)行（002285.SZ）與清控科創(chuàng)戰(zhàn)略在5月底合作推出青年創(chuàng)業(yè)的“小樣社區(qū)”，綠地在房山區(qū)與清華、北大等高校合作了創(chuàng)業(yè)試點(diǎn)等等。

“傳統(tǒng)辦公室更適用于業(yè)務(wù)穩(wěn)定和人員變化小的企業(yè)，無(wú)法提供彈性和靈活的辦公空間，而這一點(diǎn)對(duì)于成長(zhǎng)企業(yè)、IT企業(yè)和服務(wù)類企業(yè)尤其重要。”協(xié)眾國(guó)際的總裁黃立沖告訴《財(cái)經(jīng)》記者，他建立過(guò)盛諾金地產(chǎn)基金和協(xié)縱國(guó)際企業(yè)港，曾是國(guó)內(nèi)第一批試水共享辦公的創(chuàng)業(yè)者之一。在他看來(lái)，中國(guó)共享辦公市場(chǎng)與美國(guó)有很大的不同，甚至說(shuō)商業(yè)前景不容樂觀。

WeWork帶動(dòng)中國(guó)熱

Johnny是WeWork倫敦的負(fù)責(zé)人，他在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)稱，目前他們已成為倫敦市最大的共享辦公社區(qū)，為超過(guò)6000家企業(yè)提供服務(wù)。

WeWork現(xiàn)在提供包括辦公座位、臨時(shí)儲(chǔ)物柜、1人至27人使用的辦公室，以及各種辦公類服務(wù)，會(huì)員每月更新一次，退租只需要提前一個(gè)月通知，主要客戶是自由職業(yè)者和各類企業(yè)。

WeWork將房產(chǎn)與科技相結(jié)合，在2014年12月獲得超過(guò)50億美元的最新估值。Uber和Airbnb等公司，均利用共享經(jīng)濟(jì)的模式獲得了巨大成功，并對(duì)出租車和酒店兩大市場(chǎng)形成了沖擊。

與WeWork相對(duì)應(yīng)，中國(guó)的共享辦公最知名的是毛大慶的優(yōu)客工場(chǎng)（UrWork）。

優(yōu)客工場(chǎng)主要有兩種辦公模式，一種是完全的開放性辦公，一種是4人到10人的小型聚合辦公空間。在毛大慶的設(shè)想中，優(yōu)客工場(chǎng)不僅能夠提供辦公物業(yè)功能，還要為入駐的創(chuàng)業(yè)者提供導(dǎo)師、投資、財(cái)務(wù)、法律和銀行等多方面服務(wù)，目標(biāo)是“讓創(chuàng)業(yè)變得簡(jiǎn)單”。

在最重要的選址上，優(yōu)客將主要聚焦城市的活躍區(qū)和一些重要的功能區(qū)，比如CBD、金融街、回龍觀、上地、臺(tái)湖、亦莊開發(fā)區(qū)、房山高教園區(qū)等。

黃立沖告訴《財(cái)經(jīng)》記者，共享辦公的運(yùn)營(yíng)商根據(jù)客戶定位分為高端和低端兩種。高端運(yùn)營(yíng)商主要為大公司提供服務(wù)，選址也往往坐落于城市的核心地段，代表者為雷格斯（Regus）集團(tuán)，租金很貴但是租客的支付能力強(qiáng)。

低端運(yùn)營(yíng)商主要為初創(chuàng)企業(yè)提供服務(wù)，例如毛大慶的優(yōu)客工場(chǎng)、SOHO中國(guó)的3Q項(xiàng)目、世聯(lián)行與清控科創(chuàng)5月25日剛剛合作的“小樣社區(qū)”，即打造以創(chuàng)業(yè)辦公為核心、集工作、社交、娛樂、居住為一體的復(fù)合型創(chuàng)業(yè)社區(qū)等等。

另外一名重量級(jí)選手是綠地集團(tuán)，綠地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心的負(fù)責(zé)人王碩告訴《財(cái)經(jīng)》記者，綠地將拿出房山線廣陽(yáng)城地鐵站旁項(xiàng)目的幾個(gè)樓面，打造房山區(qū)創(chuàng)業(yè)工坊，目前在跟清華、北大的高校商談合作，馬上就會(huì)落地簽約。

他介紹說(shuō)，這個(gè)創(chuàng)業(yè)工坊的項(xiàng)目將會(huì)分階段運(yùn)營(yíng)，第一階段將釋放工位面積1000平方米至2000平方米，大概能為四五百人提供辦公位置。

與雷格斯不同，綠地的項(xiàng)目對(duì)區(qū)位要求不高，很多將位于新城，立足于幫政府招商引資、吸引人才，“這跟綠地本身的資源稟賦有關(guān)”，王碩稱。

盈利前景不明

相對(duì)于萌芽狀態(tài)的中國(guó)市場(chǎng)，來(lái)自WeWork成熟地區(qū)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)可以讓我們借鑒。

Johnny告訴《財(cái)經(jīng)》記者，WeWork廣泛覆蓋不同種類公司，幾乎涉及到所有行業(yè)，其中既有創(chuàng)業(yè)公司，也有已經(jīng)成熟的公司。其倫敦辦公室已有的三家都是百分百出租率。

《財(cái)經(jīng)》記者在倫敦詢價(jià)得知，英國(guó)的數(shù)個(gè)WeWork辦公室的價(jià)位是：倫敦市中心，每月393英鎊到950英鎊/平方米，在稍遠(yuǎn)一些的South bank地區(qū)，每月325英鎊到650英鎊/平方米，在Devonshire地區(qū)有600英鎊和250英鎊兩個(gè)價(jià)位。

同一地點(diǎn)的不同價(jià)格主要取決于辦公條件，比如950英鎊價(jià)格的有獨(dú)立的辦公室，393英鎊的就只有辦公桌，另外還有45美元價(jià)位的，就是每月可以在倫敦任意一個(gè)辦公室的任意一個(gè)辦公桌使用一天。

WeWork的會(huì)議室除了950英鎊價(jià)位的可以每月免費(fèi)用3個(gè)小時(shí)，其他的都是要按25美元每小時(shí)收費(fèi)。

比照國(guó)內(nèi)，根據(jù)官網(wǎng)的數(shù)據(jù)，SOHO中國(guó)的3Q項(xiàng)目獨(dú)立辦公室1300元/周、辦公桌1000元/周，會(huì)議室是200元/小時(shí)（4人），400元/小時(shí)（8人），這樣的價(jià)格遠(yuǎn)算不上親民，3Q北京大約用了三個(gè)月的時(shí)間才全部租滿。

如果根據(jù)中國(guó)和英國(guó)的收入水平來(lái)比較，就可以看到國(guó)內(nèi)租金水平要高出很多。

黃立沖曾在美國(guó)讀書和工作多年，他告訴《財(cái)經(jīng)》記者，美國(guó)的特殊文化導(dǎo)致WeWork的模式在中國(guó)難以復(fù)制，美國(guó)人是不愿意帶朋友回家的，把工作和生活分得很開，并且人員成本很貴，很多公司是不愿意請(qǐng)人的，連助理都是兼職，這種土壤就適合WeWork生存。

“WeWork存在的紐約曼哈頓，租金比香港、北京還便宜，而且面對(duì)的客戶群其實(shí)不是創(chuàng)業(yè)者，而是專業(yè)人士和自由職業(yè)者，這些人年薪10萬(wàn)美元以上?！彼崾菊f(shuō)。

一位接近雷格斯?fàn)I銷部的人士透露，雖然他們的租戶都是有實(shí)力的跨境企業(yè)，但是受制于巨大的營(yíng)銷費(fèi)用，他們?cè)谥袊?guó)的業(yè)務(wù)目前還沒有盈利。截至2015年3月底，雷格斯中心已遍及全國(guó)27座中心城市，超過(guò)100個(gè)地點(diǎn)。

香港太古集團(tuán)也有自己的創(chuàng)業(yè)孵化項(xiàng)目，取名Blueprint，其香港負(fù)責(zé)人告訴《財(cái)經(jīng)》記者，他們的運(yùn)作方式是面向全球范圍，以每6個(gè)月一次的周期、每期不超過(guò)15家的名額，招募科技公司創(chuàng)業(yè)者，為他們提供為期半年的免費(fèi)辦公空間、專業(yè)導(dǎo)師指引、產(chǎn)品測(cè)試、市場(chǎng)拓展機(jī)會(huì)，以及引入投資的服務(wù)。顯然，這也不是以營(yíng)利為目的的商業(yè)模式。

綠地集團(tuán)的王碩則告訴《財(cái)經(jīng)》記者：“第一階段我們不以盈利為目的，綠地要投錢、要補(bǔ)貼，我們出土地、出裝修，清華出師資力量和創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，政府出政策和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制?！?/p>

“美國(guó)現(xiàn)在沒有中國(guó)這么大的創(chuàng)業(yè)浪潮，我們要打造符合中國(guó)文化、中國(guó)需求的共享辦公空間?！泵髴c也強(qiáng)調(diào)，不要把Urwork理解為中國(guó)版的WeWork。

未來(lái)會(huì)“羊毛出在狗身上”

4“綠地剛開始做的時(shí)候很多人不理解?！蓖醮T說(shuō)，綠地2013年底開始做中小企業(yè)扶植平臺(tái)，主要是因?yàn)楹芏囗?xiàng)目在新城，沒有企業(yè)愿意去，最后商業(yè)寫字樓做成了類住宅和公寓。

政府希望區(qū)域能把產(chǎn)業(yè)做起來(lái)，直接去找五百?gòu)?qiáng)來(lái)進(jìn)駐又不現(xiàn)實(shí)，只能聚焦在中小企業(yè)，而中小企業(yè)在發(fā)展中很艱難，所以綠地才去幫助他們，其實(shí)是在幫政府的忙。

“企業(yè)既是資源的享用者，也是資源的提供者。政府、企業(yè)和開發(fā)商之間的聯(lián)動(dòng)，拉動(dòng)就業(yè)、貢獻(xiàn)稅收，同時(shí)我們獲得合理回報(bào)?！本G地房山項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人舒江疆告訴《財(cái)經(jīng)》記者，目前綠地廣陽(yáng)城站項(xiàng)目已經(jīng)獲得產(chǎn)業(yè)園區(qū)牌照，意味著將有配套政策和資金的注入，包括減免和扶持，租金、裝修補(bǔ)貼等等優(yōu)惠。

綠地依靠的是企業(yè)資源和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，而毛大慶離開萬(wàn)科，創(chuàng)業(yè)做優(yōu)客，依靠的是個(gè)人的社會(huì)資源和影響力。

他為優(yōu)客工場(chǎng)拉來(lái)的大旗包括歐美同學(xué)會(huì)、鴻坤集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、陽(yáng)光100集團(tuán)等，優(yōu)客工場(chǎng)的導(dǎo)師團(tuán)就以歐美同學(xué)會(huì)的“海歸創(chuàng)業(yè)學(xué)院”為依托，其合作伙伴包括紅杉資本、真格基金、億潤(rùn)投資、創(chuàng)新工場(chǎng)等著名創(chuàng)投機(jī)構(gòu)。

“我們將聚攏實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富的財(cái)務(wù)、法律和人力資源顧問(wèn)，與銀行簽約，讓創(chuàng)業(yè)者享受到普通個(gè)體和小微企業(yè)無(wú)法要求的全面上門服務(wù)?！泵髴c稱，“我不會(huì)養(yǎng)一個(gè)律師團(tuán)隊(duì)、養(yǎng)一個(gè)人力資源公司，我干的事情是把他們拉在一塊。”

據(jù)毛大慶介紹，辦公室、服務(wù)和互聯(lián)網(wǎng)未來(lái)的價(jià)值加起來(lái)，將形成一個(gè)大的生產(chǎn)鏈。

黃立沖提醒《財(cái)經(jīng)》記者，“維持一個(gè)可以孵化的團(tuán)隊(duì)是極其昂貴的”，兩三次沙龍還可以，長(zhǎng)時(shí)間的活動(dòng)費(fèi)用很高。

潘石屹也拉了李開復(fù)的創(chuàng)業(yè)工場(chǎng)進(jìn)行合作，在4月29日下午舉行的“潘談會(huì)”上，潘石屹宣布創(chuàng)新工場(chǎng)的導(dǎo)師會(huì)定期去3Q開課，3Q的公司會(huì)向創(chuàng)新工場(chǎng)輸送， 3Q也會(huì)創(chuàng)新工場(chǎng)提供各種活動(dòng)場(chǎng)地等等。

世聯(lián)行和清控科創(chuàng)聯(lián)合顯然也是相同邏輯，前者是國(guó)內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)之一，而清控科創(chuàng)是清華控股旗下著名科技園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)商，是唯一同時(shí)擁有四家國(guó)家級(jí)孵化器的科技創(chuàng)新服務(wù)提供商。

中國(guó)的共享辦公運(yùn)營(yíng)商們并不想從出租辦公室上盈利，將各種社會(huì)資源嫁接進(jìn)來(lái)，把握住當(dāng)下全民創(chuàng)業(yè)的熱潮，利用長(zhǎng)尾效應(yīng)找到新的利潤(rùn)點(diǎn)，是他們正在嘗試的方向。

王碩對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者坦言，互聯(lián)網(wǎng)思維強(qiáng)調(diào)“共贏”和“利他”，未必非要在某一項(xiàng)環(huán)節(jié)上去盈利，未來(lái)的想象仍然很大。

財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者何超對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)