房地產(chǎn)走向與政策抉擇

在房地產(chǎn)市場進(jìn)入供求平衡階段后，出現(xiàn)房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險的概率也在變大。除了更加重視防范房地產(chǎn)風(fēng)險，還應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展變化，適時調(diào)整發(fā)展目標(biāo)和相關(guān)政策

2014年以來，我國房地產(chǎn)市場的主要運行指標(biāo)開始持續(xù)回落。盡管全國絕大部分城市取消了限購政策，以及國家陸續(xù)調(diào)整了房地產(chǎn)金融、稅收等政策，2015年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房屋新開工面積、商品房銷售面積等指標(biāo)仍然繼續(xù)下降。

根據(jù)2014年以來房地產(chǎn)市場形勢的變化，以及評估2015年3月以來房地產(chǎn)相關(guān)政策調(diào)整對未來房地產(chǎn)市場運行的影響，預(yù)計未來房地產(chǎn)市場趨勢將會發(fā)生新的變化，適時完善相關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)和調(diào)整相關(guān)政策成為關(guān)鍵。

住房建設(shè)峰值來臨

2010年以來我國住宅新開工面積較此前大幅增長，2010年-2013年住宅年均新開工面積達(dá)到13.8億平方米，年均住宅新開工面積是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)量尤為顯著。由于市場供應(yīng)量持續(xù)快速增長，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系出現(xiàn)重大變化。

根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國城鎮(zhèn)戶均住房已達(dá)到1.0套左右，即在2013年我國房地產(chǎn)市場供求狀況已由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡。從日本、英國等典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程看，大規(guī)模的住房建設(shè)期基本出現(xiàn)在人口較快增長、住房總量不足的階段，而在戶均住房超過1套后，將會出現(xiàn)住房建設(shè)峰值，此后隨著人口增速的放緩和住房短缺問題的解決，新建住房數(shù)量將出現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)市場也將從快速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段。

借鑒日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房市場發(fā)展規(guī)律，可以判斷我國住房建設(shè)的峰值已到。由于我國住房建設(shè)規(guī)模占全部房屋建設(shè)規(guī)模的75%左右，且商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等建設(shè)規(guī)模與住房建設(shè)規(guī)模保持相對穩(wěn)定的關(guān)系，住房建設(shè)峰值的出現(xiàn)意味著房屋建設(shè)峰值也已臨近。2011年，我國住宅新開工面積出現(xiàn)峰值，當(dāng)年新開工面積為14.7億平方米，2013年我國房屋新開工面積為歷史最高，達(dá)20.1億平方米。由于2011年我國住房新開工面積峰值已出現(xiàn)，2013年城鎮(zhèn)戶均住房已達(dá)到1套左右，待售房面積開始增加，借鑒國際經(jīng)驗，可以判斷2013年已成為我國房屋新開工面積的峰值。

2014年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落，包括房屋新開工面積的下降是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，是趨勢性的，也是正常的回落。隨著我國房地產(chǎn)市場由供不應(yīng)求向供求基本平衡、局部過剩的轉(zhuǎn)變，我國的房地產(chǎn)市場正在從此前的快速發(fā)展階段向平穩(wěn)發(fā)展階段過渡。認(rèn)識到房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，將有利于更準(zhǔn)確的判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整的性質(zhì)和趨勢。

房市風(fēng)險仍然可控

2014年以來，由于商品房銷售面積和銷售額大幅下降，待售房面積持續(xù)增多，房價大幅上漲的態(tài)勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈非常緊張，個別供給量過大的城市房價降幅有所加大，引發(fā)了各界對房地產(chǎn)風(fēng)險問題的高度關(guān)注。雖然房地產(chǎn)的局部和潛在風(fēng)險開始顯現(xiàn)，但從全國來看，房地產(chǎn)風(fēng)險總體可控，房地產(chǎn)市場仍具備實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的有利條件。

首先房價名義漲幅雖然較高，但尚不存在全局性的房價泡沫風(fēng)險。房價泡沫風(fēng)險是各界最為關(guān)注的風(fēng)險，其典型特征是房價持續(xù)較快上漲且房價漲幅顯著高于同期居民收入漲幅。一旦誘發(fā)房價漲幅超過收入漲幅的短期因素發(fā)生變化，房價泡沫風(fēng)險將會很快爆發(fā)。

2003年以來，部分城市的房價漲幅開始超過同期居民收入漲幅，2007年以來，部分熱點城市的房價漲幅已顯著高于居民同期收入漲幅，存在一定的泡沫風(fēng)險。但從全國看，居民收入漲幅則顯著高于同期房價漲幅：2014年全國新建商品住宅銷售均價為5932元/平方米，是1998年的3.2倍，2003年的2.7倍。但必須看到，這一階段也是我國居民收入增速最快的時期。2014年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為28884元，是1998年的5.3倍，2003年的3.4倍。

美國、日本、德國和中國香港等典型經(jīng)濟(jì)體在人口快速增長、收入快速增長和住房總量相對不足的階段，房價漲幅也普遍較高，這些經(jīng)濟(jì)體都曾經(jīng)經(jīng)歷過房價年均漲幅在10%左右、但房地產(chǎn)市場運行仍比較正常的階段。而目前各界經(jīng)常談?wù)摰娜毡镜姆康禺a(chǎn)泡沫、美國的次貸危機(jī)和中國香港上世紀(jì)90年代中后期出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫階段的房價高漲幅對應(yīng)的是收入低漲幅，即收入水平不支撐房價的過快上漲而形成房地產(chǎn)泡沫，這些經(jīng)濟(jì)體形成房地產(chǎn)泡沫時的市場特征同我國目前房地產(chǎn)發(fā)展階段的特征存在顯著差異。2014年以來，由于房地產(chǎn)市場調(diào)整，房價漲幅顯著回落，明顯低于當(dāng)前居民收入漲幅，居民的購房支付能力進(jìn)一步提高。因此，從全國看，從住房支付能力角度觀察，尚不存在性系統(tǒng)性的房價泡沫風(fēng)險。

其次，市場供求狀況已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，但尚未出現(xiàn)全局性的供給過剩問題。供給過剩型風(fēng)險是由于市場供應(yīng)量明顯超過需求量而形成的一種風(fēng)險。2009年以來，我國個別城市房地產(chǎn)新開工規(guī)模增長過快，已明顯超過居民正常的需求量，形成供給過剩型風(fēng)險。但從全國來看，根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國城鎮(zhèn)戶均住房在1.0套左右，其中住房成套率不超過80%。根據(jù)我國住房戶均套數(shù)和住房成套率情況判斷，目前我國房地產(chǎn)市場供求狀況已由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡、局部過剩，但尚未出現(xiàn)全局性的供給過剩問題。

根據(jù)目前我國城鎮(zhèn)居民的住房支付能力和城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)等主要監(jiān)測指標(biāo)觀察，雖然目前房地產(chǎn)市場存在一些局部和潛在風(fēng)險，但整體風(fēng)險可控，如政策得當(dāng)，仍具備實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的有利條件。

2015年3月以來在住房金融、稅收等方面進(jìn)行的一系列政策調(diào)整將明顯降低居民換購住房成本，有利于釋放規(guī)模龐大的改善型需求群體，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期有重要意義，有望實現(xiàn)穩(wěn)銷售、降庫存、防風(fēng)險等多重目標(biāo)。

從中長期觀察，這樣的政策調(diào)整也是將以往以“抑制需求”為主的政策取向回歸常態(tài)，有利于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。從房地產(chǎn)市場主要運行指標(biāo)觀察，今年3月以來在住房金融、稅收等方面進(jìn)行的一系列政策調(diào)整對穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售的效果初步顯現(xiàn)。1月-4月，全國商品房銷售面積26385萬平方米，同比下降4.8%，降幅比1月-3月收窄4.4個百分點，商品房銷售面積降幅已連續(xù)兩個月收窄。受住房金融、稅收政策調(diào)整影響，預(yù)計下半年房屋銷售好轉(zhuǎn)態(tài)勢將延續(xù)，居民換購住房還會對房產(chǎn)中介、建材、家電、裝修等行業(yè)形成較大的帶動作用，這也會在一定程度上對沖房地產(chǎn)投資增速正?；芈涞挠绊?。

隨著商品房銷售情況逐步回升，今年下半年房價也將企穩(wěn)回升，全年新建商品住宅銷售均價漲幅將高于2014年。雖然商品房銷售情況初現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈仍非常緊張，1月-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降2.5%。4月末，商品房待售面積65681萬平方米，比3月末增加682萬平方米，高庫存的情況仍在持續(xù)。受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張和庫存過高的影響，預(yù)計未來幾個月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將繼續(xù)呈回落趨勢。

把脈房地產(chǎn)市場趨勢

在新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場的運行特征也將出現(xiàn)重大變化。

1998年-2013年，我國房地產(chǎn)市場總體呈投資增速較高、銷售高速增長和房價漲幅較高的“三高”特征，期間雖然也曾出現(xiàn)過兩次調(diào)整，但并未改變房地產(chǎn)市場運行的總體趨勢。1998年-2013年我國房地產(chǎn)市場運行的特征，反映了市場總體處于供不應(yīng)求的狀況。

從美國、日本、德國等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程看，在市場處于供不應(yīng)求的階段也普遍經(jīng)歷過房價漲幅較高、投資增速較高的階段，而房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求階段往往與一個國家經(jīng)濟(jì)增速較快、居民收入增長較快和人口快速增長的階段相重合。但在房地產(chǎn)市場從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡后，房地產(chǎn)市場運行特征將出現(xiàn)明顯變化，這突出表現(xiàn)在房屋新開工面積的下降、房地產(chǎn)投資增速的放緩等方面。

根據(jù)近年來我國房屋新開工面積情況和正常施工進(jìn)度測算，未來幾年將是我國住宅竣工面積的高峰期，這意味著住房存量規(guī)模正處于快速增長期，戶均住房套數(shù)將進(jìn)一步增加，市場供求將更加寬松?！笆濉逼陂g我國住宅的新開工面積也將趨于下降，房屋施工面積在“十三五”期間也呈穩(wěn)步下降態(tài)勢。由于施工面積的下降，房地產(chǎn)投資增速也將逐步回落，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的帶動作用也將減弱。隨著新建房面積的下降，二手房交易的比重將逐步上升。

房屋總體質(zhì)量不高的問題將愈發(fā)凸顯，迫切要求加大對存量房屋的綜合改造力度。

雖然我國住房總量不足的矛盾在“十二五”期間已基本得到解決，但房屋總體質(zhì)量不高的問題卻仍很突出。根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，2010年我國城鎮(zhèn)住房的成套率（只同時擁有廚房和衛(wèi)生間）只有73%。受規(guī)劃滯后和住房質(zhì)量監(jiān)測要求較低等因素影響，有相當(dāng)比例的存量房屋在區(qū)域配套設(shè)施、節(jié)能環(huán)保設(shè)施、老齡化設(shè)施等方面存在較多欠賬，居住的舒適性和便利性都還難以滿足人們的要求。農(nóng)村住房雖然人均面積較大，但住房質(zhì)量顯著低于城鎮(zhèn)居民的水平，住房成套率低的問題更為突出，配套設(shè)施較為簡陋?！笆濉逼陂g，預(yù)計對存量房屋的綜合改造力度將不斷加大。

為此需要更加重視防范房地產(chǎn)風(fēng)險。在房地產(chǎn)市場進(jìn)入供求平衡階段后，出現(xiàn)房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險的概率在變大。由于我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從此前的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡，部分城市還存在供給過剩問題，因此在新階段要更加重視防范房地產(chǎn)風(fēng)險問題。在房地產(chǎn)發(fā)展新階段可能引發(fā)房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險的因素主要在兩方面：

未能認(rèn)清房地產(chǎn)投資增速回落的客觀性和規(guī)律性，人為刺激房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)保持在較高水平，造成供應(yīng)量繼續(xù)大量增加，戶均住房套數(shù)在短期內(nèi)超過1.1套，形成較為明顯的全局性的房地產(chǎn)供給過剩問題；在經(jīng)濟(jì)增速回落階段，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，實行寬松的貨幣政策，特別是實行低利率政策時不采取相應(yīng)的對沖措施，將可能引發(fā)全局性的房價泡沫風(fēng)險。因此，在經(jīng)濟(jì)增速回落階段，在運用貨幣政策工具時，需要重視研究出臺能夠?qū)_利率政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響的政策工具。

適時調(diào)整房地產(chǎn)政策

適時調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)，為市場的平穩(wěn)運行和健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)政策的相宜抉擇。

1998年城鎮(zhèn)住房制度全面改革以來，我國房地產(chǎn)（政策）的目標(biāo)主要集中在三個方面：一是加快住房建設(shè)，持續(xù)改善居民居住條件；二是發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長中的帶動作用；三是實現(xiàn)市場平穩(wěn)運行。

總體來看，由于在城鎮(zhèn)住房制度改革初期，我國面臨較為嚴(yán)重的住房短缺問題，加之過去15年城鎮(zhèn)人口持續(xù)快速增長，這兩個因素共同支撐了過去15年我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)較快發(fā)展，在這一過程中，城鎮(zhèn)居民居住條件明顯改善，房地產(chǎn)業(yè)客觀上也對經(jīng)濟(jì)增長形成較強(qiáng)的拉動作用。

隨著房地產(chǎn)市場由供不應(yīng)求向供求基本平衡轉(zhuǎn)變，我們需適時調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)。從各國經(jīng)驗看，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的不同階段，發(fā)展目標(biāo)和定位會存在一定差異。其中一個規(guī)律是，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均收入不斷提高，基本住房需求得到滿足后，對綠色、高效、宜居的高品質(zhì)住房需求快速上升。還要看到，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供求平衡后，也恰恰是容易出現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險的階段，因此要特別重視防范風(fēng)險。

因此，建議“十三五”時期提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和質(zhì)量，不斷改善居民居住條件，提高居住品質(zhì)，通過改革和政策調(diào)整，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。

由于房地產(chǎn)發(fā)展階段發(fā)生重大變化，適時調(diào)整完善相關(guān)政策也是必然。

一是進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系。堅持以普通商品房為主的住房供應(yīng)體系，堅持多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房的政策。由于住房市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，未來不應(yīng)過多強(qiáng)調(diào)加快住房建設(shè)這一目標(biāo)，而應(yīng)重視根據(jù)人口總量和結(jié)構(gòu)變化趨勢以及住房市場供求狀況，合理確定新增住房規(guī)模，實現(xiàn)住房市場供求總體平衡和平穩(wěn)發(fā)展。進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化住房保障供應(yīng)體系，逐步提高貨幣補(bǔ)貼在住房保障方式中的比例，在“十二五”時期集中、大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程的基礎(chǔ)上，將住房保障方式逐步從實物建房為主轉(zhuǎn)向以貨幣補(bǔ)貼為主，多種保障方式相互補(bǔ)充，逐步推動住房保障方式轉(zhuǎn)型。

二是進(jìn)一步完善住房金融政策。要實現(xiàn)市場穩(wěn)定運行，必須保持住房金融政策基本穩(wěn)定，建議實行中性的住房金融政策，鼓勵自住、抑制投機(jī)、防范風(fēng)險?？蓪嵭凶》渴赘逗唾J款利率反向調(diào)整，如在貸款利率下調(diào)時，適當(dāng)上調(diào)首付比例，防止因利率政策調(diào)整造成購房人支付能力發(fā)生重大變化，造成市場需求和房價的大幅波動。

三是進(jìn)一步完善住房規(guī)劃制度，實現(xiàn)住房規(guī)劃與城市規(guī)劃、國土規(guī)劃等有序銜接，實現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化。通過全面、科學(xué)、細(xì)致的規(guī)劃為提升住房質(zhì)量和環(huán)境奠定基礎(chǔ)和保障。

四是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收體系。將稅收政策回歸到籌集財稅收入等根本目標(biāo)，不再將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策工具。進(jìn)一步降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費，鼓勵梯度消費。從完善稅制的目標(biāo)出發(fā)，及時總結(jié)和穩(wěn)妥推進(jìn)個人住房的房產(chǎn)稅試點。

五是進(jìn)一步完善市場監(jiān)管體系。逐步取消商品房預(yù)售制，進(jìn)一步完善對房屋中介市場的監(jiān)管，加強(qiáng)行業(yè)組織建設(shè)，發(fā)揮行業(yè)組織在行業(yè)自律方面的積極作用，進(jìn)一步完善對房屋綜合質(zhì)量方面的監(jiān)管要求。

作者為國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長