炒房團利益鏈：不靠房價上漲而賺錢

小狐貍

炒房團的力量到底有多大？他們是怎樣參與房地產(chǎn)市場的利益分配，就是對房子簡單的低買高賣嗎？他們的組織形式、商業(yè)運作究竟怎樣？對于外人來說，這的確是一個難解之謎。

炒房的利潤來源

幾乎所有人都認(rèn)為炒房團的利潤來源于房價的上漲，但這一假設(shè)本身就直接低估了房地產(chǎn)開發(fā)商的智商——這意味著開發(fā)商的“賤賣”。即便是在大牛市中，如果認(rèn)為炒房團次次都能準(zhǔn)確判斷各個地區(qū)和樓盤價格的上漲下跌，也是太高估了炒房團的智商。

在這樣的博弈中獲取暴利并不容易，且風(fēng)險巨大。更何況在計入稅收因素后，這個游戲可能演變?yōu)榱愫筒┺幕蜇?fù)和博弈，也就等同于賭博了，這絕對不是大規(guī)模炒房團賺錢的常態(tài)。炒房團真正的利益來源，是房地產(chǎn)開發(fā)商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類手續(xù)費不超過10%，但民間信貸利率一般是月息2%—5%，還要以復(fù)利計算。綜合到年息，最高能超過100%。

在房地產(chǎn)整體信貸政策緊張的背景下，我國地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商實際上長期處于開發(fā)資金嚴(yán)重緊張的局面，因此往往不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。在這個背景下，開發(fā)商是希望能夠盡早出售房子并回籠資金的。因為即使是將來房價可以上漲一倍，其中的價差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無法在稅前扣除。

可以說，正是開發(fā)商高額的融資成本，才產(chǎn)生了期房與現(xiàn)房的差價，以及開發(fā)同樣項目的一期與二期、三期的巨大差價。這種差價的本質(zhì)不僅僅是房價的上漲，更是資金成本的反映。對于開發(fā)商而言，炒房團實際上起到了資金來源的角色，炒房團所主要獲取的確定的收益，也即是此利差部分。

開發(fā)商需要炒房團

辦理假按揭套取銀行貸款，這曾經(jīng)是過去多年房地產(chǎn)開發(fā)商解決資金壓力的慣常做法，但風(fēng)險極大，而且監(jiān)管也越來越嚴(yán)。但開發(fā)商的資金需求依然存在，而且在宏觀緊縮的背景下變得更加緊迫，這就給炒房團留下了空間。實際上，炒房團也是在套取銀行資金，但開發(fā)商對此沒有任何法律責(zé)任，都是由炒房團承擔(dān)。而且，炒房團也是每一個成員獨自面對銀行和律師的審查，走的是正規(guī)渠道，也沒有給銀行和律師行賄，在形式上符合法律政策，銀行工作人員也沒有假按揭那樣的責(zé)任問題。

很多人會問，開發(fā)商需要資金，為什么非常希望和炒房團合作，而不是直接先期降價賣給公眾？這里有幾個復(fù)雜的原因。

其一，部分房源的降價出售會令市場不容易接受后面的再漲價。盡管政府要求開發(fā)商不得捂盤、不得惜售，但是開發(fā)商只想低價出售部分房子以得到所需的資金，而其他房子是要高價出售的。因此開發(fā)商絕對不會接受低定價導(dǎo)致房屋被一搶而空的結(jié)果。更何況有的地方政府還制定了開發(fā)商不得中途漲價等規(guī)定。

其二，實際上最主要的原因在于：即便低價公開賣出（部分）房，開發(fā)商也不能迅速收到賣方所得資金。正因此，開發(fā)商會希望和炒房團合作——定一個較高的開盤價，但立即以很大的折扣賣給炒房團（有時甚至是五折、六折），而且只賣出開發(fā)商希望賣出的數(shù)量，其他高價開盤的房子就慢慢地賣。如此合作的直接結(jié)果是高開盤價、開盤高成交量，這會直接影響市場心態(tài)，給開發(fā)商和炒房團帶來更大的利益。