住宅小區(qū)內(nèi)車庫權(quán)屬法律問題之新探

摘要：自《物權(quán)法》頒布以來，車庫權(quán)屬問題備受學者矚目，但由于我國的立法過于籠統(tǒng)和模糊，在具體的法律適用上出現(xiàn)了很多盲點，車庫問題更是層出不窮。本文以空間權(quán)的構(gòu)建為切入點，探討我國住宅區(qū)內(nèi)車庫權(quán)屬的法律制度如何細化，以期有益于我國的實踐。

關(guān)鍵詞：車庫；物；所有權(quán)；空間權(quán)

一、住宅小區(qū)車庫屬于物

車庫之所以屬于物，是基于車庫所占有的空間是物的范疇。一般意義上，空間指在所有方向上無限延伸的三維實體，是為出現(xiàn)各種物理物體和物理事件以及它們的順次和聯(lián)系的場所，在物體移動時保持不變。物權(quán)理論中的物是財產(chǎn)，它首先必須具備財產(chǎn)的基本屬性，即可控制性、效用性和稀缺性?？臻g雖然是由無體物構(gòu)成，沒有具體的體積和范圍，但在某范圍的空間內(nèi)必然存在著滿足人類生存要素的物質(zhì)或其他物質(zhì)元素。因此，空間具有了財產(chǎn)的基本屬性，即：（1）空間屬于人類可直接支配的財產(chǎn)利益，空間具有可控制性。（2）空間是客觀存在的自然資源，具有使用價值，能夠被人們發(fā)現(xiàn)、占有、使用，空間場所具有容納性，人們可以活動其間、置物其間，為滿足自己的某種需要而對空間進行開發(fā)利用，從而享受生活、進行生產(chǎn)。因此，空間具有效用性。（3）隨著工業(yè)化水平的提高以及人口的增加，人類生產(chǎn)、活動不斷向空間擴展，對空間開發(fā)利用的需求增多，空間的價值量會不斷增大?？梢?，空間資源同于土地資源，也具有稀缺性。因此，空間能夠作為民事權(quán)利客體，是以空中或地下一定范圍空間為客體的財產(chǎn)權(quán)利，權(quán)利人享有支配權(quán)并可排除他人的任何干涉。然而，我國《物權(quán)法》中并沒有明確空間的法律地位，這使得車庫在流轉(zhuǎn)時產(chǎn)生了諸多法律問題。

二、住宅小區(qū)車庫所有權(quán)屬于以空間權(quán)為載體的物權(quán)

空間權(quán)的產(chǎn)生是基于工業(yè)化水平的提高以及人口的增加，由于人們對土地的需求越來越大，地上權(quán)與地下權(quán)也越來越受人們重視。對于空間權(quán)我國學者曾有這樣的定義：“空間權(quán)，指在土地的空中或地中橫切一立體空間而以之為標的物設(shè)定的權(quán)利。空間權(quán)屬于一種不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)?！?/p>

車庫作為商品房住宅小區(qū)的地下車庫就是基于城市的發(fā)展而產(chǎn)生的特殊空間，因此車庫所有權(quán)屬于以空間權(quán)為載體的物權(quán)。

三、空間權(quán)的設(shè)立對車庫權(quán)屬的影響

空間權(quán)作為一種新的用益物權(quán)，與傳統(tǒng)的土地使用權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)等傳統(tǒng)房地產(chǎn)制度有一定程度的聯(lián)系與區(qū)別，但并不能被現(xiàn)有的法律規(guī)范所調(diào)整，有單獨立法的必要。美國經(jīng)濟分析學家?guī)焖乖谄洹渡鐣鷥r問題》一文中提出，法律制度歸根到底是受效益原理支配的，法律安排實質(zhì)上是效益為軸心的。一切法律制度和法律活動都是以有效的利用資源，最大限度的增加社會幸福為目的。空間權(quán)的構(gòu)建，也是基于這一考慮。

然而，我國無關(guān)于空間權(quán)的專門立法。我國《物權(quán)法》雖然在在第12章建設(shè)用地使用權(quán)第136條中確認了空間是一種權(quán)利，但是沒有將空間權(quán)單獨列出來，而是將其規(guī)定在建設(shè)用地使用權(quán)之中。換言之，建設(shè)用地的使用權(quán)人有權(quán)在規(guī)劃、確定的范圍內(nèi)享有對地上、地下空間的權(quán)利，所以空間的權(quán)利歸屬于建設(shè)用地使用權(quán)人享有。另外，該條款未作任何具體性規(guī)定，地表、地上或地下的規(guī)范如何界定，分別設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)如何登記，如何公示，也無任何配套的制度，導致空間權(quán)權(quán)屬爭議得不到妥善解決。這使得車庫所有權(quán)成為法律上的漏洞，車庫權(quán)屬問題成為備受矚目的焦點。

四、空間權(quán)的取得是否隨土地的流轉(zhuǎn)而取得

空間所有權(quán)是否可以脫離土地所有權(quán)單獨存在，在理論界是最具爭論性的問題之一。然而由于我國實行土地公有制，在空間權(quán)出現(xiàn)之前，土地公有制的內(nèi)在含義包括了國家對空間的所有。在這種情況下，空間所有權(quán)是否可以脫離土地所有權(quán)單獨存在，沒有討論的必要，即國家天然的擁有空間的所有權(quán)。

但是當土地發(fā)生流轉(zhuǎn)時，空間權(quán)是否隨之流轉(zhuǎn)呢？我們知道空間以土地為界限，空間分為地上空間與地下空間，相應的空間權(quán)也分為，地上空間權(quán)與地下空間權(quán)。開發(fā)商在取得建設(shè)用地使用權(quán)的同時，取得是地上空間權(quán)是毋庸置疑的，但其是否取得地下空間權(quán)呢？

從各國的立法來看，無論是大陸法系國家的德國、日本、中國臺灣，還是英美法系的美國，都曾采納過土地所有權(quán)傳統(tǒng)觀念，即絕對所有權(quán)觀念。然而，因社會經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步促進了地下空間開發(fā)的需要，土地私有制國家才開始了對土地所有者享有地下空間絕對的、排他性的支配權(quán)加以限制。兩大法系的不同在于，德國立法中無地下空間權(quán)的明確規(guī)定，只是通過賦予他人對地下空間的無害利用權(quán)限制土地所有人的地下空間所有權(quán)；而英美法系國家在理論上創(chuàng)設(shè)了發(fā)展權(quán)制度，認為私有土地所有權(quán)可按垂直立體空間分割處分，歸不同的權(quán)利主體享有，并于判例承認土地地下空間可以單獨成為所有權(quán)的客體。

從上述兩大法系的立法趨勢來看，我們認為，土地使用權(quán)在發(fā)生流轉(zhuǎn)時，地下空間權(quán)并不能隨之發(fā)生流轉(zhuǎn)，需要在流轉(zhuǎn)時明確約定地下空間權(quán)是否發(fā)生流轉(zhuǎn)。我國應當同時借鑒兩大法系不同的立法模式，對我國的地下空間權(quán)的流轉(zhuǎn)法律問題給以明確化。開發(fā)商在取得建設(shè)用地使用權(quán)時，實際上取得的是地上空間權(quán)。而對于是否取得地下空間權(quán)，我們予以分情況處理。如果開發(fā)商將建造的是居民住宅房，開發(fā)商附條件的取得地下空間權(quán)，這種地下空間權(quán)的取得是法定的。之所以附條件，首先，是基于我國為社會主義國家，一切權(quán)力的行使應當以為人民服務為宗旨。其次，我們參考了德國的立法模式，即對土地所有者享有地下空間絕對的、排他性的支配權(quán)加以限制。居民住宅區(qū)，為普通老百姓生活居住的地方，地下空間權(quán)的利用主要是為老百姓的日常生活所服務的，國家應當將地下空間權(quán)讓渡給老百姓，但由于地下空間權(quán)主要是用來建造居民車庫，居民在房屋建造之初并未成型，國家可以在土地發(fā)生流轉(zhuǎn)時，轉(zhuǎn)移給開發(fā)商。而如果開發(fā)商將建造的是商業(yè)用房，開發(fā)商在取得建設(shè)用地使用權(quán)的同時，不能當然的取得地下空間權(quán)，此時地下空間權(quán)的取得仍需要通過招標、拍賣的方式取得。

五、為住宅小區(qū)設(shè)計建造車庫應當列為開發(fā)商的法定義務

綜上說述，我們已經(jīng)闡述了開發(fā)商如果將建造居民住宅房時，其已在取得建設(shè)用地使用權(quán)時附條件的取得了地下空間權(quán)。此處的附條件指的便是開發(fā)商應當附條件的為小區(qū)居民設(shè)計建造車庫（包括地上與地下），并以出售、附贈或者出租等方式處分給該小區(qū)業(yè)主，但出售時不得高于其成本的一定比例。之所以不能高于成本的一定比例，是因為，開發(fā)商在取得該土地的地下空間權(quán)時無償?shù)娜〉玫?，此時便再不能以此營利。

最后，完善住宅小區(qū)車庫所有權(quán)取得方式及公式方式住宅小區(qū)內(nèi)的車位、車庫應以買賣、贈與的方式作為取得所有權(quán)的方式，只是在買賣時，國家對其價格予以限制，即不得高出成本的一定比例。除此之外，其流轉(zhuǎn)的對象要受到約束，即只能像該小區(qū)的居民進行出售和贈與。

我國對于小區(qū)地下車庫等的地下空間使用權(quán)登記及地下建筑物登記均明顯缺乏法律依據(jù)。我們認為，對于小區(qū)地下車庫的所有權(quán)登記，應當由房地產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一管理。小區(qū)地下車庫辦理所有權(quán)登記以后，其變更、轉(zhuǎn)讓、消滅、抵押、繼承等，均需按照有關(guān)法令進行登記。

【參考文獻】

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[2] 梁慧星，陳華彬.物權(quán)法[M].北京：法律出版社，2005

作者簡介：王倩（1988-） ，女 ， 漢族，山東德州人 ，現(xiàn)為西北政法大學法律碩士研究生。