經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)制度淺析

摘要：經(jīng)濟適用房有限產(chǎn)權(quán)制度是導(dǎo)致經(jīng)濟適用房制度在實施過程中產(chǎn)生諸多弊端的根本原因。筆者從經(jīng)濟適用房有限產(chǎn)權(quán)定義、所有權(quán)形態(tài)等方面進行分析其存在的不合理之處，通過撰寫本文來探尋一種更為合理合法的經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)制度，即經(jīng)濟適用房“共有產(chǎn)權(quán)”制度。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用房；有限產(chǎn)權(quán)；共有產(chǎn)權(quán)

一、我國經(jīng)濟適用房“有限產(chǎn)權(quán)”制度之我見

（一）現(xiàn)我國經(jīng)濟適用房“有限產(chǎn)權(quán)”的定義

本文所指產(chǎn)權(quán)是對房屋所享有的占有、使用、收益與處分的權(quán)利。2007年建設(shè)部等七個部門聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》首次提出了“有限產(chǎn)權(quán)”的概念。《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第三十條規(guī)定：“購買經(jīng)濟適用住房不滿 5 年，不得直接上市交易……，取得完全產(chǎn)權(quán)?！钡谌龡l規(guī)定：“個人購買的經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營。”由此可知，有限產(chǎn)權(quán)是指特定的群體對經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)受到一定范圍內(nèi)的限制。

對于“有限產(chǎn)權(quán)”的概念理論界存在一定的爭議。有學(xué)者認為 “有限產(chǎn)權(quán)”在所有權(quán)類型中應(yīng)歸于共有，對于經(jīng)濟適用房享有優(yōu)先購買權(quán)及一定比例的收益分配權(quán)。但也有不少學(xué)者認為“有限產(chǎn)權(quán)”不是共有權(quán)，只是在收益和處分上受到限制的單獨所有權(quán)。其原因在于：1.政府對于經(jīng)濟適用房并沒有實施占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2.按照共有規(guī)定，共有人對于共有物應(yīng)共同承擔(dān)各種管理費用，但是按照目前經(jīng)濟適用房有限產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，政府對于經(jīng)濟適用房并不需要支付任何管理費用。3.共有物的處分必須經(jīng)過至少占有一半份額的共有人的同意，否則處分行為無效，但現(xiàn)經(jīng)濟適用住房在居住一定年限后，可以不經(jīng)政府同意而直接出售房屋。4.若現(xiàn)有的經(jīng)濟適用房屬于共有產(chǎn)權(quán)房，但共有比例如何確定尚不明確。筆者贊同后者的觀點，認為經(jīng)濟適用房的有限產(chǎn)權(quán)是在收益和處分上受到限制的不完整的所有權(quán)，是一種受到限制的單獨所有權(quán)，而并非共有權(quán)。

（二）現(xiàn)我國經(jīng)濟適用房“有限產(chǎn)權(quán)”的弊端分析

現(xiàn)我國經(jīng)濟適用房有限產(chǎn)權(quán)制度的推行雖然解決了一部分低收入者的購房問題，但其在制度設(shè)計上也存在一定缺陷：1.經(jīng)濟適用房有限產(chǎn)權(quán)制度誘發(fā)了政府工作人員的權(quán)利尋租行為?！坝邢蕻a(chǎn)權(quán)”的房屋在購買5年后就可以上市交易的有關(guān)規(guī)定，刺激很多人采用不正當(dāng)?shù)氖侄悟_購經(jīng)濟適用房，為個人投資謀利。2.現(xiàn)我國有限產(chǎn)權(quán)房退出機制不完善，一些逐漸富裕的家庭沒有從經(jīng)濟適用房保障制度中合法有序退出，而是將經(jīng)濟適用房出售進行牟利，從而導(dǎo)致社會住房保障資源流失。3.有限產(chǎn)權(quán)屬于個人財產(chǎn)，政府不享有直接介入權(quán)。房屋的所有權(quán)人可以選擇5年內(nèi)被政府回購，也可以選擇5年后將經(jīng)濟適用房上市交易，這就使得政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不能落到實處，喪失原來政府設(shè)計的經(jīng)濟適用房的功能。

二、我國經(jīng)濟適用房“共有產(chǎn)權(quán)”制度的探索

（一）經(jīng)濟適用房“共有產(chǎn)權(quán)”制度的含義

由于經(jīng)濟適用房“有限產(chǎn)權(quán)”制度在實踐中出現(xiàn)的住房資源流失問題，一些地方開始探索其他住房保障制度。2010年《住房保障法》草案中直接規(guī)定了經(jīng)濟適用房實行“共有產(chǎn)權(quán)”制度，即產(chǎn)權(quán)歸政府和個人共有。在草案中規(guī)定由出資的地方政府和個人共同擁有經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)，政府主要根據(jù)土地使用、建筑等確定出資比例，也可以通過其他補貼方式獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)比例。購房者在購買經(jīng)濟適用房5年后，共有產(chǎn)權(quán)房屋可以上市交易，交易后的資金按照雙方出資比例直接進行分配。政府用于經(jīng)濟適用房建設(shè)的財政性支出轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利。

（二）經(jīng)濟適用房“共有產(chǎn)權(quán)”制度的合理性及重要性

房屋有限產(chǎn)權(quán)并不是說只擁有房屋的一部分產(chǎn)權(quán)，而是指產(chǎn)權(quán)內(nèi)容的殘缺，房屋權(quán)利人房屋的處分權(quán)受到有限產(chǎn)權(quán)的限制。有限產(chǎn)權(quán)與共有產(chǎn)權(quán)有很大不同。相比“有限產(chǎn)權(quán)”，“共有產(chǎn)權(quán)”在《物權(quán)法》中有明確的依據(jù)。在《物權(quán)法》中共有產(chǎn)權(quán)是指：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上的單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有”。故“共有產(chǎn)權(quán)”這一概念更具合法性。

“共有產(chǎn)權(quán)”制度對實現(xiàn)社會保障資源的循環(huán)利用有重要作用。首先，共有產(chǎn)權(quán)制度使購房人充分享有對于房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，這就使經(jīng)濟適用房制度體現(xiàn)出了住房保障的優(yōu)越性。其次，按照按份共有制度，購房人在生活水平不斷提高的條件下也可以在兩年內(nèi)向政府按照原價回購政府所占的部分產(chǎn)權(quán)，就獲得了完全的產(chǎn)權(quán)，這樣再進行二次交易就可以按照商品房交易獲得相應(yīng)收益。這既體現(xiàn)了公共財政的公平公正原則，又符合社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律要求。

三、完善我國經(jīng)濟適用房“共有產(chǎn)權(quán)”制度

（一）完善經(jīng)濟適用房“共有產(chǎn)權(quán)”的準(zhǔn)入制度

在《住房保障法》制定時必須嚴把入口關(guān)，對于各地中低收入家庭進行明確定義。由于各地區(qū)經(jīng)濟及居民收入狀況差異大，住房價格水平、消費水平等存在很大的差別，因此不能統(tǒng)一由《住房保障法》劃定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)授權(quán)不同地區(qū)、不同規(guī)模的城市因地制宜，在本地的經(jīng)濟適用房管理辦法中制定實際操作標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)保障對象是中低收入者，在“中低收入者”這類群體的確定上，筆者建議參照國家統(tǒng)計局城鎮(zhèn)家庭人均生活費分組采用的五等分法。就是將調(diào)查戶按平均每人生活費年收入由低到高排列，然后按照各20%的比例分為高收入家庭、中等偏高收入家庭、中等收入家庭、中等偏低收入家庭和低收入家庭。經(jīng)濟適用房的保障對象應(yīng)該是中等偏低收入家庭。將中等偏低收入家庭納入保障對象有利于和廉租房制度進行很好的銜接，構(gòu)成完整的住房保障體系。

（二）完善經(jīng)濟適用房“共有產(chǎn)權(quán)”的退出機制

經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)退出機制主要體現(xiàn)在政府實行回購的政策上。政府回購不僅有助于充分發(fā)揮經(jīng)濟適用房的循環(huán)效應(yīng)，使其持續(xù)用于住房保障，不斷積累保障資金，還有利于消除經(jīng)濟適用房交易中的權(quán)力尋租現(xiàn)象，從根本上解決經(jīng)濟適用房保障對象錯位問題。作為房屋的共有產(chǎn)權(quán)人，政府在受保障者經(jīng)濟狀況好轉(zhuǎn)，不符合保障條件時，可以依法行使處分權(quán)，對共有產(chǎn)權(quán)房屋實行回購。實行定期的“購房者收入定期審核制度”。對受補貼家庭的收入、人口結(jié)構(gòu)和住房情況每年應(yīng)該進行一次核查。如發(fā)現(xiàn)受保障家庭人均收入持續(xù)三年超過經(jīng)濟適用房保障標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)由政府書面通知其在一定合理期限內(nèi)遷出經(jīng)濟適用房。

（三）加強對受保障對象收入和財產(chǎn)的監(jiān)管

完善經(jīng)濟適用房準(zhǔn)入和退出機制，關(guān)鍵在于如何衡量受保障對象是否存在住房困難的問題，并據(jù)以確定是否需要提供住房保障。參考標(biāo)準(zhǔn)要綜合考慮其收入水平和財產(chǎn)狀況來確定。經(jīng)濟適用房住房管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)多渠道的獲取受保障對象的信息，并采用群眾監(jiān)督的形式，將經(jīng)濟適用房申請人的收入及財產(chǎn)方面的信息通過各種途徑予以公示，允許群眾舉報他人瞞報或漏報的個人信息。管理機構(gòu)應(yīng)該綜合申請人的材料以及通過多種途徑獲得審核材料，建立完善的住房檔案系統(tǒng)，并逐步健全個人信用系統(tǒng)。

針對目前個人信用系統(tǒng)還未建立情況，可以借鑒我國征稅方式。國家稅務(wù)總局連續(xù)頒布和修訂了《個人所得稅全額扣繳申報管理暫行辦法》和《個人所得稅法實施條例》，建立個人收入檔案制度，實行個人收入“一戶式”管理。因此在經(jīng)濟適用房共有產(chǎn)權(quán)保障對象中，可以以稅務(wù)機關(guān)的個人收入檔案制度為基礎(chǔ)，綜合社會各方力量，全面建立個人收入監(jiān)管制度，保障經(jīng)濟適用房保障制度公平合理的開展。

【參考文獻】

[1]尚宇梅.經(jīng)濟適用房建設(shè)中各方主體博弈分析.載于《房地經(jīng)濟》，2008年第10期

[2]秦鳳偉.對經(jīng)濟適用房市場化運作的思考.載《昆明社科研究》，2007第1期

作者簡介：荊靜靜，1989年，女，漢族，河南省商丘市夏邑縣，現(xiàn)為西北政法大學(xué)法律碩士13級研究生。