房地產(chǎn)政策導(dǎo)向出現(xiàn)新變化 釋放了哪些信號(hào)

尹中立

今年7月30日的中共中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述為“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”“落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制”，除此之外，又增加了新的表述，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。無(wú)疑，這是中央對(duì)房地產(chǎn)的政策導(dǎo)向出現(xiàn)新的變化的信號(hào)。

房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中扮演重要角色，我國(guó)應(yīng)對(duì)1998年的亞洲金融危機(jī)和2008年的全球金融危機(jī)，都曾經(jīng)依靠房地產(chǎn)使國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)擺脫了困境。如今，經(jīng)濟(jì)處在下行過(guò)程中，而且面對(duì)來(lái)自外部的貿(mào)易摩擦沖擊，不僅沒有出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，反而出臺(tái)了一系列政策阻止資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，而且中共中央政治局會(huì)議明確表態(tài)，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。原因何在？

按揭貸款過(guò)快增長(zhǎng)擠占居民消費(fèi)

2015年以來(lái)，居民的債務(wù)增長(zhǎng)非常迅速，居民的杠桿率（杠桿率=債務(wù)/ GDP）從30%上升到超過(guò)50%（2018年底居民杠桿率為54%），接近發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，在發(fā)展中國(guó)家已經(jīng)遙遙領(lǐng)先。

2015年以來(lái)的房地產(chǎn)周期為何導(dǎo)致了居民債務(wù)的快速攀升？從房?jī)r(jià)上升的速度看，2015年這輪房?jī)r(jià)上漲速度并沒有超過(guò)2007年或2009年，導(dǎo)致居民債務(wù)上升過(guò)快的原因與棚戶區(qū)改造貨幣化安置政策有關(guān)。從2015年8月份開始，鼓勵(lì)地方政府將實(shí)施棚戶區(qū)改造的資金直接發(fā)放給棚改居民，讓他們自己到市場(chǎng)上購(gòu)買住房，此舉大大刺激了住房需求，導(dǎo)致三四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。棚改的對(duì)象基本上是低收入群體，實(shí)行貨幣化安置后，很多人加杠桿購(gòu)買住房。

從金融數(shù)據(jù)看，2015年至2018年按揭貸款余額翻了一番，2015年的按揭貸款余額（包括公積金貸款）只有13萬(wàn)億元，到2018年底已經(jīng)突破26萬(wàn)億元。

如果說(shuō)2015年之前主要是有錢人買房子，那么，2015年之后的買房群體中低收入者占比大量增加。中低收入者的邊際消費(fèi)傾向較高（掙的錢基本上全部花掉，沒有儲(chǔ)蓄），該群體的債務(wù)過(guò)快增長(zhǎng)必然擠占消費(fèi)。2017年以來(lái)，消費(fèi)增長(zhǎng)乏力，從10%下降到7%左右。表現(xiàn)最明顯的是汽車消費(fèi)，2018年第一次出現(xiàn)了全國(guó)轎車銷售總量下降，尤其是國(guó)產(chǎn)小轎車的銷量下降幅度更大。來(lái)自汽車行業(yè)的反饋信息顯示，主要是三四線城市的汽車消費(fèi)下滑嚴(yán)重，與這些城市的房?jī)r(jià)上漲密切相關(guān)，即房?jī)r(jià)上漲擠占了汽車消費(fèi)。

除了汽車消費(fèi)之外，過(guò)度負(fù)債買房還擠占了教育和醫(yī)療支出。

在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，消費(fèi)已經(jīng)是主導(dǎo)力量，目前消費(fèi)占GDP的比例是70%左右。房地產(chǎn)的擴(kuò)張已經(jīng)嚴(yán)重影響到居民消費(fèi)增長(zhǎng)。

1998年我國(guó)的居民負(fù)債很低，可以忽略不計(jì)，2008年我國(guó)的居民負(fù)債杠桿率也不到20%，因此，通過(guò)居民加杠桿不僅可以刺激房地產(chǎn)投資，并通過(guò)房地產(chǎn)投資來(lái)拉動(dòng)其他各行業(yè)的投資，而且不會(huì)影響到消費(fèi)的增長(zhǎng)。但目前的居民負(fù)債杠桿率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了30%，居民的負(fù)債杠桿已經(jīng)嚴(yán)重影響到消費(fèi)增長(zhǎng)，讓居民繼續(xù)加杠桿已經(jīng)難以承擔(dān)啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重任。

因此，此次政治局會(huì)議高度重視消費(fèi)需求，但強(qiáng)調(diào)要“多用改革辦法擴(kuò)大消費(fèi)”，不再通過(guò)刺激房地產(chǎn)來(lái)刺激需求。

低收入居民加杠桿隱藏較大風(fēng)險(xiǎn)

2015年以來(lái)，低收入群體加杠桿買房不僅增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，而且增加政治風(fēng)險(xiǎn)。

在最近幾年的購(gòu)房者中，有相當(dāng)一部分人的首付款是通過(guò)融資獲得的。獲得首付的方式有的是通過(guò)親戚朋友私人借貸，有的通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融途徑獲得“首付貸”，有的是通過(guò)開發(fā)商提供的首付分期付款，還有的利用多家銀行的信用卡透支湊首付。這些行為的風(fēng)險(xiǎn)基本可以等同為“零首付”。首付是銀行從事住房按揭貸款的安全墊，變相的零首付大行其道將置銀行資產(chǎn)于高風(fēng)險(xiǎn)境地。

隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，居民買房還款壓力與日俱增。根據(jù)中國(guó)人民銀行的《2018年第三季度金融穩(wěn)定報(bào)告》，債務(wù)收入比是以可支配收入衡量的住戶部門債務(wù)水平。2008～2017年，我國(guó)住戶部門債務(wù)收入比從43.2%增至112.2%，10年間上升69個(gè)百分點(diǎn)。其中，房貸收入比（個(gè)人住房貸款/可支配收入）從2008年末的22.6%增至2017年末的60.5%，10年間上升37.9個(gè)百分點(diǎn)。

在三四線城市購(gòu)買住房的群體中，有相當(dāng)比例是農(nóng)民工，他們的工作不穩(wěn)定，收入受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響較大，在經(jīng)濟(jì)下行和貿(mào)易戰(zhàn)背景下，這些人的就業(yè)和收入有可能受到很大挑戰(zhàn)。盡管這些農(nóng)民工仍然有屬于自己的承包土地，從土地獲得的收入可以勉強(qiáng)解決溫飽問題，但難以支付每月的按揭貸款，如果不能繼續(xù)在城市打工獲得收入，必然會(huì)出現(xiàn)斷供潮。這就是居民杠桿過(guò)快增長(zhǎng)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。

“攻堅(jiān)戰(zhàn)”已輪到解決房地產(chǎn)難題

十九大報(bào)告指出：要堅(jiān)決打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)脫貧、污染防治的攻堅(jiān)戰(zhàn)，使全面建成小康社會(huì)得到人民認(rèn)可、經(jīng)得起歷史檢驗(yàn)。防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)被列為三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之首。

在金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)方面，最近一年多時(shí)間采取了一系列措施：

2018年出臺(tái)資產(chǎn)管理新規(guī)，對(duì)影子銀行的行為采取了果斷控制與規(guī)范措施，對(duì)信托業(yè)及互聯(lián)網(wǎng)金融等影子銀行帶來(lái)了較大沖擊。

財(cái)政部出臺(tái)關(guān)于地方債務(wù)管理的嚴(yán)格規(guī)定，地方政府官員違規(guī)舉債將終生追責(zé)，有效遏制了地方債務(wù)的無(wú)序擴(kuò)張。

實(shí)施了供給側(cè)改革的一系列措施，讓“僵尸企業(yè)”退出市場(chǎng)，同時(shí)銀行加大了壞賬的核銷力度。2018年接管了安邦保險(xiǎn)，2019年又接管了包商銀行。

以上任何一項(xiàng)行動(dòng)都是風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)很高的金融“排雷”行動(dòng)，在金融領(lǐng)域都引起了強(qiáng)烈反響。是名副其實(shí)的攻堅(jiān)之戰(zhàn)。

在金融風(fēng)險(xiǎn)中，難度最大的應(yīng)該是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定與金融運(yùn)行關(guān)系密切，大量的貸款融資與信托融資都是由不動(dòng)產(chǎn)作抵押擔(dān)保的，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大下跌，金融運(yùn)行就會(huì)受阻。正因?yàn)槿绱?，?guó)家才在金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)獲得階段性成果之后，著手解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問題。

新挑戰(zhàn)下制造業(yè)成優(yōu)先確保對(duì)象

從上市公司公布的數(shù)據(jù)看，在過(guò)去的很長(zhǎng)一段時(shí)間里，金融、地產(chǎn)兩個(gè)行業(yè)的凈資產(chǎn)收益水平一直領(lǐng)先于其他各個(gè)行業(yè)，這其中有很多原因。如今，我國(guó)面臨中美貿(mào)易摩擦的挑戰(zhàn)，確保制造業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力成為國(guó)家的首要戰(zhàn)略任務(wù)。

要營(yíng)造有利于制造業(yè)發(fā)展的環(huán)境，首先要形成一個(gè)有利于企業(yè)家才能、人才和資本等創(chuàng)新要素流向制造業(yè)的利益分配機(jī)制。長(zhǎng)期以來(lái)，由于金融和房地產(chǎn)業(yè)回報(bào)率遠(yuǎn)超制造業(yè)，在“虹吸效應(yīng)”下，大量非金融企業(yè)熱衷于資本炒作或涌入房地產(chǎn)業(yè)，非實(shí)業(yè)投資收益占比大幅提高，企業(yè)家才能、人才、資本等生產(chǎn)要素“脫實(shí)向虛”趨勢(shì)顯現(xiàn)，影響了制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的根基。用通俗的話來(lái)說(shuō)，過(guò)去金融地產(chǎn)賺錢太容易，人才和資金都朝金融地產(chǎn)集中，現(xiàn)在應(yīng)該扭轉(zhuǎn)這種狀況。

在中美貿(mào)易摩擦的背景下，中國(guó)制造業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的環(huán)境，政府為了平衡各行業(yè)的利益關(guān)系，必然要抽肥補(bǔ)瘦，金融與地產(chǎn)這兩個(gè)最“肥”的行業(yè)在未來(lái)的利益分配必然要成為“買單”的對(duì)象。

這次政治局會(huì)議專門強(qiáng)調(diào)要“穩(wěn)定制造業(yè)投資”“采取具體措施支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展”“推進(jìn)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)增加對(duì)制造業(yè)、民營(yíng)企業(yè)的中長(zhǎng)期融資”。

總之，房地產(chǎn)曾經(jīng)是我們刺激經(jīng)濟(jì)的有效手段，但該行業(yè)的過(guò)度擴(kuò)張不利于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定，短期內(nèi)對(duì)該行業(yè)進(jìn)行適度控制是十分必要的。（文章來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）