城市化、收入差距與房價波動

石玉斌

摘 要：本文對西部11?。▍^(qū)）2005-2012年城鄉(xiāng)收入差距、城市化與房價的關(guān)系分析，結(jié)論表明滯后一期房價對當(dāng)期房價存在顯著影響，城鄉(xiāng)收入差距和城鎮(zhèn)化次之；經(jīng)濟增長對房價存在負(fù)向作用，城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)差距次之。最后，對穩(wěn)定房價與縮小城鄉(xiāng)收入差距提出建議。

關(guān)鍵詞：收入差距；城鎮(zhèn)化；房價波動

改革開放以來，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平大幅提升。房子是一種商品，百姓對房子的需求主要是消費，而不是投 資。然而，隨著我國住房分配逐步貨幣化與我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，高收入居民和家庭逐漸獲取房價上漲的資產(chǎn)性收益，擁有一套或者多套房子逐漸成為人們財富的象征。我國金融市場和股票市場的不完善及其他投資渠道的不暢通、城市化盲目推進、人口結(jié)構(gòu)效應(yīng)的顯現(xiàn)與人們出于對自己財富的保值和增值等都是房價迅速飆升的因素。有眾多學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮能有效的帶動與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，進而促使經(jīng)濟快速增長。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的非理性發(fā)展，房地產(chǎn)逐漸擁有消費和投資屬性，同時，人們也將資金逐漸更多地投向房地產(chǎn)的投機浪潮。房價波動使財富在不同收入階層間轉(zhuǎn)移，進而產(chǎn)生收入差距。收入差距和城市化對房價波動存在怎樣的影響？影響程度怎樣？1因此，研究城市化、收入差距與房價間的關(guān)系有重要意義。

一、變量選取及數(shù)據(jù)說明

（一 ）變量選取。（1）城市化（UL）：是城市發(fā)展程度的指標(biāo)，常以非農(nóng)人口在戶籍登記總?cè)丝谥械谋壤虺擎?zhèn)人口在常住總?cè)丝谥械谋壤硎荆疚囊愿鞯貐^(qū)年末城鎮(zhèn)人口在常住總?cè)丝谥械谋戎卮?。?）城鄉(xiāng)收入差距（IG）：度量城鄉(xiāng)收入差距時的方法主要有基尼系數(shù)法、泰爾指數(shù)法及城鄉(xiāng)收入比。本文選取城鄉(xiāng)收入比，即城市居民可支配收入與農(nóng)村居民純收入之比。（3）房價（HP）：度量房價的指標(biāo)主要有房價銷售指數(shù)、商品房銷售價格等，本文選取各地區(qū)商品房平均銷售價（HP）來作為房價的代理變量。（4）控制變量：本文選取的控制變量有各地區(qū)人均GDP、城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)差距（INV）與滯后一期房價（SHP）。

（二）數(shù)據(jù)說明與處理。本文樣本區(qū)間選擇2005-2012年，數(shù)據(jù)來源于各?。▍^(qū)）《統(tǒng)計年鑒》和中國統(tǒng)計局網(wǎng)站（西藏除外），為消除異方差的影響，本文對各個變量進行對數(shù)處理，數(shù)據(jù)分析使用Eviews6.0。

二、研究方法

三、實證分析

（一）單位根檢驗。本文選LLC檢驗、ADF-Fisher檢驗與PP-Fisher檢驗作為變量單位根檢驗，并認(rèn)為在三者檢驗結(jié)果一致可得到較為可靠的結(jié)論，檢驗結(jié)果如表1。

（二）實證結(jié)果分析。一般來說，當(dāng)研究樣本本身時，則用固定效應(yīng)模型；當(dāng)要通過研究樣本來推斷總體，則用隨機效應(yīng)模型。本文通過F檢驗和Hausman檢驗對面板模型類型進行選擇和估計，表明拒絕隨機效應(yīng)和混合效應(yīng)的原假設(shè)，接下來采用固定效應(yīng)模型對（2）式進行估計，結(jié)果如表2。

在表3中，西部11?。▍^(qū)）樣本估計結(jié)果表明，城鄉(xiāng)收入差距與滯后一期房價對當(dāng)前房價的影響均為正向，且滯后一期的房價對下一期房價的影響比城鄉(xiāng)收入差距要大。因此，政府應(yīng)該正確引導(dǎo)居民的房地產(chǎn)市場預(yù)期，同時科學(xué)合理的推進城市化與多角度增加居民收入進而減緩收入差距對房價的影響。經(jīng)濟增長和固定資產(chǎn)投資差距則與房價呈負(fù)向變化，且經(jīng)濟增長的負(fù)向作用強于固定資產(chǎn)投資差距。因此，應(yīng)加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、調(diào)整與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城市空間布局與加大農(nóng)村固定資產(chǎn)投資力度對有效穩(wěn)定房價有重要作用。

四、結(jié)論與政策建議

本文對2005—2012年西部11?。▍^(qū)）的城鄉(xiāng)收入差距、城市化與房價間的關(guān)系分析表明，城鄉(xiāng)收入差距、城市化與滯后一期房價對房價波動存在正向作用，經(jīng)濟增長和固定資產(chǎn)投資差距對房價變動存在負(fù)向作用，且滯后一期房價對下一期房價變動影響顯著，城鄉(xiāng)收入差距次之。

本文研究有重要意義，要使西部地區(qū)房價合理變動，必須統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、扭轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)投資的城市偏向政策、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)升級。要大力改善農(nóng)村投資生態(tài)環(huán)境，制定多重優(yōu)惠政策與多角度吸引外界投資并加快調(diào)整農(nóng)村投資結(jié)構(gòu)，挖掘潛在的農(nóng)村投資項目，發(fā)展經(jīng)濟，增加農(nóng)民收入，縮小城鄉(xiāng)收入差距。

參考文獻：

[1] 陳燦煌.房價上漲與城市居民收入差距的關(guān)系[J]統(tǒng)計與決策，2007：（22）：87-89.

[2] 黃靜.中國房地產(chǎn)價格上漲的廣義財富效應(yīng)研究[D].上海交通大學(xué)博士學(xué)位論文，2010（4）：49-83.

[3] 程玉鴻.收入差距、家庭可支配收入與商品房價格：基于廣州市的實證研究[J].產(chǎn)經(jīng)評論，2012：（3）：123-133.

[4] 李勇剛.城市化、收入差距與房價波動—基于動態(tài)面板模型的研究[J].南京審計學(xué)院學(xué)報，2013：（4）：9-17.