城市化、收入差距與房價波動

石玉斌

摘 要：本文對西部11?。▍^(qū)）2005-2012年城鄉(xiāng)收入差距、城市化與房價的關(guān)系分析，結(jié)論表明滯后一期房價對當(dāng)期房價存在顯著影響，城鄉(xiāng)收入差距和城鎮(zhèn)化次之；經(jīng)濟(jì)增長對房價存在負(fù)向作用，城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)差距次之。最后，對穩(wěn)定房價與縮小城鄉(xiāng)收入差距提出建議。

關(guān)鍵詞：收入差距；城鎮(zhèn)化；房價波動

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平大幅提升。房子是一種商品，百姓對房子的需求主要是消費(fèi)，而不是投 資。然而，隨著我國住房分配逐步貨幣化與我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，高收入居民和家庭逐漸獲取房價上漲的資產(chǎn)性收益，擁有一套或者多套房子逐漸成為人們財富的象征。我國金融市場和股票市場的不完善及其他投資渠道的不暢通、城市化盲目推進(jìn)、人口結(jié)構(gòu)效應(yīng)的顯現(xiàn)與人們出于對自己財富的保值和增值等都是房價迅速飆升的因素。有眾多學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮能有效的帶動與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，進(jìn)而促使經(jīng)濟(jì)快速增長。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的非理性發(fā)展，房地產(chǎn)逐漸擁有消費(fèi)和投資屬性，同時，人們也將資金逐漸更多地投向房地產(chǎn)的投機(jī)浪潮。房價波動使財富在不同收入階層間轉(zhuǎn)移，進(jìn)而產(chǎn)生收入差距。收入差距和城市化對房價波動存在怎樣的影響？影響程度怎樣？1因此，研究城市化、收入差距與房價間的關(guān)系有重要意義。

一、變量選取及數(shù)據(jù)說明

（一 ）變量選取。（1）城市化（UL）：是城市發(fā)展程度的指標(biāo)，常以非農(nóng)人口在戶籍登記總?cè)丝谥械谋壤虺擎?zhèn)人口在常住總?cè)丝谥械谋壤硎?，本文以各地區(qū)年末城鎮(zhèn)人口在常住總?cè)丝谥械谋戎卮怼＃?）城鄉(xiāng)收入差距（IG）：度量城鄉(xiāng)收入差距時的方法主要有基尼系數(shù)法、泰爾指數(shù)法及城鄉(xiāng)收入比。本文選取城鄉(xiāng)收入比，即城市居民可支配收入與農(nóng)村居民純收入之比。（3）房價（HP）：度量房價的指標(biāo)主要有房價銷售指數(shù)、商品房銷售價格等，本文選取各地區(qū)商品房平均銷售價（HP）來作為房價的代理變量。（4）控制變量：本文選取的控制變量有各地區(qū)人均GDP、城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)差距（INV）與滯后一期房價（SHP）。

（二）數(shù)據(jù)說明與處理。本文樣本區(qū)間選擇2005-2012年，數(shù)據(jù)來源于各?。▍^(qū)）《統(tǒng)計(jì)年鑒》和中國統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站（西藏除外），為消除異方差的影響，本文對各個變量進(jìn)行對數(shù)處理，數(shù)據(jù)分析使用Eviews6.0。

二、研究方法

三、實(shí)證分析

（一）單位根檢驗(yàn)。本文選LLC檢驗(yàn)、ADF-Fisher檢驗(yàn)與PP-Fisher檢驗(yàn)作為變量單位根檢驗(yàn)，并認(rèn)為在三者檢驗(yàn)結(jié)果一致可得到較為可靠的結(jié)論，檢驗(yàn)結(jié)果如表1。

（二）實(shí)證結(jié)果分析。一般來說，當(dāng)研究樣本本身時，則用固定效應(yīng)模型；當(dāng)要通過研究樣本來推斷總體，則用隨機(jī)效應(yīng)模型。本文通過F檢驗(yàn)和Hausman檢驗(yàn)對面板模型類型進(jìn)行選擇和估計(jì)，表明拒絕隨機(jī)效應(yīng)和混合效應(yīng)的原假設(shè)，接下來采用固定效應(yīng)模型對（2）式進(jìn)行估計(jì)，結(jié)果如表2。

在表3中，西部11省（區(qū)）樣本估計(jì)結(jié)果表明，城鄉(xiāng)收入差距與滯后一期房價對當(dāng)前房價的影響均為正向，且滯后一期的房價對下一期房價的影響比城鄉(xiāng)收入差距要大。因此，政府應(yīng)該正確引導(dǎo)居民的房地產(chǎn)市場預(yù)期，同時科學(xué)合理的推進(jìn)城市化與多角度增加居民收入進(jìn)而減緩收入差距對房價的影響。經(jīng)濟(jì)增長和固定資產(chǎn)投資差距則與房價呈負(fù)向變化，且經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)向作用強(qiáng)于固定資產(chǎn)投資差距。因此，應(yīng)加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、調(diào)整與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城市空間布局與加大農(nóng)村固定資產(chǎn)投資力度對有效穩(wěn)定房價有重要作用。

四、結(jié)論與政策建議

本文對2005—2012年西部11省（區(qū)）的城鄉(xiāng)收入差距、城市化與房價間的關(guān)系分析表明，城鄉(xiāng)收入差距、城市化與滯后一期房價對房價波動存在正向作用，經(jīng)濟(jì)增長和固定資產(chǎn)投資差距對房價變動存在負(fù)向作用，且滯后一期房價對下一期房價變動影響顯著，城鄉(xiāng)收入差距次之。

本文研究有重要意義，要使西部地區(qū)房價合理變動，必須統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、扭轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)投資的城市偏向政策、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)升級。要大力改善農(nóng)村投資生態(tài)環(huán)境，制定多重優(yōu)惠政策與多角度吸引外界投資并加快調(diào)整農(nóng)村投資結(jié)構(gòu)，挖掘潛在的農(nóng)村投資項(xiàng)目，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入，縮小城鄉(xiāng)收入差距。

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