房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題對(duì)物業(yè)管理影響及對(duì)策研究

宋春蘭

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題對(duì)物業(yè)管理的影響比如業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意度下降，物業(yè)管理收費(fèi)難，設(shè)計(jì)不合理問題造成后期房屋設(shè)備實(shí)施維修困難等。因此，研究房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)遺留問題對(duì)物業(yè)使用人及物業(yè)服務(wù)造成的影響及其解決對(duì)策具有重要的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；遺留問題；物業(yè)管理

中圖分類號(hào)：F27

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2015）05010102

1房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題

1.1規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損

開發(fā)商在與消費(fèi)者確立買賣關(guān)系之后，變更原有規(guī)劃的形式主要有以下幾種：（1）縮減小區(qū)的綠化面積。小區(qū)綠化對(duì)小區(qū)業(yè)主的生活品質(zhì)有很大提升，但小區(qū)綠地面積越大，開發(fā)商可用的建筑空間就越小。為了增加利潤率，部分開發(fā)商采用減少綠地面積的做法，把原本的綠化區(qū)域變更為建筑用地，使小區(qū)業(yè)主的權(quán)益受到損害。（2）調(diào)整或減少小區(qū)功能。小區(qū)功能是購房者購買房屋產(chǎn)品的一個(gè)重要因素。房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售房屋產(chǎn)品時(shí)，為吸引買家，通常都會(huì)夸大宣傳小區(qū)設(shè)施的功能。但是隨著開發(fā)過程的推進(jìn)，為了減少開發(fā)成本，追求更高的利潤，有些配套設(shè)施不完整，有些設(shè)施被取消。（3）擴(kuò)大小區(qū)的建筑面積。住宅小區(qū)人口密度過大，會(huì)直接影響到公共設(shè)施設(shè)備的使用，影響到小區(qū)居民的生活質(zhì)量。而部分開發(fā)商為了增加利潤，改變?cè)械脑O(shè)計(jì)規(guī)劃，加蓋建筑物，使小區(qū)的總建筑面積增加，從而增加小區(qū)容積率。

1.2房屋建筑與附屬設(shè)施質(zhì)量問題

由于房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑單位為了追求經(jīng)濟(jì)利益，趕工期或者使用不合格的建筑材料，造成房屋建筑與附屬設(shè)施質(zhì)量差。部分新建小區(qū)的質(zhì)量問題只要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）墻體裂縫。由于施工現(xiàn)場(chǎng)的施工環(huán)境不好，比如施工時(shí)室內(nèi)溫度較低或者溫度過高，導(dǎo)致混凝土和其他建筑材料凝結(jié)度不佳，造成墻體砌完之后由于溫度的變化而造成墻體開裂，不僅外觀上不好看，而且也存在著一定程度上的安全問題。（2）屋面滲水現(xiàn)象。屋面滲水主要是由于樓層防水保護(hù)不佳，主要存在在衛(wèi)生間和建筑物頂層，以及建筑物外墻部分。（3）樓地面不平的現(xiàn)象。樓地面不平是很多新建小區(qū)存在的主要問題，樓地面過高會(huì)影響地板的鋪設(shè)。（4）新建房屋的門窗質(zhì)量差。開發(fā)商為了節(jié)省成本，控制預(yù)算，在物業(yè)建設(shè)后期，使用一些質(zhì)量較差的建筑物配件，存在著欺瞞消費(fèi)者的現(xiàn)象。

1.3物業(yè)公司與開發(fā)商交接不善

在一些小的開發(fā)商所開發(fā)的房地產(chǎn)建設(shè)過程中，并沒有物業(yè)對(duì)將要接管的小區(qū)進(jìn)行前期介入，物業(yè)公司是在小區(qū)要入住的時(shí)候直接接管，物業(yè)管理公司對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量、建筑用材、小區(qū)的設(shè)施設(shè)備等物業(yè)信息并沒有十分全面的了解，這樣的接管方式就會(huì)為以后的物業(yè)日常管理埋下很多隱患，物業(yè)管理公司對(duì)于所要接管的物業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)階段所出現(xiàn)問題和缺陷不知，在日后的日常管理過程中就容易將自己陷入兩難的境地。

1.4小區(qū)的配套項(xiàng)目不到位

小區(qū)的配套項(xiàng)目不到位主要體現(xiàn)在保障性住房上。對(duì)于保障性住房配套設(shè)施的配建，主要由地方政府來組織建設(shè)，而大多的保障性住房小區(qū)位于城市的城郊結(jié)合部，這樣的建筑環(huán)境使得基礎(chǔ)設(shè)施的配建任務(wù)更為繁重，需要的資金需求量更大，但在實(shí)際建設(shè)過程中，政府制定的保障性政策以及資金很難全部落實(shí)到位，造成基礎(chǔ)設(shè)施配建的缺失和滯后。保障性住房配套設(shè)施不完善是無法完全通過物業(yè)管理的手段來進(jìn)行后期彌補(bǔ)的。

2房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題對(duì)物業(yè)管理的影響

2.1房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題對(duì)裝修管理的影響

當(dāng)消費(fèi)者在辦理完入住手續(xù)之后，在裝修過程中很多在房屋查驗(yàn)中沒有檢查出來的問題就會(huì)逐漸暴露，比如衛(wèi)生間的下水管道設(shè)計(jì)不合理，廚房排風(fēng)口通風(fēng)不暢，暖氣不熱等，面對(duì)這樣的問題業(yè)主的不滿情緒會(huì)不斷增多。而物業(yè)管理公司在物業(yè)裝修管理過程中與業(yè)主的矛盾也會(huì)越來越多。另一方面，在業(yè)主裝修過程中，為了使房屋更加美觀或者使裝修風(fēng)格更能體現(xiàn)自己的個(gè)性，業(yè)主通常會(huì)選擇改變房屋的主體結(jié)構(gòu)、打掉承重墻等，而業(yè)主通常在違規(guī)裝修時(shí)會(huì)以房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題作為借口，而物業(yè)公司面對(duì)這樣的現(xiàn)狀就會(huì)陷入兩難境地。因此在業(yè)主入住初期就造成了業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，為今后的物業(yè)常規(guī)管理埋下隱患。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題對(duì)收費(fèi)管理的影響

一部分開發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷售，在售房時(shí)作出一些不切實(shí)際的承諾，或者由于一些項(xiàng)目分期開發(fā)，市場(chǎng)發(fā)生變化迫使開發(fā)商相應(yīng)地調(diào)整項(xiàng)目的總體規(guī)劃，造成承諾的規(guī)劃項(xiàng)目和配套設(shè)施不到位，以及房屋的延遲交工和質(zhì)量等方面存在問題得不到解決，業(yè)主把矛盾指向物業(yè)管理企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)難。另一方面，很多開發(fā)商房屋銷售階段，為了促進(jìn)交易量，會(huì)使用很多的促銷手段，有的開發(fā)商甚至做出不切實(shí)際的宣傳，使得購房者對(duì)自己所購買的房屋的期望值過高，而在真正入住之后，現(xiàn)實(shí)的境況與房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售階段所描述的差距過大，很多業(yè)主就會(huì)選擇拒交物業(yè)管理費(fèi)，所以房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題使得物業(yè)管理企業(yè)代其受過。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題對(duì)小區(qū)設(shè)備維修管理的影響

因房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題導(dǎo)致住宅小區(qū)維修改造的問題主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：一是房屋結(jié)構(gòu)不合理，無法滿足業(yè)主正常的生活需要；二是房屋管線鋪設(shè)不合理；三是衛(wèi)生間下水管道設(shè)計(jì)不合理，造成下水堵塞；四是水電供應(yīng)容量不足，不能滿足業(yè)主的正常水電需求；五是空調(diào)位置設(shè)置不合理，無法正常安裝空調(diào)等。上述現(xiàn)象的出現(xiàn)，影響了居民生活質(zhì)量的提高。而面對(duì)較多的房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題，使得消費(fèi)者的不滿情緒增加，物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)維修保護(hù)的第一責(zé)任方，不可避免的承擔(dān)起小區(qū)維修的責(zé)任。

2.4房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題對(duì)消防安全的影響

部分新建小區(qū)的消防安全檢查并不符合規(guī)范，比如部分小區(qū)沒有在樓宇公共區(qū)域擺放滅火器，或者擺放的消防栓無法正常使用，更有甚者在商業(yè)樓宇內(nèi)設(shè)置假的消防噴淋安置點(diǎn)，消防通道指示燈不亮等。消防設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)不合理，對(duì)小區(qū)的消防安全管理造成很大的影響，這些消防隱患隨時(shí)都威脅著人們的生命財(cái)產(chǎn)安全，一旦發(fā)生火災(zāi)，后果將無法想象。而以上種種，有些問題能通過物業(yè)管理來解決，比如在樓內(nèi)增加滅火器的安置點(diǎn)，更換合格的消防水帶等，而消防噴淋的設(shè)計(jì)，消防通道的設(shè)計(jì)這些原始的設(shè)計(jì)問題都無法通過后期的物業(yè)管理來改善。

3解決房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題的對(duì)策

3.1建管分離、分業(yè)經(jīng)營

建管分離就是物業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位分開經(jīng)營。由于各種原因，部分物業(yè)管理企業(yè)還無法獨(dú)立于開發(fā)商之外，每年仍需要開發(fā)企業(yè)給予一定的補(bǔ)貼才能生存下去?？蓪?shí)施漸進(jìn)式的改革方針，一是對(duì)新開發(fā)的超過一定規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目，政府主管部門強(qiáng)制規(guī)定必須通過招投標(biāo)機(jī)制來選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是嚴(yán)格建管之間的接管驗(yàn)收工作，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對(duì)不符合接管驗(yàn)收條件的開發(fā)項(xiàng)目責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期整改，從根本上分清建管之間的責(zé)任，化解矛盾。

物業(yè)管理行業(yè)要想成功實(shí)現(xiàn)分開經(jīng)營的發(fā)展模式，必須從以下幾方面做起：（1）培育完善的市場(chǎng)主體。物業(yè)管理企業(yè)成為獨(dú)立的服務(wù)性企業(yè)，自負(fù)盈虧，自主經(jīng)營。（2）嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理招標(biāo)制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該憑借自身的管理能力和管理優(yōu)勢(shì)去獲得物業(yè)管理項(xiàng)目。（3）重視業(yè)主委員會(huì)的介入。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)充分行使自身的權(quán)利，選擇適合本小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

3.2重視前期介入、完善物業(yè)監(jiān)管驗(yàn)收流程

物業(yè)管理前期介入主要是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始就從源頭上嚴(yán)格把控房地產(chǎn)的建設(shè)質(zhì)量，以“以人為本”的服務(wù)理念提前為業(yè)主今后的居住把好質(zhì)量關(guān)，以免業(yè)主的權(quán)益受到損失，使業(yè)主今后的居住生活能夠更加舒適，以方便日后的常規(guī)性物業(yè)管理。物業(yè)管理的前期介入應(yīng)該介入到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的決策立項(xiàng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)。物業(yè)管理前期介入的大致程序及主要內(nèi)容隨著介入時(shí)間的不同而有所差別。

物業(yè)管理企業(yè)從建設(shè)單位接管物業(yè)，開始對(duì)物業(yè)實(shí)施經(jīng)營管理，這就標(biāo)志著該物業(yè)的管理風(fēng)險(xiǎn)從開發(fā)建設(shè)單位轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理公司。物業(yè)接管驗(yàn)收工作的嚴(yán)格與否，直接關(guān)系到日后常規(guī)性物業(yè)管理是否能順利開展，物業(yè)管理公司一定要認(rèn)真做好接管驗(yàn)收工作，為今后的常規(guī)性物業(yè)管理的順利開展?fàn)幦±?。一方面要考慮物業(yè)質(zhì)量問題對(duì)自己日后管理的影響；另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。

3.3發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用

當(dāng)物業(yè)小區(qū)業(yè)主達(dá)到一定比例，業(yè)主應(yīng)在所屬社區(qū)主管部門的指導(dǎo)下組織第一次業(yè)主代表大會(huì)，從而選舉業(yè)主委員會(huì)，第一次業(yè)主大會(huì)的開展以及業(yè)主委員會(huì)的成立關(guān)系到小區(qū)業(yè)主的共同利益。為了能讓業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)作，持久有效的發(fā)揮積極作用，必須建立一套激勵(lì)制度和約束制度。業(yè)主大會(huì)在選舉業(yè)主委員會(huì)的同時(shí)，還應(yīng)選舉監(jiān)督委員會(huì)，監(jiān)督委員會(huì)的主要職責(zé)是代表業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作實(shí)行監(jiān)督權(quán)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就重大事項(xiàng)的處理進(jìn)度主動(dòng)向監(jiān)督委員會(huì)報(bào)告和說明，監(jiān)督委員會(huì)可以就業(yè)主關(guān)心的問題向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行質(zhì)詢。

3.4建立業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)公司的三方交流平臺(tái)

在現(xiàn)階段的物業(yè)管理工作中，一旦物業(yè)公司接管了小區(qū)，小區(qū)業(yè)主的所有問題都會(huì)直接找物業(yè)公司，并且認(rèn)為房屋及設(shè)備出現(xiàn)的所有問題都是物業(yè)公司的責(zé)任，就應(yīng)該找物業(yè)公司解決，很少有人會(huì)想到直接找房地產(chǎn)開發(fā)商，就算有業(yè)主想到了找開發(fā)商，也不知道去哪兒找，或者通過什么途徑找，所以最終還是找到物業(yè)管理公司。開發(fā)商和業(yè)主沒有建立一個(gè)長期的責(zé)任關(guān)系與溝通機(jī)制。建議在物業(yè)開盤后及時(shí)建立一個(gè)業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)公司都能參與的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，業(yè)主可以在該網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上將自己所遇到的問題進(jìn)行投訴建議，如果是物業(yè)可以解決的問題就由物業(yè)來及時(shí)解決，若是房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題則由開發(fā)商來解決，提高問題的解決效率，提高客戶滿意度。

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作者簡(jiǎn)介：

王海燕，沈陽工程學(xué)院管理學(xué)院物業(yè)管理系主任，博士，研究方向：物業(yè)管理；

何景梅，沈陽工程學(xué)院管理學(xué)院物業(yè)管理系教師，研究方向：物業(yè)管理；

穆林林，沈陽工程學(xué)院管理學(xué)院物業(yè)管理系教師，研究方向：物業(yè)管理。