淺談如何編制老舊小區(qū)改造概算

邵小聰

摘 要：通過參與北京市政府開展的對(duì)老舊小區(qū)的改造工程，造價(jià)工程師根據(jù)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)了老舊小區(qū)改造工程的特點(diǎn)，以實(shí)例的方式歸納了概算編制的心得。

關(guān)鍵詞：小區(qū)改造；造價(jià)工程師；管理機(jī)制；節(jié)能改造

中圖分類號(hào)：TU984.12 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2015.05.057

1 項(xiàng)目背景

從2012年至今，北京市政府決定在“十二五”時(shí)期對(duì)全市老舊小區(qū)開展綜合整治，以改善民生為核心，以優(yōu)化城市人居環(huán)境、提高居住品質(zhì)為目標(biāo)，堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、業(yè)主自治，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、標(biāo)本兼治，市級(jí)統(tǒng)籌、屬地負(fù)責(zé)、突出重點(diǎn)、分步實(shí)施”的原則，著力解決老舊小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備陳舊、功能配套不全和日常管理制度不健全等群眾反映強(qiáng)烈的問題。

1.1 整治范圍

1990年（含）以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全或沒有建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓）為此次綜合整治的范圍。1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區(qū)，由各區(qū)縣政府另行制訂綜合整治方案，并加快組織實(shí)施。

1.2 整治內(nèi)容

老舊小區(qū)綜合整治分為節(jié)能改造和環(huán)境整治兩大方面。節(jié)能改造又分為抗震節(jié)能綜合改造、節(jié)能改造和簡(jiǎn)易樓違規(guī)平房拆除等；環(huán)境整治為進(jìn)行水、電、氣、熱和通信等線路、管網(wǎng)和設(shè)備的改造，無障礙設(shè)施的改造，綠化、景觀、道路和照明設(shè)施的改造、增補(bǔ)，信報(bào)箱、雨水收集系統(tǒng)的應(yīng)用，補(bǔ)建機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位，建設(shè)休閑娛樂設(shè)施，補(bǔ)建安防系統(tǒng)。

2 項(xiàng)目重難點(diǎn)

既有房屋改造在建筑業(yè)工程中一直是實(shí)施難度較大的工程，具體表現(xiàn)在以下2方面：①每一個(gè)小區(qū)都有著不同的需求，改造項(xiàng)目的種類非常繁雜。設(shè)計(jì)人員在踏勘時(shí)，來自物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)兩方面的改造需求會(huì)存在矛盾和爭(zhēng)議，要想同時(shí)滿足管理者和使用者雙方的利益，需要大量的材料梳理、溝通和解釋工作。②需改造的小區(qū)建成年代已久，期間可能存在多次改造的問題，且從檔案館調(diào)閱的竣工圖往往會(huì)與實(shí)際有所差別。

在項(xiàng)目開展前期，設(shè)計(jì)人員會(huì)耗費(fèi)較多的時(shí)間和精力對(duì)既有情況進(jìn)行核查，而留給處于項(xiàng)目收尾階段編制造價(jià)專業(yè)的時(shí)間較短。如何在項(xiàng)目多、任務(wù)重和時(shí)間緊的情況下，盡可能地利用現(xiàn)有的資料完善設(shè)計(jì)、掌握各專業(yè)的需求和搜集內(nèi)、外部的造價(jià)信息，并利用合理的方法和先進(jìn)的手段，編制比較完善的設(shè)計(jì)概算，對(duì)每一位造價(jià)工程師而言，都是一項(xiàng)不小的考驗(yàn)。

3 項(xiàng)目心得

從項(xiàng)目開始時(shí)的一頭霧水至現(xiàn)在的熟練套用，編制用的模板都是與各個(gè)參與編制的同行設(shè)計(jì)院的造價(jià)人員不斷溝通和不斷交流得來的。由每個(gè)設(shè)計(jì)院統(tǒng)一存在同類改造需求的項(xiàng)目，并區(qū)分不同的項(xiàng)目；由建設(shè)單位詢價(jià)，并將材料單價(jià)列明，定額統(tǒng)一，從而使造價(jià)工作順利開展。比如在節(jié)能改造類項(xiàng)目中，外墻面保溫、外墻刷涂料、屋面改造和陽臺(tái)加護(hù)欄的方案和材料應(yīng)盡可能統(tǒng)一；在環(huán)境改造中，因每個(gè)小區(qū)有著不同的環(huán)境情況，導(dǎo)致設(shè)計(jì)不盡相同，施工工藝也有所差異，難以統(tǒng)一，因此，設(shè)計(jì)和編制造價(jià)人員應(yīng)充分踏勘現(xiàn)場(chǎng)，與物業(yè)、居委會(huì)等相關(guān)人員溝通，確認(rèn)每個(gè)小區(qū)的建設(shè)任務(wù)盡可能地不丟項(xiàng)、落項(xiàng)。

編制詳細(xì)的老舊小區(qū)工程概算時(shí)，一般要采用定額編制法，有修繕定額的采用修繕定額，沒有的用概算定額補(bǔ)充，也可采用預(yù)算定額。

3.1 建筑工程

建筑工程方面的心得可分為以下5方面：①與設(shè)計(jì)人員深入交流。初步設(shè)計(jì)資料僅能反映老舊小區(qū)的基本情況，不能反映詳細(xì)的小區(qū)情況。因此，要深入了解設(shè)計(jì)意圖，深化過程由編制人員完成。比如在陽臺(tái)加固中，根據(jù)資料和現(xiàn)場(chǎng)踏勘了解的數(shù)據(jù)，每個(gè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)改造加固的方案并不統(tǒng)一，有的采用全部加固，有的沒有采用。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)踏勘情況，很多在1983—1990年間建造的房屋的原圖紙標(biāo)明陽臺(tái)采用預(yù)制板，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)確實(shí)應(yīng)加固，因此，可按照20%的陽臺(tái)加固，并編制設(shè)計(jì)加固詳圖。造價(jià)人員應(yīng)與設(shè)計(jì)人員溝通如何套用定額材料。在屋面改造方面，很多老舊小區(qū)做過平改坡，造價(jià)人員無法了解屋面的實(shí)際情況，是否缺少屋面風(fēng)帽和是否需要鏟除面層等都需要與設(shè)計(jì)人員溝通。②完善圖紙。通常情況下，在初步設(shè)計(jì)階段道路部分一般不做較詳細(xì)的設(shè)計(jì)，僅能確定面層的材質(zhì)。因此，當(dāng)設(shè)計(jì)人員不確定路面以下是否要鋪設(shè)墊層、找平時(shí)，就需要造價(jià)人員憑以往的經(jīng)驗(yàn)確定。③自行補(bǔ)充設(shè)計(jì)中的缺項(xiàng)。應(yīng)對(duì)工程有充分的了解，并盡可能地掌握各個(gè)專業(yè)的知識(shí)。老舊小區(qū)因年代久遠(yuǎn)，很多檔案館、物業(yè)都沒有圖紙存檔，而設(shè)計(jì)人員也無法了解到相關(guān)信息時(shí)，造價(jià)人員應(yīng)自行補(bǔ)充定額子項(xiàng)。在初步設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)深度達(dá)不到造價(jià)專業(yè)的要求時(shí)，需要依靠工作經(jīng)驗(yàn)補(bǔ)充缺項(xiàng)，框定工程數(shù)量。④定額編制采用的概算一定要按照建設(shè)單位要求的當(dāng)?shù)?、?dāng)期的信息價(jià)。人工單價(jià)中，主要材料的價(jià)格都是有規(guī)定的，應(yīng)統(tǒng)一按標(biāo)準(zhǔn)調(diào)價(jià)，不能統(tǒng)一按當(dāng)時(shí)的信息價(jià)調(diào)整。⑤根據(jù)節(jié)能環(huán)保規(guī)定，設(shè)計(jì)人員選用新材料、新設(shè)備時(shí)，都要詳細(xì)調(diào)查當(dāng)?shù)貎r(jià)格。比如，在建筑外墻方面，要調(diào)查保溫材料、磚水泥、裝修涂料和油漆等的價(jià)格。

3.2 安裝工程

除建筑改造外，安裝工程還包含熱計(jì)量改造，給水、污水、雨水改造、雨虹收集、部分小區(qū)增容和燈具改造等項(xiàng)目。在初步設(shè)計(jì)概算中，安裝工程有時(shí)只能列出材質(zhì)、數(shù)量和主要設(shè)備，且以設(shè)計(jì)說明的形式闡述，或給出簡(jiǎn)單的示意圖，而概算時(shí)，要盡可能地用現(xiàn)有材料做出符合設(shè)計(jì)的概算。比如在室外采暖工程改造中，設(shè)計(jì)人員可能只給出簡(jiǎn)要的資料，這可能會(huì)造成概算缺項(xiàng)，導(dǎo)致閥門數(shù)量、刷漆保溫、管道支架、埋深和挖土填運(yùn)等項(xiàng)目缺失，而這些都是在施工過程中比較重要的內(nèi)容，很可能被少套或者遺漏；在蓄水池的改造中，很多項(xiàng)目需要套，包括混凝土墊層、混凝土地板、鋼筋、原沙、透氣防滲砂、無砂大孔混凝土、土工布、透水井磚砌塊、濾水井磚砌快、混凝土蓋板、硅砂井座井蓋、土工膜、踏步、土方、回填和棄土等。如果設(shè)計(jì)人員只給了平面尺寸和數(shù)量，則很容易造成漏項(xiàng)。因此，需要與設(shè)計(jì)人員充分溝通，保證資料的完善，不能硬套指標(biāo)，要多分析、多研究，盡可能地做出比較完善的文件。

4 結(jié)束語

綜上所述，只有掌握了老舊小區(qū)改造工程的特點(diǎn)和項(xiàng)目概算編制的細(xì)節(jié)，才能準(zhǔn)確編制合理的概算。而一份合格的老舊小區(qū)綜合整治概算，是國(guó)家制訂和控制建設(shè)投資、建委編制建設(shè)計(jì)劃、政府撥款和簽訂總承包合同、考核設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性和合理性、考核和評(píng)價(jià)工程建設(shè)項(xiàng)目成本和投資效果的依據(jù)。

〔編輯：張思楠〕

Abstract： By participating in the Beijing municipal government to carry out the renovation project of the old district， cost engineers based on practical experience summarizes the characteristics of the old district renovation project， by way of example the preparation of budget estimates summarized experience.

Key words： residential renovation； cost engineers； management mechanism； energy-saving