救樓市政策之我見

文/易憲容

救樓市政策之我見

文/易憲容

2014年以來，為了保住GDP的增長，許多地方政府推出了一系列的救房地產(chǎn)市場的政策，比如購買住房的稅收優(yōu)惠、地方政府對購買住房者的補貼、按揭貸款利率大幅下降、各種信貸及公積金優(yōu)惠政策等，甚至于在上戶口、小孩上學(xué)等方面動腦筋，只要把房子賣出去，救樓市的政策無所不用其極。

救樓市政策效果欠佳

而這些救房地產(chǎn)政策的核心，就是允許已經(jīng)有了住房的人進入樓市。不論持有住房多少套，只要沒有銀行貸款或公積金貸款，或已經(jīng)還清了銀行貸款或公積金貸款，那么這些持有住房者進入市場購買住房，都可以享受各種信貸及公積金貸款優(yōu)惠條件。比如這些購買住房者向銀行再貸款購買住房，都可以享受第一套住房購買者所有的信貸優(yōu)惠條件。有了這樣的信貸優(yōu)惠條件，再加上按揭貸款利率和公積金貸款利率連續(xù)下降，低到歷史上最低水平，這豈能不吸引這些持有住房者涌入房地產(chǎn)市場？

可以說，這樣的住房救市政策，終于吸引了更多的住房持有者進入房地產(chǎn)市場，從而讓持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場從今年5月份開始好轉(zhuǎn)。到7月份，無論是住房銷售量還是房價都出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向的態(tài)勢。尤其是一線城市更是比其他城市要好。但是，這只是與持續(xù)了一年多低迷的房地產(chǎn)市場相比，實際上國內(nèi)房地產(chǎn)市場的情況并不是那樣樂觀。

因為，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場，盡管整個形勢有所好轉(zhuǎn)，但總體上而言，只是一線城市的住房市場又出現(xiàn)了住房銷售量及房價同時上漲的局面，而二線城市只是住房的銷售量在增長，房價下跌趨勢有所放緩，對三線以下的城市，在救市后住房市場仍然沒有走出困境，房價下跌的趨勢并沒有改變。

樓市供應(yīng)過剩難解決

為何政府出臺這么多救房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策，但效果會如此不明顯，特別是三線以下的城市問題越來越大？最為重要的問題是中國房地產(chǎn)市場供應(yīng)嚴(yán)重過剩，這是誰也無法改變的事實，這個問題在二線以下的城市更是明顯。

試想還在5年前國內(nèi)城市居民住房的擁有率就達80%以上，經(jīng)過這幾年，城市居民住房擁有率更會上升。對于城市居民來說，基本上不存在居住的困難，只不過居住條件好壞及在哪個城市擁有住房而已。這就是為何二線以下城市的住房供應(yīng)過剩嚴(yán)重的問題一直難以解決的根本所在。

二是從2015年開始，城市人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了一個重大的轉(zhuǎn)折點，即2015年開始，城市年輕人口所占比例開始下降。再加上中國的獨生子女政策，使得城市居民對住房的需求全面下降。對于許多城市居民來說，一個三口之家，基本居住問題早已經(jīng)解決。再購買住房除非是好的投資機會，要讓這些家庭進入住房市場并不容易。

三是地方政府一直在設(shè)想搞優(yōu)質(zhì)的城市化讓農(nóng)民進入城市來化解當(dāng)前城市住房嚴(yán)重過剩的問題，但是經(jīng)濟發(fā)展好的地方，農(nóng)民根本沒有意愿進入城市了，因此在這些地方農(nóng)村生活條件及收益水平可能比進入城市要好。比如廣東的珠三角、長三角等地區(qū)，這些地方農(nóng)民根本就沒有意愿進入城市。而想進入城市的貧窮落后的邊遠(yuǎn)地方農(nóng)民，他們進入城市根本就沒有能力購買現(xiàn)在城市價格水平的住房。這些農(nóng)民潛在住房需求根本就無法釋放出來。

第四也是最為重要的一點，就是這一輪的國內(nèi)住房市場的調(diào)整，本來順其市場使然，房價會逐漸地回歸理性，特別是一線城市的房價更是如此。但是一系列的救房地產(chǎn)政策讓這一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整突然中斷，從而把國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格只能頂在天花板上。在這種房價高企的情況下，不僅根本上無法把住房市場的消費需求釋放出來，甚至于讓能夠進入住房市場的人越來越少，住房需求只能萎縮。

購房者存被套風(fēng)險

別看近幾個月來國內(nèi)的住房市場銷售有所好轉(zhuǎn)，個人住房貸款及公積金貸款快速增長，但當(dāng)前進入房地產(chǎn)市場的購買者基本上是持有一套以上住房還清了銀行貸款的購買者。因為這些住房購買者不僅比其他想進入的購買者經(jīng)濟能力要強，而且隨著近十幾年住房的價格一直在單邊上升，以他們的經(jīng)歷來看，在中國只要購買到住房，房價一定會上升，尤其是一線城市。所以，他們一看到相應(yīng)的優(yōu)惠條件紛紛地都進入市場，以便購買之后能夠以更高的價格賣出。

但實際上，現(xiàn)在的這些住房救市政策正好是把這些購買住房者完全套死。因為當(dāng)前的住房市場基本上是一個以投資為主導(dǎo)的市場，房價之高一般的住房消費者是無能力進入了。而這些住房投資者進入購買住房目的并不是為了解決居住條件，而是為了以更高的價格賣出。這就存在幾個無法解決的問題，一是這些人的需求仍然十分有限，他們高價格購買之后有沒有人再來接手是不確定的。二是這些人購買住房時都是利用金融杠桿，也就意味著他們基本上把自己處于較高的風(fēng)險中。如果房價上漲，可能問題不大，但房價下跌，他們購買住房后所有的風(fēng)險都會暴露出來。三是國內(nèi)住房市場的嚴(yán)重過剩在當(dāng)前的政策下是無法解決的問題。只要高房價，國內(nèi)的住房過剩只會越來越嚴(yán)重，尤其是一線城市。在這樣的情況下，當(dāng)前不少進入的購買住房者就存在被套風(fēng)險。

作者單位：（中國社科院金融研究所。本文僅代表個人觀點）