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    淺談重慶地區(qū)房地產(chǎn)項目方案報建風(fēng)險點及管控

    2015-04-16 14:48:23劉亮
    建材與裝飾 2015年30期
    關(guān)鍵詞:人防名稱建筑

    劉亮

    (重慶協(xié)信城市建設(shè)發(fā)展有限公司)

    淺談重慶地區(qū)房地產(chǎn)項目方案報建風(fēng)險點及管控

    劉亮

    (重慶協(xié)信城市建設(shè)發(fā)展有限公司)

    房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個系統(tǒng)工程,從土地獲得,到研發(fā)設(shè)計、政府報建、工程施工、市場銷售、交房、物業(yè)管理和后期運行,每一個環(huán)節(jié)密切相關(guān)。這就需要針對報建工作中容易出現(xiàn)的一些情況作分析和應(yīng)對,其目的是為了爭取縮短設(shè)計周期和報建周期,確保計劃執(zhí)行;尤其是對工程后期驗收容易出現(xiàn)的問題,以及對可能引起業(yè)主投訴的潛在問題作出警示,以規(guī)避重大風(fēng)險。根據(jù)作者多年房地產(chǎn)工作經(jīng)驗,在工程各個階段中,方案階段出現(xiàn)的報建問題占到了70%以上,是報建風(fēng)險點管控的重點。

    項目開發(fā);報建風(fēng)險

    1 規(guī)劃設(shè)計中的報建風(fēng)險點

    (1)項目名稱:在整個報建周期內(nèi)盡量統(tǒng)一

    項目名稱應(yīng)與公司規(guī)定的統(tǒng)一名稱吻合;銷售的項目名稱在報建完成后,由客戶服務(wù)部門辦理預(yù)售時自行更改;如果有條件統(tǒng)一前期報建名稱與銷售名稱則最佳;但如果達(dá)不到(報建時,銷售名稱尚未確定)則在整個報建周期中爭取不改變項目名稱。重慶龍湖藍(lán)湖郡三期在報建前確定的名稱為“林泉馨賞”,方案報建階段以“林泉馨賞”的名義進(jìn)行報建,但在過程中公司調(diào)整該項目名為“藍(lán)湖郡三期”,導(dǎo)致在報建過程中申請修改該項目名稱,產(chǎn)生不必要的時間成本等。而營銷部根據(jù)推廣需要,又改名為“弗萊明戈”,在辦理預(yù)售時,房管部門要求預(yù)售項目的名稱與建設(shè)工程規(guī)劃許可證名稱吻合,否則不能用“弗萊明戈”名稱;如果將建設(shè)工程規(guī)劃許可證名稱“藍(lán)湖郡三期”改為“弗萊明戈”,規(guī)劃局答復(fù)有兩種方式:①從方案更名重新報建;②更換該項目的選址名稱為“弗萊明戈”。兩種方式均耗時太長,嚴(yán)重影響項目開發(fā)節(jié)奏。

    (2)核對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

    經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括用地面積及性質(zhì)、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等,用地面積指凈用地面積或出讓用地面積。

    對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的把握,是我們每一個階段的重點,一定要考慮后續(xù)階段的工作。如方案階段報的經(jīng)濟(jì)指標(biāo),一定要考慮施工圖階段的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如何處理,規(guī)劃許可證的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將直接影響預(yù)售證的辦理等,同時也會影響規(guī)劃竣工驗收。

    重慶某項目在規(guī)劃竣工驗收前,進(jìn)行竣工驗收實測,按照巴南區(qū)的要求,以勘測院實地勘測的面積為準(zhǔn),因為該項目有許多的灰空間,加上修建過程中的部分調(diào)整,導(dǎo)致幼兒園和商鋪的實測面積超出規(guī)劃允許的面積誤差,導(dǎo)致了巨額的行政處罰。由此,在規(guī)劃驗收實測前,我們事先把握經(jīng)濟(jì)指標(biāo)風(fēng)險,有哪些地方可能會有問題,該如何在設(shè)計上進(jìn)行調(diào)整。

    (3)配套是否齊備(如:公廁、學(xué)校、幼兒園、居委會、垃圾站或垃圾收集點)

    居委會的配套標(biāo)準(zhǔn)為15m2/100戶,公廁是指對小區(qū)外開放使用的廁所,其余配套設(shè)施參考相關(guān)規(guī)范和文件(有特殊規(guī)定的除外)。

    按照控規(guī)要求和相關(guān)規(guī)范規(guī)定,合理設(shè)置學(xué)校、幼兒園的班級數(shù)量。對不配套建設(shè)學(xué)校的項目,落實項目業(yè)主子女入學(xué)的劃片統(tǒng)籌問題。

    由于對“垃圾站”和“垃圾收集點”的規(guī)模的理解偏差因人而異,建議新開發(fā)的項目在設(shè)計圖中,一律將“垃圾站”標(biāo)注為“垃圾收集點”。

    (4)是否滿足規(guī)劃選址和設(shè)計條件要求。

    (5)是否滿足城市設(shè)計要求

    案例:重慶涪陵紅星美凱龍玫瑰天街方案進(jìn)行規(guī)劃報建,內(nèi)街連廊過多,通透性不夠,與城市設(shè)計不吻合,導(dǎo)致兩次修改,導(dǎo)致商業(yè)遲遲無法施工,預(yù)售也一拖再拖。

    (6)是否滿足控規(guī)要求,技術(shù)是否合理。

    (7)對總圖深度的關(guān)注

    如制圖標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)高標(biāo)注、間距標(biāo)注、指標(biāo)表格、建筑名稱的關(guān)注。

    (8)間距規(guī)定有明確要求的是原則問題。

    (9)滿足物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定

    會所等產(chǎn)權(quán)有爭議的建筑以及建筑命名,應(yīng)規(guī)避今后的權(quán)屬爭議。

    (10)對綜合管網(wǎng)的關(guān)注和環(huán)評工作前置

    綜合管網(wǎng)的設(shè)計審查:排水接口位置和標(biāo)高是否可行,給水接口位置是否明確,電力通廊的考慮、電信電話寬帶的通廊銜接、燃?xì)獾慕涌诤妥呦虻龋疾荒茉谑姓G化帶內(nèi)平行布置。

    (11)對其他部門提出的問題的再關(guān)注

    內(nèi)部部門:物業(yè)、工程、造價等;外部部門:市政、排水公司等。

    (12)滿足物管用房的相關(guān)規(guī)定。

    (13)是否滿足“9070”小戶型規(guī)定要求。

    (14)權(quán)衡方案設(shè)計與節(jié)能的關(guān)系

    盡管在方案階段不審查節(jié)能設(shè)計,但考慮到節(jié)能的因素(體型系數(shù)、朝向、外窗、圍護(hù)結(jié)構(gòu)等)和方案設(shè)計緊密相關(guān),故方案設(shè)計不能僅僅考慮戶型、外立面等方面,應(yīng)權(quán)衡方案設(shè)計與節(jié)能的關(guān)系,否則,對實施節(jié)能投入的經(jīng)濟(jì)成本和時間成本會增加。

    2 消防設(shè)計中的報建風(fēng)險點

    (1)對建筑使用性質(zhì)應(yīng)明確(如:住宅、商業(yè)、公建、其他等)

    ①高層建筑:消防設(shè)計規(guī)范對住宅和公建的電梯前室的面積大小要求不一樣。

    ②商業(yè)建筑的水電收費價格、購房首付比例、稅金等都高于住宅建筑,會增加購房者的費用,直接影響該房屋的銷售。

    ③非住宅建筑的規(guī)劃綜合費收取高于住宅建筑的規(guī)劃綜合費(住宅:2元/m2,別墅、度假村:3.5元/m2,商業(yè)及其他:4.5元/m2,工業(yè)廠房:1元/m2)。

    (2)對消防道路和撲救面的規(guī)定

    “高規(guī)”2005版4.1.7條(指撲救場地)與4.3.1條(指消防道路)請不要混淆。

    (3)對防火分區(qū)應(yīng)表達(dá)明晰。

    (4)對消防疏散通道的設(shè)置進(jìn)行復(fù)核(疏散通道寬度、疏散距離、疏散位置等)。

    (5)項目設(shè)計中,設(shè)計應(yīng)明確建筑套用何種規(guī)范(如:高規(guī)、坡規(guī)、新建規(guī)等)。

    (6)建筑之間的防火間距問題。

    (7)明確消防站的建設(shè)方式

    居民住宅小區(qū)住戶1500~4000戶,舊城改造、新開發(fā)區(qū)總建筑面積30萬~40萬m2,應(yīng)建微型消防站??偨ㄖ娣e40萬~80萬m2,應(yīng)建小型消防站。80萬m2以上,應(yīng)建標(biāo)準(zhǔn)消防站。

    3 綠化設(shè)計中的報建風(fēng)險點

    (1)對綠化指標(biāo)表的復(fù)核,理清計算方式、分塊綠化編號。

    (2)對景觀實體計算面積的復(fù)核。

    (3)對舊有古樹的保護(hù)的規(guī)定。

    (4)對樹木移植、損毀的規(guī)定。

    (5)重點景觀處理建議和意見

    在城市重要道路旁的項目,應(yīng)特別注意景觀處理,如:觀山水、好望山項目。

    (6)對集中綠地、市政綠化帶權(quán)屬的界定

    應(yīng)明晰市政綠化帶的權(quán)屬方,以及景觀設(shè)計、景觀施工的責(zé)任部門,牽涉到費用投入問題。

    4 人防設(shè)計中的報建風(fēng)險點

    (1)人防就地、易地建設(shè)經(jīng)濟(jì)成本比較.

    (2)是否有已建人防工程以及是否會破壞,落實賠償標(biāo)準(zhǔn)

    ①由于主管人防賠付的各區(qū)人防辦隸屬于各區(qū)政府管理,公司應(yīng)直接作各區(qū)長的工作,爭取予以免除賠付(有先例)。

    ②損壞舊有人防工程,采取易地建設(shè)賠付標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)重慶市人民政府辦公廳文件——《關(guān)于調(diào)整我市設(shè)防城鎮(zhèn)結(jié)合民用建筑修建防空地下室建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的通知》新建工程按照4%的比例修建人防工程,如果人防工程易地建設(shè),則按照《重慶市財政局關(guān)于調(diào)整我市結(jié)合民用建筑修建防空地下室易地建設(shè)費收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定:新建工程的總建筑面積交納易地建設(shè)費30元/m2。如果我司將舊人防工程毀壞后,在易地賠付給區(qū)人防辦,參照以上文件標(biāo)準(zhǔn)賠款:每平方米人防工程單價為100m2新建工程×30元/m2÷4m2新建人防工程=750元。就不按照6級人防2500元/m2賠付(此建議操作起來有一定難度,供各位參考)。

    (3)如果就地建設(shè)人防工程,應(yīng)落實新建人防工程面積、等級

    按照渝辦發(fā)《關(guān)于調(diào)整我市設(shè)防城鎮(zhèn)結(jié)合民用建筑修建防空地下室建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的通知》核實相關(guān)內(nèi)容。

    5 結(jié)語

    房地產(chǎn)項目報建工作是一個專業(yè)規(guī)范知識和政府規(guī)定程序交織組合的系統(tǒng)工作,它溶合了建筑專業(yè)、政策法規(guī)、人際關(guān)系、項目管理等多學(xué)科在內(nèi)的知識體系,也包含了建設(shè)單位與政府法規(guī)之間的利益沖突,所以工程項目前期報建工作是重要和復(fù)雜的,加強(qiáng)對前期報建工作的管理對于最大限度體現(xiàn)建設(shè)單位主要利益無疑是非常重要的,尤其是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。在市場經(jīng)濟(jì)日益繁榮的今天,工程項目報建工作時效就顯得尤為重要,這就需要我們在實踐中不斷地研究總結(jié),不斷提高報建工作的效率。

    [1]決策資源集團(tuán)房地產(chǎn)研究中心.地產(chǎn)王牌項目報建手冊[M].北京:北京大學(xué)出版社,2011.

    [2]屠海英.建設(shè)工程項目前期報建工作理論探討[J].大眾科技,2005(7).

    [3]胡綺紅.淺談建筑工程前期報建工作[J].消費導(dǎo)刊,2008(12).

    F293.3

    A

    1673-0038(2015)30-0252-02

    2015-6-29

    劉亮,助理工程師,一級建造師,主要從事配合開發(fā)報建部進(jìn)行前期報建及施工現(xiàn)場管理協(xié)調(diào)工作。

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