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    關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討

    2015-04-16 14:48:23李家友
    建材與裝飾 2015年30期
    關(guān)鍵詞:分包開發(fā)商監(jiān)理

    李家友

    (廣西嘉和置業(yè)集團(tuán)有限公司 廣西 南寧 530000)

    關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討

    李家友

    (廣西嘉和置業(yè)集團(tuán)有限公司廣西南寧530000)

    房產(chǎn)開發(fā)投入的成本非常多,如果不對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的管理,將會非??赡軒斫?jīng)濟(jì)利益的損失。房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在管理的過程中存在諸多的難點(diǎn)問題,首先在設(shè)計建筑工程期間,沒有對成本進(jìn)行有效的控制,其次不對市場進(jìn)行調(diào)研,項(xiàng)目決策不具有科學(xué)性,最后開發(fā)項(xiàng)目采用分包轉(zhuǎn)包形式,容易導(dǎo)致收尾階段的質(zhì)量不合格,針對這些問題,本文提出了相應(yīng)的管理措施。

    房地產(chǎn);開發(fā)項(xiàng)目;難點(diǎn);管理方法

    1 前言

    在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理的過程中,需要考慮到各個方面的因素,因此管理者不僅需要具備基本的技術(shù)和經(jīng)營能力,同時還需要具備良好的管理能力和協(xié)調(diào)能力,這樣才能在日常管理中游刃有余,從容淡定的面對管理中出現(xiàn)的新情況和新問題,從而對之進(jìn)行解決,在實(shí)踐中不斷總結(jié)管理方法,促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

    2 分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在管理過程中存在的難點(diǎn)問題

    2.1在設(shè)計建筑工程期間,沒有對成本進(jìn)行有效的控制

    如果在對建筑工程進(jìn)行設(shè)計的時候,沒有對成本進(jìn)行有效的控制,將會在很大程度上增加建設(shè)期的成本,但是成本的控制和建筑的設(shè)計通常都是由不同人員進(jìn)行操作的,因?yàn)楹苌儆性O(shè)計師在懂得房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計的同時,還懂得工程項(xiàng)目的造價與預(yù)算。這些人員不在同一個單位,需要獨(dú)立完成工作,期間并沒有交流溝通的可能,在此情況下設(shè)計方案需要經(jīng)過多次的修改才能達(dá)到比較滿意的效果,不僅造成大量時間的浪費(fèi),同時建筑質(zhì)量通常不能達(dá)到預(yù)期的效果,除此之外項(xiàng)目投資經(jīng)常超出預(yù)算,這樣就會導(dǎo)致停工。

    2.2不對市場進(jìn)行調(diào)研,項(xiàng)目決策不合理

    某些房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目的前期沒有對市場進(jìn)行調(diào)研,這樣雖然可以節(jié)約成本,但是在項(xiàng)目決策階段決策人員就不能做出科學(xué)合理的決策,由此后期反而會付出絕大的代價。如果不作市場調(diào)研,決策人員將不能對消費(fèi)人群進(jìn)行準(zhǔn)確的定位,由此就不能抓住最佳的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會。從目前的情況來看三四線城市的房價已經(jīng)開始走低,大多數(shù)樓房出現(xiàn)了賣不出去的現(xiàn)象。如果地產(chǎn)商不能準(zhǔn)確的定位房產(chǎn)項(xiàng)目,就非常有可能使樓房出現(xiàn)空置的現(xiàn)象。

    2.3采用分包轉(zhuǎn)包形式,容易導(dǎo)致收尾階段的質(zhì)量不合格

    一般來說房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常采用分包轉(zhuǎn)包的形式,嚴(yán)格上來說國家是不允許項(xiàng)目分包轉(zhuǎn)包的,經(jīng)過數(shù)次的分包轉(zhuǎn)包后,項(xiàng)目的質(zhì)量很容易出問題。采用分包的形式將會給開發(fā)商項(xiàng)目管理帶來諸多的困難,目前房地產(chǎn)開發(fā)的大型工程,通常都是由幾個分包建設(shè)單位共同與開發(fā)商進(jìn)行合作,常見的分包單位不僅有樁基工程以及模板工程等建設(shè)單位,同時還有鋼筋工程以及混凝土泵送等建設(shè)單位,但是這些不同的工程彼此之間都存在一定的聯(lián)系,這樣各方利益就存在較多的牽扯,在進(jìn)行施工的過程中,如果各個單位不及時的進(jìn)行協(xié)調(diào),將會引發(fā)各種各樣的矛盾,從而導(dǎo)致工程項(xiàng)目停工,這時地產(chǎn)開發(fā)商就需要充當(dāng)和事老,通常都是自己掏腰包才能平息各單位之間的爭執(zhí)。如果這種利益之爭發(fā)生在項(xiàng)目將驗(yàn)階段非常有可能帶來嚴(yán)重的后果,因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商如果不能按照規(guī)定的時間交房,將需要給住戶賠償一定的違約金,這樣開發(fā)商就會造成嚴(yán)重的損失。

    3 針對難點(diǎn)問題提出的管理方法

    3.1對開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行嚴(yán)格控制

    ①在結(jié)合市場調(diào)研結(jié)果的同時,決策人員需要對項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)的評估,從而對開發(fā)項(xiàng)目的成本以及利潤進(jìn)行嚴(yán)格的控制,盡量用低的成本創(chuàng)造更多的利潤;②在開發(fā)項(xiàng)目的施工時期,房地產(chǎn)開發(fā)商需要利用各種正當(dāng)?shù)氖侄?,吸引競爭企業(yè)的眼球,同時引入企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的招標(biāo),最大限度的控制成本;③房地產(chǎn)開發(fā)商在對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的時候,需要建立健全的獎懲機(jī)制,做到獎懲分明,同時還要對現(xiàn)場簽證進(jìn)行有效的管理,這樣可以最大限度的解決資金浪費(fèi)的問題,從而進(jìn)一步提升地產(chǎn)企業(yè)的價格優(yōu)勢,提高整個企業(yè)的綜合競爭力。

    3.2認(rèn)真對市場進(jìn)行調(diào)研,為開發(fā)項(xiàng)目的決策提供依據(jù)

    當(dāng)前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場競爭非常激烈,因此房地產(chǎn)開發(fā)商:①需要對市場進(jìn)行調(diào)研,這樣才能對消費(fèi)人群進(jìn)行準(zhǔn)確的定位,從而做出正確的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案。通俗來說就是開發(fā)商需要明確房產(chǎn)項(xiàng)目面向的消費(fèi)人群是哪一個階段的人群,這樣才能決定房產(chǎn)項(xiàng)目走高端路線或者低端路線,而在做這些定位的時候必須要結(jié)合市場調(diào)研的內(nèi)容;②開發(fā)商需要對房產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析,在分析的過程中不僅需要分析經(jīng)濟(jì)可行性,而且還需要分析技術(shù)可行性,前者主要是對房產(chǎn)項(xiàng)目的投資與回報進(jìn)行分析,在做好這些問題的分析之后,在對技術(shù)問題進(jìn)行分析。如果面對的是大型項(xiàng)目的開發(fā),這時開發(fā)商可以舉行專家座談會,從而對項(xiàng)目的可行性問題進(jìn)行深入的研究。

    3.3加大建筑質(zhì)量的管理力度,建立健全的安全與質(zhì)量管理機(jī)制

    人們在購買房子的時候需要投入大量的資金,因此在購買之前通常綜合考慮各個方面的因素,特別是房子的質(zhì)量。針對這個問題,房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時起碼也要保證房屋的質(zhì)量,這是最基本的一個要求。為了嚴(yán)格控制房屋的質(zhì)量,開發(fā)商企業(yè)不僅需要對使用材料以及工作人員進(jìn)行嚴(yán)格的管理,同時還需要對使用機(jī)械以及施工過程中進(jìn)行嚴(yán)格的管理,除此之外還需要保證房屋具備齊全的基礎(chǔ)配套設(shè)施,給用戶提供便利的排水以及暖通功能。做好產(chǎn)品售后的管理工作,時刻關(guān)注用戶的需求,給用戶提供滿意的回復(fù),建立一個完善的售后服務(wù)部門,以此為用戶提供良好的服務(wù)。除了重視工程的質(zhì)量,同時還要重視安全問題,兩者是相互促進(jìn)的一個關(guān)系,只有建立了一個健全的安全與質(zhì)量管理機(jī)制,才能進(jìn)一步提高安全與質(zhì)量水平。為了能夠更好的保證工程質(zhì)量與安全,開發(fā)商企業(yè)需要嚴(yán)格控制現(xiàn)場施工,做好各個方面的管理工作,不能為了減少成本的投入,而不注重工程的質(zhì)量,不注重安全性的問題,開發(fā)商企業(yè)一定要合理地壓縮工期,這樣才能既節(jié)約成本,又保證質(zhì)量與安全。

    3.4建立健全的監(jiān)理制度,做好協(xié)調(diào)與監(jiān)督工作

    ①開發(fā)商需要建立健全的監(jiān)理制度,這樣才能進(jìn)一步提高監(jiān)理水平。在實(shí)施的時候需要拓寬監(jiān)理領(lǐng)域,對工程項(xiàng)目進(jìn)行全方位的監(jiān)理,進(jìn)一步做好監(jiān)理單位的管理工作,使監(jiān)理市場變得更加的公平有序。同時還需要定期對監(jiān)理人員進(jìn)行培訓(xùn),以此提高其整體水平;②開發(fā)商需要理清監(jiān)理和建設(shè)兩個單位之間的關(guān)系,建設(shè)單位是一個委托者,而監(jiān)理單位是一個被委托者,建設(shè)單位的人員堅決不能隨意干涉監(jiān)理人員的日常工作,而監(jiān)理單位則需要嚴(yán)格履行自己的職責(zé);③房產(chǎn)開發(fā)商要做好建設(shè)單位和監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)工作,對兩者進(jìn)行有力的監(jiān)督,這樣兩個不同單位之間才能共同協(xié)作完成工作,可以最大限度的避免權(quán)責(zé)不清晰的現(xiàn)象。

    3.5對項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行嚴(yán)格的管理

    房地產(chǎn)的投資相對比較大,如果不對項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行嚴(yán)格的管理,將會很有可能給開發(fā)商造成巨大的損失,因此在對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的時候應(yīng)當(dāng)采取一定手段規(guī)避風(fēng)險,從而獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。在具體實(shí)施過程中,開發(fā)商企業(yè)可以充分利用簽訂合同方式,在合同中清晰的標(biāo)注甲乙兩方的責(zé)任,這樣可以在很大程度上減少項(xiàng)目的風(fēng)險,從而最大限度的減少損失。同時還可以通過保險管理方式來降低項(xiàng)目的風(fēng)險。在采用保險管理以后,如果開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生任何的意外,保險公司將會支付相應(yīng)的費(fèi)用,這樣開發(fā)商項(xiàng)目的風(fēng)險就大大的降低了。

    4 結(jié)束語

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在管理過程中存在較多的難點(diǎn)問題,為了能夠創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益,房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對市場進(jìn)行調(diào)研,為開發(fā)項(xiàng)目的決策提供依據(jù),采取正確的方法有效的規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險,同時對開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行嚴(yán)格控制,加大建筑質(zhì)量的管理力度,建立健全的安全與質(zhì)量管理機(jī)制。另外還要建立健全的監(jiān)理制度,做好協(xié)調(diào)與監(jiān)督工作,這樣才能促進(jìn)開發(fā)商企業(yè)的長久發(fā)展。

    [1]范宇歌.淺析房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理[J].商業(yè)文化(學(xué)術(shù)版),2013,09(02):120~122.

    [2]周成鋼.我國房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理[J].中小企業(yè)管理與科技(下旬刊),2014,03(22):150~153.

    [3]彭澤華,李志軍.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的思考[J].中國高新技術(shù)企業(yè),2013,15(28):320~323.

    F293.33

    A

    1673-0038(2015)30-0254-02

    2015-6-29

    李家友(1980-),男,工程師,大專,主要從事房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作。

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