試論商業(yè)銀行住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)與措施

李偉 于冰潔

（河南建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院 河南省 鄭州市 450007）

試論商業(yè)銀行住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)與措施

李偉 于冰潔

（河南建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院 河南省 鄭州市 450007）

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的消費(fèi)需求也變得越來(lái)越大?，F(xiàn)階段，我國(guó)的商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)得到迅速發(fā)展，隨之而來(lái)的是一些不可避免的潛在風(fēng)險(xiǎn)。本文就商業(yè)銀行住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)進(jìn)行分析說(shuō)明，并相應(yīng)的提出一些解決措施。

商業(yè)銀行；住房；抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)；措施

前言

隨著我國(guó)國(guó)有商業(yè)銀行市場(chǎng)以及其他各種金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)一步發(fā)展壯大，抵押貸款作為銀行的一種放貸方式，在商業(yè)銀行和各種金融機(jī)構(gòu)得到中廣泛使用。其中住房抵押貸款也取得快速發(fā)展，對(duì)現(xiàn)階段中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有著極其重要的意義。同時(shí)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也不少，在這一問(wèn)題上我們要充分發(fā)揮房貸優(yōu)勢(shì)，積極解決出現(xiàn)的問(wèn)題，從而避免貸款所造成的損失和不良影響。

1　住房抵押貸款現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)由于符合現(xiàn)代大眾消費(fèi)心理需求受到廣泛關(guān)注。銀行住房抵押貸款對(duì)于那些擁有房產(chǎn)的客戶來(lái)說(shuō)是一種很好的集資手段，而對(duì)商業(yè)銀行代說(shuō)，是一種相當(dāng)具有發(fā)展?jié)摿Φ男刨J業(yè)務(wù)。因此各大商業(yè)銀行和金融機(jī)構(gòu)都將住房抵押貸款作為重點(diǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)。

隨著我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)，很多問(wèn)題也隨之慢慢顯現(xiàn)出來(lái)，主要表現(xiàn)為業(yè)務(wù)辦理中的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2　住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)

2.1信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)又叫違約風(fēng)險(xiǎn)，這其中包括有被迫違約風(fēng)險(xiǎn)以及理性違約風(fēng)險(xiǎn)。被迫違約風(fēng)險(xiǎn)指的是借款人的一種被動(dòng)行為，理論上認(rèn)為是因?yàn)閮斶€能力達(dá)不到才不得不違約的。也就是說(shuō)借款人雖然有還款意向，但是卻沒(méi)有還款的能力。而理性違約風(fēng)險(xiǎn)指的是借款人主動(dòng)拒絕還款，權(quán)益理論方面上認(rèn)為借款人可通過(guò)對(duì)其住房的實(shí)際權(quán)益以及抵押貸款額度大小的比較，來(lái)決定是否違約。因?yàn)槭袌?chǎng)會(huì)發(fā)生變動(dòng)，借款人可以在房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)上升時(shí)，可以同感轉(zhuǎn)讓住房從而還清貸款，并且也可能在收回成本的基礎(chǔ)上得到一定的利潤(rùn)。然而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，借款人為了最大限度減少損失，即便他具有償還債務(wù)的能力，他也可能會(huì)主動(dòng)違約。

2.2流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)指的是債權(quán)難以足額變現(xiàn)而造成的風(fēng)險(xiǎn)，銀行為了保證其資產(chǎn)的質(zhì)量，要將流動(dòng)性放在重要位置。當(dāng)前流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要體現(xiàn)：①我國(guó)目前住房抵押貸款的款源主是公積金以及儲(chǔ)蓄存款，然而銀行所吸納的存款絕大部分都是屬于短、活期存款，時(shí)間較短，流動(dòng)性極強(qiáng)，而住房抵押貸款的時(shí)間較長(zhǎng)。這種存款時(shí)間短貸款時(shí)間長(zhǎng)的行為降低了銀行的流動(dòng)，從而導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。②因?yàn)殂y行手中持有的債權(quán)難以在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)隨之出現(xiàn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)使商業(yè)銀行在金融市場(chǎng)上喪失有利機(jī)會(huì)，造成額外的損失。

2.3操作風(fēng)險(xiǎn)

違規(guī)操作是商業(yè)銀行容易形成資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的其中重要原因之一，是銀行和金融機(jī)構(gòu)在貸款上要求極為寬裕所導(dǎo)致的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。重視業(yè)務(wù)指標(biāo)的行業(yè)風(fēng)氣之下，機(jī)構(gòu)內(nèi)部重視業(yè)務(wù)，缺乏管理，以致違規(guī)經(jīng)營(yíng)。另外，某些業(yè)務(wù)人員思想怠慢，工作中違規(guī)操作，不負(fù)責(zé)任，也是導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的誘因。

2.4利率風(fēng)險(xiǎn)

所謂的利率風(fēng)險(xiǎn)指的是利率的變動(dòng)商業(yè)銀行所承受的來(lái)自于資產(chǎn)價(jià)值變更的風(fēng)險(xiǎn)，這是由該業(yè)務(wù)吸納的存款，存款時(shí)間短、貸出時(shí)間長(zhǎng)的資本運(yùn)作方式?jīng)Q定的，利率出現(xiàn)波動(dòng)的結(jié)果是無(wú)論漲跌受損失的總是銀行。假如銀行利率上漲，那么住房抵押貸款也會(huì)隨之上調(diào)利率，這就很可能會(huì)增加借款人還款壓力，借款額越大，那么相應(yīng)的還款期限也就越長(zhǎng)，所造成的不良影響也就越大，從而使違約風(fēng)險(xiǎn)增大。利率下降，借款人則很有可能會(huì)在當(dāng)前低利率的基礎(chǔ)上借款來(lái)償還貸款，增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

2.5管理風(fēng)險(xiǎn)

管理風(fēng)險(xiǎn)就是商業(yè)銀行內(nèi)部管理出現(xiàn)問(wèn)題，而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，很多商業(yè)銀行和信貸機(jī)構(gòu)為了完成業(yè)務(wù)指標(biāo)，一味的搶占市場(chǎng)份額，以致出現(xiàn)了很多因?yàn)樨澇越啦粻€的問(wèn)題。并且極度缺少這一業(yè)務(wù)方面的人才來(lái)進(jìn)行管理。

2.6市場(chǎng)政策的風(fēng)險(xiǎn)

政府是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的踐行者。政府經(jīng)濟(jì)的調(diào)整會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)極為深刻的變化，可能會(huì)給商業(yè)銀行帶來(lái)巨大損失，然而從國(guó)家整體發(fā)展戰(zhàn)略上來(lái)說(shuō)，這一現(xiàn)象又不可避免。

2.7法律制度上的風(fēng)險(xiǎn)

具體指當(dāng)前在住房抵押貸款業(yè)務(wù)上的法律法規(guī)制度還不完善，缺乏一定的執(zhí)行力，導(dǎo)致對(duì)借款違約、失信等的懲罰措施不夠，使商業(yè)銀行遭受著較大損失。

3　風(fēng)險(xiǎn)控制的控制方法及措施

3.1控制信用風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)于信用風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該建立一套合理有效的信用評(píng)定制度。對(duì)于借款人要設(shè)置一定的門檻對(duì)于信用度不高，還款能力低或不具有還款能力的要認(rèn)真評(píng)估避免損失，同時(shí)銀行內(nèi)部要完善對(duì)信用的監(jiān)督控制力度，杜絕因?yàn)橹貥I(yè)務(wù)忽視對(duì)信用的要求，從而減少因?yàn)樾庞脦?lái)的損失。

3.2控制流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

首先要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，商業(yè)銀行要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的宣傳教育，從而強(qiáng)化銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。正確處理流動(dòng)性與贏利性的關(guān)系，在保證資金正常安全流動(dòng)的前提下，實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)。因?yàn)榱鲃?dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是一種危害極大的風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)，所以銀行要充分認(rèn)識(shí)到控制控制流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的必要性。要設(shè)置專門的流動(dòng)性管理機(jī)構(gòu)，并培養(yǎng)專業(yè)型人才對(duì)其進(jìn)行管理。此外還要做好對(duì)資金流動(dòng)性分析和預(yù)測(cè)，并在此基礎(chǔ)上建立健全流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防設(shè)施保障，將流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)管理引入規(guī)范化、科學(xué)化以及系統(tǒng)化的軌道，緩慢的形成有效管理和安全保證機(jī)制。還要建立一套風(fēng)險(xiǎn)處理辦法，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之時(shí)，可以實(shí)現(xiàn)如何將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小的范圍之內(nèi)。

3.3控制操作風(fēng)險(xiǎn)

首先要樹(shù)立健康科學(xué)經(jīng)營(yíng)理念，加強(qiáng)銀行工作人員的職業(yè)道德培訓(xùn)，防范員工在操作中的違規(guī)行為，要正確的處理好業(yè)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，樹(shù)立規(guī)范與發(fā)展并存的理念。還要培養(yǎng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的文化，使得各個(gè)崗位能夠建立切實(shí)有效的監(jiān)督管理機(jī)制，落實(shí)獎(jiǎng)勵(lì)和處罰制度，加強(qiáng)對(duì)崗位的控制力度從而切實(shí)地解決操作風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

3.4控制利率風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于利率變動(dòng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以采取相應(yīng)的解決措施。首先要保證抵押貸款的利率也能夠根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，也就是說(shuō)利率能夠根據(jù)市場(chǎng)利率的變化而作出相應(yīng)的調(diào)整。區(qū)別于我國(guó)現(xiàn)行的利率浮動(dòng)，這種對(duì)于銀行利率周期性的調(diào)整能夠有效改善銀行存貸款的限期狀況，這種方式能夠?qū)y行所承擔(dān)的利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至借款人，相反的由于利率下降所導(dǎo)致的利率風(fēng)險(xiǎn)一樣能夠轉(zhuǎn)移至銀行。然后可以通過(guò)開(kāi)發(fā)固定利率的方式來(lái)抵押貸款，指的是在貸款合同所規(guī)定和允許的歸還貸款期限內(nèi)，貸款利率一直保持固定不變的一種住房抵押貸款方式方法。然而在此種模式下，商業(yè)銀行由于這些利率問(wèn)題，卻承擔(dān)了絕大部分的利率方面的風(fēng)險(xiǎn)，然而假若銀行可以通過(guò)這種固定利率方式，取得比較固定的資金來(lái)源的話將能夠避免相應(yīng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。要完善利率風(fēng)險(xiǎn)管理，要學(xué)習(xí)西方建立風(fēng)險(xiǎn)利率管理機(jī)構(gòu)，預(yù)測(cè)市場(chǎng)利率變化，分析利率走向，達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。

3.5控制管理風(fēng)險(xiǎn)

各大商業(yè)銀行和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該制定具有操作性、安全性、系統(tǒng)性的規(guī)章制度和辦事流程。嚴(yán)厲打擊過(guò)分侵占市場(chǎng)份額的行為，并且加大對(duì)管理的資金投入，培養(yǎng)針對(duì)住房抵押貸款的專業(yè)性團(tuán)隊(duì)和人才，以確保管理內(nèi)部的協(xié)調(diào)高效以及安全性可信性。

3.6控制市場(chǎng)政策風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于市場(chǎng)政策的風(fēng)險(xiǎn)，銀行和各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和關(guān)注，始終保持理性的認(rèn)識(shí)，政府應(yīng)該根據(jù)實(shí)際請(qǐng)款綜合考慮達(dá)到最優(yōu)目標(biāo)，借貸人要正確理財(cái)，切忌投機(jī)取巧。

3.7控制法律制度風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行所開(kāi)展的住房抵押貸款業(yè)務(wù)，因?yàn)槭袌?chǎng)以及政策等的變化，面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要有著良好的和切實(shí)有效的法律保證和政策支持。我國(guó)應(yīng)該制定相關(guān)的信貸法律，來(lái)明確主客體的責(zé)任和義務(wù)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而減少損失。

4　結(jié)語(yǔ)

商業(yè)銀行的住房貸款業(yè)務(wù)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，給人們的生活帶來(lái)了一定的便利，它給人們生活帶來(lái)便利的同時(shí)也帶來(lái)了較多的潛在風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行在這一過(guò)程中，要合理考慮，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)從而減少損失。

F832.4

A

1673-0038（2015）36-0253-02

2015-8-19