試論加強經濟管理創(chuàng)新運行房地產管理機制

黃亞平

（沾益縣住房和城鄉(xiāng)建設局　云南　沾益　655331）

試論加強經濟管理創(chuàng)新運行房地產管理機制

黃亞平

（沾益縣住房和城鄉(xiāng)建設局云南沾益655331）

現階段我國社會經濟發(fā)展正處于重要的轉型期，經濟結構和發(fā)展方式等方面都面臨著改革與調整，在這種情況下，必須認清目前的形勢，積極轉變思路，重新審視房地產管理機制。因為房地產行業(yè)關系到國計民生，同時對國民經濟的發(fā)展也存在著非常重要的影響，所以必須結合目前房地產行業(yè)的現狀，對不同時期的發(fā)展目標進行制定，從而與實際需求相結合對房地產行業(yè)經濟發(fā)展規(guī)劃進行制定，通過這些途徑使群眾的實際居住需求以及我國城鎮(zhèn)化建設的需求得到有效滿足。

經濟管理；創(chuàng)新；房地產管理；泡沫經濟

1　概述

房地產管理主要是指房地產行政管理機關嚴格按照相關法律規(guī)定，對與房地產交易相關的交易規(guī)則以及各種交易活動展開管理。房地產管理工作必須對市場經濟發(fā)展規(guī)律進行嚴格遵守，使市場在資源配置中的作用得到有效發(fā)揮，從最大程度上促進房地產經濟的快速發(fā)展。因為市場經濟本身存在著特殊的運行規(guī)律，在市場調節(jié)過程中存在一定的盲目性，如果單純靠著市場規(guī)律的調節(jié)促進房地產市場發(fā)展是不夠的，所以在目前的經濟環(huán)境中必須與自身的實際情況相結合，對房地產管理機制進行管理方法與理論上的創(chuàng)新。本文就圍繞如何加強經濟管理，創(chuàng)新運行房地產管理機制進行探討。

2　房地產管理機制中存在的主要問題

因為受到土地價格、建材等方面因素的影響，我國從2007年開始，住房價格便不斷上漲，在這種情況下購房者持續(xù)觀望，投資者見到這期間有利可圖，便開始在房地產市場中加大投資力度，大批炒房者加入到買房賣房的隊伍中，加劇了房價的上漲，房價與賣房者的心理預期越來越遠，這種情況下政府通過各種手段調控房價，但是效果并不明顯。加強經濟管理，創(chuàng)新房地產運行機制勢在必行，在實際工作中我們應該對多方面的因素進行綜合考慮，從觀念開始著手，利用理性思維思考問題，同時我們也要對房地產行業(yè)的綜合性進行充分考慮，在房地產管理工作中對多方面的因素進行充分考慮，同時對地租地價、土地產權等理論進行綜合考慮，在建設房地產管理機制的過程中，將房地產經濟運行的特點反映出來，對癥下藥。

2.1管理方式過分重視表面

近年來我國房價持續(xù)上漲，房價問題已經成為一個熱點話題，在這種情況下政府也非常重視對房價的調控，從2007年開始針對房價調整相繼出臺了各種新政策，目的在于對房地產價格進行控制，尤其是現在，政府在短時間內出臺了多項政策對房地產進行管理與控制，但是效果并不明顯，各地房價始終的不斷上漲。之所以出現這種現象，究其原因主要可以從以下幾方面進行分析：①多數規(guī)定與政策形式化太濃，多是走過場，并沒有切中房價上漲的要害，在潛移默化中形成了一種“上有政策下有對策”的惡性循環(huán)中，多數出臺的政策并沒有與實際情況相結合，其可操作性并不強；②因為房地產市場存在低投入高收益的特點，這無疑成為地方創(chuàng)收的一種形式，地方政府為了對自身利益進行維護，對中央的政策執(zhí)行不力；③土地、金融以及企業(yè)與房地產價格密切相關，這些環(huán)節(jié)房地產日常運行過程中普遍缺乏溝通，這種現象的存在使得多數房地產管理政策流于形式。

2.2出現泡沫經濟現象

房地產行業(yè)的競爭性非常大，同時占有大量資源，存在較大的資金需求量，如果將大量的社會資金用到房地產行業(yè)中，經濟泡沫現象很容易就會出現。從2009年開始，這種因為社會資金挪用產生的經濟泡沫現象已經出現，房地產市場交易量出現了大幅減少的現象。一直到2011年下半年這種經濟泡沫現象始終有增無減，多數購房者的觀望情緒更加明顯，房價上漲也沒有使這種現象消失。從相關數據分析中可以看出，開發(fā)商經過一段時間成交量萎縮之后面臨著巨大的降價壓力，同時多數房地產企業(yè)在這種形勢下也可能會出現資金鏈條崩潰的現象，直接造成了房地產行業(yè)的“硬著陸”，因為通過非理性原因拉高房價進而抬高房價的經濟增長是不能維持的很長久的，同時也會使社會受到損害，最終勢必將社會財富榨干。而這一切必須通過經濟管理的加強對其進行調節(jié)。

3　加強經濟管理，創(chuàng)新運行房地產管理機制的對策

3.1制定經濟發(fā)展規(guī)劃保證房地產行業(yè)的健康發(fā)展

現階段我國社會經濟發(fā)展正處于重要的轉型期，不管是發(fā)展方式還是經濟結構都面臨著調整，在這樣關鍵的時刻，我們一定要積極轉變思路，因為國民經濟會受到房地產行業(yè)的重要影響，加上住房條件與國際民生直接相關，在構建和諧社會的過程中，我們一定要結合現在房地產行業(yè)的發(fā)展現狀對短期與長期的發(fā)展目標進行制定，并對房地產經濟管理的思路進行明確，進而制定出于實際需求相符合的經濟發(fā)展規(guī)劃，使我國城鄉(xiāng)的建設需要以及居民的居住需要得到滿足。同時，應該將經濟管理目標分解成不同時期的目標，與房地產發(fā)展實際情況相結合，將目前房地產市場的關系理順，從最大程度上促進我國房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。

3.2通過實地考察了解住房實際使用情況

對于房地產行業(yè)來說，土地是其發(fā)展的重要因素，一些人因為受到利益的驅使，使得土地審批和使用的情況非?；靵y，通過高價買到土地，然后將差價強加到住房價格上，這種情況已經屢見不鮮，甚至還有一些開發(fā)商在工程建設之初報審其土地用于建房，但是因為受到多種因素的影響，住房工程被擱淺，出現了大面積土地閑置的現象，所以土地利用總體規(guī)劃應該嚴格執(zhí)行，同時對土地利用的情況進行掌握，對閑置土地進行清理，對那些囤積土地的行為進行打擊。除此之外，還要針對空置房數量展開實地考察，并與限時購房者的需求相結合相應的建立起預警預報系統，更好的為房地產開發(fā)規(guī)劃的制定提供有效依據，從最大程度上促進房地產市場的順利發(fā)展。

3.3通過經濟補償方式的轉換滿足實際需求

因為我國的人口基數非常大，而人均國民生產總值卻很低，與發(fā)達國家相比始終存在著一定的差距，在這種情況下，貨幣補貼的形式與實際情況相符，也可以從最大程度上使群眾的真實需求得到滿足。近年來政府通過經濟適用房以及廉租房等形式對低收入者進行補貼，但是房地產行業(yè)的發(fā)展秩序始終非?；靵y，“低收入者”作為一個很難對其進行明晰確定的群體，實際上多數補貼并沒有真正落到低收入者手中，而是被那些投機者獲得，這從很大程度上說明了現階段經濟適用房和廉租房補貼的形式并不是與時代相適應的形式，政府應該將這些補貼資金針對中低收入者直接進行補貼，這樣既可以使他們的購買力受到刺激，同時還能有效避免那些擁有公權者利用自己的權利在國家獲得住房補貼。因為受到安居才能樂業(yè)觀念的影響，加上房地產行業(yè)本身存在著特殊的投資屬性，現階段政府近年來通過嚴厲的宏觀調控促進房價的降低，但是在這種情況下一些二線、三線城市的房價不降反漲，因為房地產行業(yè)與國計民生直接相關，同時在國民經濟發(fā)展過程中也存在著巨大的作用，所以，必須有效提高這方面的警惕性，不僅要建立健全與經濟發(fā)展規(guī)律相符合的房地產法律體系，同時還要加強經濟管理，對合理的經濟發(fā)展規(guī)劃進行制定，真正掌握土地及住房的實際使用情況，進而從更大程度上為房地產管理提供參考。除此之外，還要對現有的補貼形式進行轉換，保證更多的中低收入者可以享受到國家的惠民政策，從而更好的為房地產行業(yè)的健康發(fā)展奠定基礎。

4　結語

綜上所述，房地產管理必須嚴格遵守市場經濟發(fā)展規(guī)律，將資源配置中市場的作用充分發(fā)揮出來，進而從最大程度上促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展。本文圍繞以上內容，對目前存在于房地產管理機制中的主要問題進行了總結，并在基礎上提出了完善房地產管理機制的對策，以通過本文的探討與分析供同行業(yè)人士的研究進行借鑒或者參考。

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F127

A

1673-0038（2015）10-0141-02

2015-2-18

黃亞平（1978-），女，1999年畢業(yè)于云南工業(yè)大學（?？?，專業(yè)：房地產經營與管理），2004年畢業(yè)于中央黨校函授學院（本科函授，專業(yè)：經濟管理），主要從事房地產管理工作。