淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)

張小明

（中鐵貴州旅游文化發(fā)展有限公司　貴州　貴陽(yáng)　550000）

淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)

張小明

（中鐵貴州旅游文化發(fā)展有限公司貴州貴陽(yáng)550000）

眾所周知，房地產(chǎn)作為衡量國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平的一個(gè)重要指標(biāo)，其管理工作不僅關(guān)系著社會(huì)秩序更與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)。筆者依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)，提出了諸多施工管理的提高方案，期望能對(duì)今后的工作有一定的積極影響。

房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；核心環(huán)節(jié)

引言

保證房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的根本是進(jìn)行高效的施工管理工作，這樣才能保證工程的經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性兼具。所以建筑從業(yè)者一定要不斷提高施工管理工作的水平，使其能更好的促進(jìn)工程竣工。

1　房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的含義

所謂房地產(chǎn)管理就是指房地產(chǎn)企業(yè)為達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和發(fā)展目標(biāo)，對(duì)自身采取的一些方法和協(xié)調(diào)措施，使得自身經(jīng)濟(jì)效益提高的做法。顯然，房地產(chǎn)管理工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展有著非常重要的意義。而隨著網(wǎng)絡(luò)化、市場(chǎng)化的發(fā)展，房地產(chǎn)的管理體系也進(jìn)一步得到了完善，相較于傳統(tǒng)的管理方法，房地產(chǎn)創(chuàng)新的管理工作是根究企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，采取相應(yīng)的監(jiān)督管理手段，以確保順利發(fā)展。并通過(guò)一定的管理措施，對(duì)企業(yè)的一切活動(dòng)進(jìn)行管理思想、制度以及具體技術(shù)方法上的創(chuàng)新，通過(guò)特定的方式與手段進(jìn)行綜合管理來(lái)解決房地產(chǎn)問(wèn)題的形式。

2　進(jìn)行房地產(chǎn)創(chuàng)新管理的必要性

就我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，雖然其水平也有一定的提升，但總體來(lái)說(shuō)還存在一定的局限性，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的發(fā)展過(guò)程中，無(wú)法有效保障自身利益的主要原因。因此，我們必須采取相應(yīng)的技術(shù)手段，從而讓管理工作的各個(gè)方面得到完善，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作的改進(jìn)具有十分重要的意義。①應(yīng)從管理創(chuàng)新的方法上入手，不斷進(jìn)行創(chuàng)新，以此來(lái)帶動(dòng)其他工作的創(chuàng)新，激發(fā)員工的積極性，提高工作的效率。②應(yīng)從管理理念與制度上入手，合理的分配企業(yè)資源，改進(jìn)和優(yōu)化資源分配，為企業(yè)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。由此可以看出，對(duì)房地產(chǎn)管理進(jìn)行創(chuàng)新是解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題和企業(yè)問(wèn)題的最佳途徑。

3　房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題

3.1施工人員管理不當(dāng)

我國(guó)的建筑施工中一般都聘用農(nóng)民工作為施工技術(shù)人員，雖然他們的用人成本較低，但是他們的專業(yè)能力一般也較低，工作責(zé)任感也比較差，更別提在工作中能保持較高的工作積極性。許多農(nóng)民工在工作時(shí)往往沒(méi)有熱情，因?yàn)樗麄儚氖碌倪@項(xiàng)工作主要是為了維持生計(jì)，對(duì)自己從事的工作毫無(wú)感情，施工效率和企業(yè)效益的高低與這些施工人員根本無(wú)關(guān)。如果管理人員再不重視對(duì)工作人員進(jìn)行科學(xué)的管理，將會(huì)使施工質(zhì)量和施工的進(jìn)度很沒(méi)保障，甚至影響日后的安全使用。

3.2施工安全管理不當(dāng)

質(zhì)量是工程的根本，而安全則是命脈。所以，開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工作時(shí)，一定要將安全和質(zhì)量擺在同一高度，給予兩者同等的重視，雙管齊下才能真正的提高工程質(zhì)量?？煞治鑫覈?guó)實(shí)際情況可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的一些企業(yè)并沒(méi)有給予施工安全足夠重視，常常是一味的追求進(jìn)度而晝夜不停的施工，忽視了工人在工作時(shí)是有疲倦性的，讓他們超負(fù)荷的工作，這極易產(chǎn)生意外。一旦發(fā)生意外，除了會(huì)對(duì)員工的人身安全產(chǎn)生威脅，還會(huì)影響企業(yè)的社會(huì)效益，更別提實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化了。綜合上述，安全管理才是現(xiàn)今建筑施工中面臨的最嚴(yán)峻的問(wèn)題。

3.3技術(shù)管理不當(dāng)

很多施工單位的管理理念都會(huì)受到傳統(tǒng)思想的制約，因此長(zhǎng)期使用不先進(jìn)、不科學(xué)的管理方式，這不僅與現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理方式非常不相符，還可能使工程中由于采用了不恰當(dāng)?shù)氖┕ぜ夹g(shù)而產(chǎn)生技術(shù)問(wèn)題，使建筑施工管理工作的難度更大。

3.4制度管理中的問(wèn)題

不僅上述的施工技術(shù)、工作人員和安全施工隊(duì)整體工程質(zhì)量有很大影響，施工管理制度的不科學(xué)也是施工管理工作中亟需解決的一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)樗矊?duì)工程質(zhì)量有著很大的影響。一些房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置管理方案時(shí)，常常忽略了對(duì)工程實(shí)際的考核，這便會(huì)使管理制度和設(shè)計(jì)工作間有較大的誤差，相關(guān)規(guī)定的不完善也會(huì)使施工責(zé)任無(wú)法追究到人，使施工工作的效率極低。

4　房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)管理策略

4.1建立完善的工程項(xiàng)目管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立完善的工程項(xiàng)目管理體系，為管理工作的開(kāi)展提供科學(xué)的依據(jù)和指導(dǎo)，認(rèn)識(shí)到管理機(jī)構(gòu)以及管理制度建立的重要性，在做好施工物資、設(shè)備、技術(shù)以及質(zhì)量監(jiān)督管理工作的基礎(chǔ)上，挑選一位經(jīng)驗(yàn)豐富、能力素質(zhì)高的技術(shù)人員負(fù)責(zé)整個(gè)工程項(xiàng)目的管理工作。在工程項(xiàng)目的管理中，要求管理人員樹(shù)立合同意識(shí)，加強(qiáng)合同管理，認(rèn)識(shí)到合同管理的重要作用，保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的順利開(kāi)展，做好工程施工管理的工程計(jì)量工作，建立完善的工程管理制度和法律法規(guī)，保證管理工作的順利開(kāi)展，避免問(wèn)題的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)工程管理的科學(xué)化、規(guī)范化，促進(jìn)工程建設(shè)質(zhì)量和安全的實(shí)現(xiàn)。

4.2實(shí)現(xiàn)人員的管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)管理就應(yīng)建立完善的組織機(jī)構(gòu)，設(shè)立項(xiàng)目管理部門(mén)，對(duì)施工進(jìn)行管理，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)加強(qiáng)合同、決策、管理目標(biāo)之前的信息交流和組織工作。對(duì)項(xiàng)目管理人員開(kāi)展必要的教育和培訓(xùn)工作，對(duì)管理人員進(jìn)行責(zé)任劃分，保證管理工作的順利開(kāi)展。將個(gè)人的責(zé)任劃分與其經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，建立完善的懲處制度，對(duì)于工作不認(rèn)真、應(yīng)付了事、不能按時(shí)完成工作的人員進(jìn)行處罰，對(duì)于能夠嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，工作效果好的人員要進(jìn)行必要的獎(jiǎng)勵(lì)，提高施工人員的工作積極性，實(shí)現(xiàn)高效的施工建設(shè)。項(xiàng)目管理部門(mén)的人員往往來(lái)自不同部門(mén)，彼此之間需要磨合，應(yīng)加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理人員的管理，積極發(fā)揮管理人員的積極作用和優(yōu)勢(shì)，明確管理人員的責(zé)任和工作，使工程建設(shè)的每一環(huán)節(jié)、每一步驟都在嚴(yán)格的管理控制中。

4.3做好工程的質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目管理過(guò)程中實(shí)現(xiàn)管理就要細(xì)化管理的目標(biāo)與責(zé)任，做好全方位的工作計(jì)劃保證施工建設(shè)的順利開(kāi)展，減少工程建設(shè)中質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)，避免施工過(guò)程中，施工人員存在違規(guī)操作、投機(jī)取巧的行為。加強(qiáng)工程建設(shè)的管理，保證工程建設(shè)的質(zhì)量控制，與管理人員簽訂質(zhì)量管理責(zé)任書(shū)，做好對(duì)整個(gè)工程建設(shè)的質(zhì)量管理，確保施工建設(shè)的每一環(huán)節(jié)都達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)要求。建立完善的質(zhì)量管理體系，使施工技術(shù)、施工流程等滿足施工建設(shè)質(zhì)量的需要，實(shí)現(xiàn)施工建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)，可以在保證工程質(zhì)量的前提下縮短工程施工時(shí)間，減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本消耗，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。

4.4加強(qiáng)施工的安全管理

安全是工程建設(shè)的永恒主題，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，應(yīng)做好安全管理工作，建立完善的安全管理機(jī)構(gòu)，設(shè)置安全管理主管和人員，對(duì)工程建設(shè)的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全管理，避免建設(shè)中出現(xiàn)安全隱患。細(xì)化安全管理工作，強(qiáng)化工程建設(shè)人員的安全意識(shí)，對(duì)施工建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行認(rèn)真的分析和排查，總結(jié)施工建設(shè)中的安全隱患，將安全管理責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，建立完善的安全保障體系。同時(shí)，做好安全教育工作，做好安全宣傳工作，提高施工人員的安全意識(shí)，在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置安全警示牌，張貼安全標(biāo)語(yǔ)，保證每一位施工人員都掌握安全知識(shí)和技能，實(shí)現(xiàn)安全施工。

4.5實(shí)現(xiàn)材料的管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)做好材料的管理工作，提高材料的質(zhì)量，保證工程建設(shè)的順利、高效開(kāi)展。材料的管理要求管理人員對(duì)材料進(jìn)行嚴(yán)格的檢驗(yàn)，保證材料出自實(shí)力雄厚、資質(zhì)合格的供應(yīng)商，材料要帶來(lái)合格證書(shū)，進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)后還需要進(jìn)行抽樣檢驗(yàn)，只有材料達(dá)標(biāo)后才能夠應(yīng)用到施工建設(shè)中，對(duì)于不合格的材料堅(jiān)決禁止使用，交由相關(guān)部門(mén)處理，保證工程建設(shè)的質(zhì)量。

5　結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)而言，科學(xué)合理的房地產(chǎn)管理工作不僅能夠約束和限制相關(guān)人員的行為，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展，更是提高房地產(chǎn)實(shí)力，推動(dòng)企業(yè)占有市場(chǎng)地位的關(guān)鍵。因此，房地產(chǎn)管理的工作創(chuàng)新應(yīng)通過(guò)合理的模式、人才培養(yǎng)與評(píng)估體系創(chuàng)新，結(jié)合當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行，以全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

[1]趙紅英.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)[J].中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品，2013 （11）：26.

[2]喻嵐，江廬.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2012 （19）：49.

[3]曠開(kāi)萃，尤建新.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的工程管理研究[J].建筑管理現(xiàn)代化，2003（3）：116～118.

F293.33

A

1673-0038（2015）17-0152-02

2015-4-8

張小明（1971-），男，四川南部人，工程師，本科，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作。