調(diào)控時期中等城市房地產(chǎn)市場運行狀況探析——以泰安市為例

■何超群

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展不僅是構(gòu)建和諧社會、實現(xiàn) “住有所居”戰(zhàn)略目標(biāo)的重要物質(zhì)保證，而且直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近年來，泰安市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、拉動經(jīng)濟(jì)增長、改善城市面貌、增加就業(yè)機(jī)會、提高城鎮(zhèn)居民的居住水平做出了積極貢獻(xiàn)。但其在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些新情況和新問題，同時與發(fā)達(dá)省市相比還存在較大的差距。如何在國家高度宏觀調(diào)控下，進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)、規(guī)范和管理，主動落實宏觀調(diào)控政策及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，研究和解決發(fā)展過程中存在的問題，是保持泰安市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

泰安市及山東省省內(nèi)城市房地產(chǎn)市場運行狀況

（一）泰安房地產(chǎn)市場運行狀況

泰安市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長趨勢，融資來源總量呈現(xiàn)上升趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模平穩(wěn)擴(kuò)大，竣工總量持續(xù)增長，商品房新開工面積持續(xù)增長，商品房銷售量價齊升。作為知名的旅游城市，泰安市地處魯中地區(qū)核心位置，交通便利，環(huán)境優(yōu)越。隨著京滬高速鐵路的興建和 “創(chuàng)建國際旅游名城”工作的不斷推進(jìn)，城市環(huán)境面貌不斷提升，交通資源優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，也吸引了國內(nèi)多家知名地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐，也在一定程度上吸引了周邊城市人群消費，市場銷售形勢良好，價格不斷上漲，現(xiàn)在房價在全國排名第58位。

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增長，住房建設(shè)投資比重較大

泰安市2004-2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長速度出現(xiàn)一定的震蕩，但整體保持強(qiáng)勁的上漲勢頭 （見圖1）。尤其是從2007年開始，上漲勢頭更加迅猛，全市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2007年的33.9億元，增長到2009年的52.2億元，3年平均年增長達(dá)到32.37%。其中2007年增長最快，較2006年上漲51.3%。這主要和2007年全國房地產(chǎn)市場上漲、開發(fā)商對市場樂觀的預(yù)期有很大的關(guān)系，加大了房地產(chǎn)市場投資的力度。

2.商品房銷售有所回升，銷售量環(huán)比增長

從泰安全市近年來商品房銷售情況看，商品房銷售量由2004年的80.3萬平方米，上漲到2009年的208.2萬平方米 （見圖2）。全市商品房銷售面積整體呈增長態(tài)勢，盡管2008年泰安全市商品房銷售量微漲，但與全國房地產(chǎn)市場劇烈萎縮形成鮮明對比，說明泰安房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)。

3.房屋價格相對理性，房價環(huán)比略有上升

2012年泰安市區(qū)商品住宅預(yù)售成交均價為3974元/平方米，較2008年成交均價2757元/平方米增長44.14%，2010年一季度成交價格為4444元/平方米，較2009年成交價格增長11.83%。作為三線城市，其成交的活躍程度明顯滯后于一、二線城市，但房屋價格相對合理。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)投資及增速

圖2 全市 （含下屬縣市）商品房銷售面積及增速

根據(jù)泰安房地產(chǎn)市場的運行情況，可以把整個泰安預(yù)售商品房市場劃分為五大板塊，它們分別是：市中心區(qū)板塊、市政府板塊、泰南板塊、泰東板塊和泰西板塊。

4.商品房供求結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出

泰安市場較小，容易受到個別盤集中在1-2個月內(nèi)放量成交的影響，整體平穩(wěn)性較差。市中心區(qū)板塊：是泰安高檔商品房的集中開發(fā)區(qū)，也是泰安高端客戶購房首選區(qū)域之一，交通、醫(yī)療和商業(yè)等配套設(shè)施完善，生活、工作方便，但價格過高。市政府板塊：是泰安高端商品房的另一個聚集區(qū)域，該板塊是泰安的城市中心新區(qū)，圍繞城市時代發(fā)展軸兩側(cè)布局。目前區(qū)域內(nèi)商品住宅銷售價格增長較快。泰南板塊：距離市中心較遠(yuǎn)，交通存在諸多不便，對本市購房者的吸引力不夠，版塊內(nèi)在售項目主要以奧林匹克花園為代表，銷售價格在3800元/平方米左右，主要客戶還是以本地居住為主。泰東板塊：是近年泰安房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，板塊內(nèi)主要項目是寶龍城市廣場和志高國際，兩個項目都以商業(yè)SHOPPING MALL為主打。泰西板塊：目前還處于商品房開發(fā)的起始階段，區(qū)域內(nèi)在售項目較少，區(qū)內(nèi)項目均以較高端品質(zhì)的別墅和洋房產(chǎn)品上市為主。

（二）與山東省省內(nèi)兩市 （青島、菏澤）的情況比對分析

通過對青島、泰安、菏澤不同城市房地產(chǎn)市場運行的分析，了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場運行情況。

1.青島市房地產(chǎn)運行情況

青島市目前常住人口為871.5萬人，其中市區(qū)人口為371.88萬人，是全國15個副省級城市之一 （其中省會10個，非省會5個），國家5個計劃單列市之一，是我國東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心城市。在 “限購令”等多項房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，青島樓市經(jīng)歷了限購令出臺前短期高漲、實施后持續(xù)低迷、年末成交量翹尾的過程。在首套房貸調(diào)整等政策的調(diào)整下，青島“一房一價”登場，開發(fā)商漫天要價成歷史；青島開建全國最大保障房項目公租房將嘗試 “先租后售”；青島市的房地產(chǎn)市場更加趨于理性。

青島市從限制投機(jī)性購房、支持自住性住房需求、增加住房用地供應(yīng)、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管和建立考核問責(zé)機(jī)制等方面，進(jìn)一步改善城鎮(zhèn)居民住房條件，加大住房建設(shè)和供應(yīng)力度。就房地產(chǎn)開房土地供應(yīng)情況而言，青島市房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)量同比增長3倍多，增幅顯著；土地成交款同比增長2倍多。就房地產(chǎn)供應(yīng)情況而言，全市商品住房批準(zhǔn)預(yù)售量同比增長，市區(qū)商品住房批準(zhǔn)預(yù)售量減少；全市商品住房可售數(shù)量同比減少明顯。就房地產(chǎn)市場交易情況而言，全市商品住房銷售量同比有所增長，其中個別月份受購房新政影響環(huán)比有所減少；全市二手房交易量呈萎縮趨勢，市區(qū)二手房交易量減幅明顯。就房地產(chǎn)交易情況而言，全市新建商品住房整體成交價格同比持續(xù)上漲；全市二手住房價格略有上漲。

2.菏澤市房地產(chǎn)運行情況

菏澤市目前有人口840萬，城市化水平達(dá)到40%，市區(qū)人口達(dá)到60萬人以上，全市城區(qū)居民人均居住建筑面積達(dá)到23.39平方米，菏澤市區(qū)達(dá)到31.4平方米。2007年一年的開發(fā)量就達(dá)到了415萬平方米 （大部分會在2008年投入銷售），加上2006年未完成的銷售量，即使接下來的幾年政府不再往外拿地，其開發(fā)量也已經(jīng)超過了今后5年的總需求。菏澤房地產(chǎn)市場馬上進(jìn)入了一個供大于求的局面，隨著房價的上升，以投資為目的的購房者將急劇下降，并且，他們會將自己手里的房子同期推向市場。不但減少了購房者的比例，還會為新的房產(chǎn)市場帶來壓力。

房地產(chǎn)開發(fā)投資呈較快增長趨勢，投資結(jié)構(gòu)比較合理。在加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的帶動下，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增長，達(dá)到49.49億元，同比增長22%。本年資金來源合計72.96億元，同比增長58%。就土地情況而言，完成土地開發(fā)面積205.26萬平方米，同比增長80%，本年購置土地面積122.54萬平方米，同比增長4%。就商品房施工面積而言，商品房施工面積785.96萬平方米，同比增長70%。就商品房新開工面積情況而言，商品房新開工面積311.63萬平方米，同比增長138%。就商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)情況而言，商品房竣工面積203.84萬平方米，同比增長30%。商品住宅竣工面積179.93萬平方米，同比增長16%。就商品房銷售情況而言，新建商品房銷售平穩(wěn)增長。

房改以后，居民住房從實物分配方式轉(zhuǎn)為貨幣化，加大了居民擁有住房的自由度，房屋需求快速增加。此后，國家著力引導(dǎo)的住房消費，作為新的經(jīng)濟(jì)增長點，促進(jìn)了山東房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重逐年增加，1990年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重只有0.61%，到2004年上升到了4.94%，房地產(chǎn)開發(fā)投資猛增，促進(jìn)和滿足了居民住房的要求和標(biāo)準(zhǔn)，城市人口大量增加，使住房需求出現(xiàn)了前所未有的火爆。投資需求和消費需求兩項驅(qū)動，使房地產(chǎn)價格水平發(fā)生了較大的變化。

泰安房地產(chǎn)市場運行面臨的困境分析

（一）市場秩序不規(guī)范，有待進(jìn)一步改善

在泰安市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，開發(fā)商唯利是圖、偷工減料的現(xiàn)象依然存在；忽視住宅小區(qū)環(huán)境建設(shè)，在配套設(shè)施上打折扣的現(xiàn)象不在少數(shù)；商品房預(yù)售制度不夠完善，多頭售房、一房多售現(xiàn)象也時有發(fā)生，給社會大局的穩(wěn)定留下了隱患。價格形成機(jī)制不夠健全，開發(fā)商隨意漲價的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，有的商品房超過國家規(guī)定利潤的2倍以上，消費者權(quán)益難以維護(hù)。2011年是中國房地產(chǎn)市場近年來調(diào)控力度最大的一年，不斷用行政手段和經(jīng)濟(jì)手段給房地產(chǎn)市場加壓。在這樣的背景下，作為三線城市的泰安市的房地產(chǎn)市場仍然堅挺，甚至部分區(qū)域商品房價格較大有的反彈，市場競爭有待進(jìn)一步引導(dǎo)。

（二）房價過高，泡沫尚未得到有效擠壓

從政策層面上說，在經(jīng)歷多輪政策調(diào)控之后，房地產(chǎn)業(yè)承受能力不斷增強(qiáng)，通過政策重創(chuàng)房價已經(jīng)很難；在經(jīng)濟(jì)層面，隨著人工、原材料本錢等逐年上升，房地產(chǎn)本錢越來越高，房價也會隨之升高；從土地供給上看，泰城中心城區(qū)可供地已未幾，城鄉(xiāng)結(jié)合部土地基本開發(fā)完畢，只有相對偏遠(yuǎn)地區(qū)存在較大的增量空間；從樓市現(xiàn)狀看，泰城多個大型綜合體項目投進(jìn)使用，都能帶動其周邊大部分地區(qū)的房價上漲；在消費層面，支撐泰城房地產(chǎn)市場的依然是剛性需求。目前，整個泰安預(yù)售商品房市場的市中心區(qū)板塊、市政府板塊、泰南板塊、泰東板塊和泰西板塊房價均在高位運行，并呈現(xiàn)輕微震蕩上漲趨勢 （見圖3）。各大版塊房價與全省同類城市相比，泰安市房價屬居高不下的行列。

（三）房屋供給結(jié)構(gòu)失衡，保障性住房偏少

圖3 泰安市商品房市場版塊示意圖

近年來，住房保障體系的建設(shè)一直是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的一個重要方面，由于資金落實不到位，政府對住房保障體系建設(shè)缺乏動力等原因，住房保障體系建設(shè)的速度仍十分緩慢。當(dāng)前廉租住房的資金保障還不是非常到位，廉租房的覆蓋面仍比較低，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資的增幅也連續(xù)多年低于住宅開發(fā)投資的增幅。經(jīng)調(diào)查，泰安市市區(qū)年可支配收入15000元以下的低收入家庭 （戶均3人）占全部家庭的27.4%，戶數(shù)5.8萬戶，其中無房戶占5.3%，戶數(shù)3074戶，自有住房人均建筑面積低于10平方米的家庭占2.8%，戶數(shù)1624戶。兩項相加，泰安市區(qū)低收入家庭中住房困難戶數(shù)4698戶。現(xiàn)泰安市市區(qū)最低收入住房困難家庭 （享受最低生活保障家庭）戶數(shù)1446戶，自有住房人均建筑面積低于10平方米戶數(shù)86戶。新泰、肥城等縣市有關(guān)部門也對各轄區(qū)內(nèi)無房戶和相對住房困難的總戶數(shù)進(jìn)行了調(diào)查和測算，合計泰安市實際符合經(jīng)濟(jì)適用住房條件的戶數(shù)約在3萬戶左右。截止2012年4月18日，泰安市2012年的新建保障房項目落實55個，共新開工各類保障性安居工程項目25個8226套，開工率為50.5%。2011年底，5個縣市區(qū)的保障性住房開工率情況分別為：市區(qū)開工5個棚戶區(qū)改造項目，3149套，開工率40.8%；肥城市開工5個項目，1472套 （公租房552套、棚改920套），開工率70%；東平縣開工6個項目1179套 （公租房359套，棚改820套），開工率71%；新泰市開工5個棚改項目，1518套，開工率45.3%；寧陽縣開工61.6%。在保障性住房剛性需求不斷增大的情況下，泰安市的保障性住房建設(shè)起步穩(wěn)，措施合理，但仍需要提高開工率，加快建設(shè)，盡早投入使用。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力較弱

泰安市房地產(chǎn)企業(yè)以中小企業(yè)為主，一級和二級以上的本地企業(yè)較少，目前依賴外來企業(yè)的入駐，比如，恒大集團(tuán)進(jìn)入泰城后，2011年海爾及綠地集團(tuán)陸續(xù)強(qiáng)勢登入，海爾豪取城西環(huán)山地，綠地也奪得高鐵新區(qū)兩塊土地。本地的房地產(chǎn)企業(yè)融資體系不健全，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模偏小。

（五）房地產(chǎn)融資體系不健全

泰安市房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有3種形式：房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款，主要用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動資金；房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款，主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供生產(chǎn)性流動資金貸款；房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)做抵押而向銀行取得貸款。這3種貸款方式的期限都較短，來源渠道均為商業(yè)銀行，貸款方式單一，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。商業(yè)銀行提高了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件，對項目開發(fā)程度和開發(fā)企業(yè)自有資金的程度要求較高，多數(shù)開發(fā)企業(yè)不能達(dá)到規(guī)定的貸款要求；其他融資方式現(xiàn)階段的表現(xiàn)也不如人意，如信托融資，相對銀行貸款而言，受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通；而企業(yè)債券用途多為新建項目，利息高于同期銀行利率、期限為3～15年，所以，一般房地產(chǎn)開發(fā)的項目獲取發(fā)行的可能性較??；另外，由于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金無法可依，暫不允許存在，養(yǎng)老和保險基金又不準(zhǔn)直接涉足房地產(chǎn)，基金目前在資本市場表現(xiàn)也很難有所作為。

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