尋找綠色地產(chǎn)的春天

單素敏

從2003年前后至今的“黃金十年”間，中國房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了爆發(fā)式增長的奇跡。但是，堅(jiān)持以綠色科技住宅作為競爭優(yōu)勢的開發(fā)商，規(guī)模、業(yè)績都算不上出眾。這與綠色建筑在中國房地產(chǎn)市場遭到的多年冷遇，有著某種關(guān)聯(lián)。

2015年，情況開始變化。

“中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，在房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)為，2014年以來增速開始減弱，以前拼土地、拼資源，現(xiàn)在拼創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型?！碑?dāng)代置業(yè)集團(tuán)總裁張鵬對《瞭望東方周刊》說。

而購房人回歸理性消費(fèi)，對產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注度也開始提升。此外，生態(tài)環(huán)境保護(hù)的壓力之下，綠色建筑被認(rèn)為即將迎來的遲到春天。

對開發(fā)商來講，要在未來數(shù)年的行業(yè)發(fā)展中繼續(xù)成長、壯大，“綠色”細(xì)分市場是關(guān)鍵的戰(zhàn)略選擇。

地產(chǎn)商里的少數(shù)派

北京當(dāng)代萬國城MOMA，位于東直門的龐大建筑群，由空中連廊連接，造型出眾。其開發(fā)商當(dāng)代置業(yè)也以“另類”著稱，是中國最早從事綠色建筑研發(fā)和建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。

2002年，當(dāng)代置業(yè)第一個(gè)綠色住宅——當(dāng)代萬國城一期正式交付使用，主推“科技建筑美好生活”的開發(fā)理念。

同年入市的項(xiàng)目，還有以“告別空調(diào)暖氣時(shí)代”為宣傳口號的北京鋒尚國際公寓。

彼時(shí)，距離國內(nèi)綠色建筑評價(jià)體系的建立和標(biāo)準(zhǔn)的出臺還有四年。從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)到施工、物業(yè)管理，當(dāng)代置業(yè)和鋒尚國際遇到的挑戰(zhàn)大體相似，“懂綠色建筑的人才、滿足要求的建材供應(yīng)商，少之又少?！碑?dāng)代置業(yè)總工程師陳音告訴本刊記者。

萬國城項(xiàng)目開盤之初即遭遇銷售困難。“我們請瑞士的顧問公司、奧地利的建筑師作了非常詳細(xì)的市場調(diào)查和測試，結(jié)果都非常消極?！标愐粽f，“當(dāng)時(shí)所有人都說這個(gè)項(xiàng)目肯定沒人買。但是最后發(fā)現(xiàn)，銷售不算太差?！?/p>

同一時(shí)間，遠(yuǎn)在南京的朗詩集團(tuán)董事長田明正在四處考察。他在北京見到當(dāng)代萬國城和鋒尚國際后，認(rèn)為這種高舒適度的科技住宅符合未來發(fā)展趨勢，遂決定啟動(dòng)朗詩的轉(zhuǎn)型。2004年，朗詩在南京推出了第一個(gè)綠色住宅產(chǎn)品——朗詩國際街區(qū)。

彼時(shí)的中國，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號）剛發(fā)布不久，公房、福利房、集資房逐步退出歷史舞臺，取而代之的商品房迎來了發(fā)展的黃金時(shí)期。

“當(dāng)時(shí)只要有房就不愁賣，做什么產(chǎn)品都能賺錢?！崩试娂瘓F(tuán)副總裁謝遠(yuǎn)建告訴《瞭望東方周刊》。

而主動(dòng)選擇綠色建筑的企業(yè)，其“高于財(cái)務(wù)指標(biāo)的理想”卻遭遇并不友好的現(xiàn)實(shí)。

薄利難銷

消費(fèi)者不了解、不買賬是綠色建筑開發(fā)商遭遇的最大難題。

2009年，萬通集團(tuán)在天津中新生態(tài)園區(qū)內(nèi)建造的一個(gè)綠色建筑三星級項(xiàng)目，曾拿到“園區(qū)里綠色項(xiàng)目銷售的第一名”。一位銷售經(jīng)理當(dāng)時(shí)回答董事長馮侖對“具體銷售情況”的追問時(shí)補(bǔ)充道：只賣了一套，因?yàn)槠渌?xiàng)目一套也沒賣出去。

馮侖在2013年中國第九屆綠色建筑大會(huì)上講到這個(gè)故事的時(shí)候，市場情況仍然沒有太大改觀。

北京當(dāng)代萬國城MOMA，位于東直門的龐大建筑群，由空中連廊連接，造型出眾。其開發(fā)商當(dāng)代置業(yè)也以“另類”著稱，是中國最早從事綠色建筑研發(fā)和建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一

為彌補(bǔ)增量成本造成的利潤壓縮甚至虧損，綠色地產(chǎn)開發(fā)商往往以高端產(chǎn)品打開市場，吸引對居住品質(zhì)有更高要求的消費(fèi)人群。不過，由于初期技術(shù)、研發(fā)投入和后期維護(hù)成本高，最初項(xiàng)目利潤都非常薄。

2004年，南京朗詩國際街區(qū)開盤?！爱?dāng)時(shí)普通房子每平方米四五千元都有錢賺，而我們賣8000多元都不賺錢?！敝x遠(yuǎn)建說。

北京大學(xué)綠色建筑研究所的測算結(jié)果是：在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市，綠色一星級建筑基本可以做到不增加成本，達(dá)到二星標(biāo)準(zhǔn)每平方米的增量成本在40～70元之間，三星則在250～400元之間。

“當(dāng)代置業(yè)樓盤每平方米的建筑成本平均比其他企業(yè)高出300元。”張鵬介紹。

“除了建安成本，還有設(shè)計(jì)時(shí)間更長、人才成本更高、團(tuán)隊(duì)組織方式變動(dòng)等等長期、軟性的投入。”謝遠(yuǎn)建說。他認(rèn)為，國家稅收政策并不鼓勵(lì)開發(fā)商做綠色，比如土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，“我們做科技、精裝修等等投入的綠色增值，征稅時(shí)以土地增值的形式多收，這反而是一種懲罰機(jī)制?！?/p>

從貴族化到平民化

開發(fā)商“高科技、高售價(jià)”的產(chǎn)品策略，一度給綠色建筑貼上了“貴族化”的標(biāo)簽。

而流行于高端市場的恒溫、恒濕、恒氧的高舒適度設(shè)計(jì)，也曾引來綠色建筑高耗能、“偽綠色”的質(zhì)疑。

“綠色建筑一定是關(guān)注節(jié)能、抵制資源浪費(fèi)的，在中國從做高端產(chǎn)品切入是條件所限，企業(yè)首先要生存?！敝x遠(yuǎn)建說，“即便是普通住宅市場，也有剛需、改善、高端等不同類別的消費(fèi)人群，我們用節(jié)能的材料和技術(shù)解決高端客戶的需求不是更好嗎？”

德國、日本、美國等發(fā)達(dá)國家所談的綠色建筑標(biāo)識，都以滿足一定的舒適度為前提?！皻W洲室內(nèi)的舒適度要以達(dá)到ISO7730的要求為前提，也就是夏天溫度要在24攝氏度、冬天22攝氏度，上下浮動(dòng)不超過1.5攝氏度，同時(shí)要滿足空氣質(zhì)量安全衛(wèi)生的標(biāo)準(zhǔn)。”陳音介紹說。

中國的《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》也有對舒適度的表述，其中一章專門講室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，包括聲環(huán)境、光環(huán)境、熱濕環(huán)境、空氣質(zhì)量。但原住建部住宅產(chǎn)業(yè)化中心副總工程師孫克放在對本刊記者談到前述標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，給出了“不清晰、不集中，搞得有點(diǎn)神秘化，老百姓看不懂”的評價(jià)。

王清勤則認(rèn)為，中國的綠建標(biāo)準(zhǔn)借鑒了歐洲、美國的成果，同時(shí)作了本土化的改進(jìn)，更加適合中國的國情，無論是理念、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)，都能因地制宜。

“綠色建筑要以人為核心，不是冷冰冰的技術(shù)堆砌。這個(gè)‘人當(dāng)然包括對居住環(huán)境要求更高、對舒適的理解和要求也更高的消費(fèi)者。”謝遠(yuǎn)建說。