美國房地產(chǎn)業(yè)與中國房地產(chǎn)業(yè)的對比

【摘要】對比中美房地產(chǎn)業(yè)的差異，即中美房地產(chǎn)的租售比不同，房地產(chǎn)金融性不同。分析美國的房地產(chǎn)租售比，引出兩者的區(qū)別與聯(lián)系。在兩國房地產(chǎn)金融市場方面進(jìn)行了較為詳細(xì)的對比，發(fā)現(xiàn)兩者在房地產(chǎn)金融方面存在著較多的不同。美國的高租金保證了出租型房產(chǎn)成為可以產(chǎn)生穩(wěn)定較高收益的房地產(chǎn)投資的類型。另外Fannie Mae也大大加速了美國房地產(chǎn)金融市場的活躍程度。

【關(guān)鍵詞】中美房地產(chǎn)；租售比；金融性

一、從出售和出租看中美房地產(chǎn)金融價(jià)值異同

Jud和Winkler （ 2012）在簡單供求模型的基礎(chǔ)上利用1999-2011年美國130個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)對房價(jià)進(jìn)行了計(jì)量檢驗(yàn)。結(jié)果顯示房價(jià)增長受人口增長率、實(shí)際收入變動(dòng)、建造成本變動(dòng)、利率變動(dòng)、股票升值和位置固定效應(yīng)的顯著影響。

對于美國的情況來說，根據(jù)美國聯(lián)邦住宅企業(yè)監(jiān)管局公布的數(shù)據(jù)，美國51個(gè)州區(qū)在2004年房價(jià)上漲超過10%的有35個(gè)，其中超過20%的有6個(gè)。2004年下半年，美國全國平均房價(jià)按年計(jì)算上漲幅度是12. 56%：到2007年第一季度，其上漲幅度甚至達(dá)到12. 97 % ， 4年的累計(jì)上漲幅度達(dá)到驚人的50. 56%，平均年漲幅超過10%。相比來說，美國全國平均房價(jià)的年上漲幅度在過去半個(gè)多世紀(jì)僅為 5. 5%：同時(shí)，房價(jià)/收入比，房價(jià)租金比這些房地產(chǎn)關(guān)鍵指標(biāo)也都達(dá)到歷史最高水平。直到次貸危機(jī)爆發(fā)，美國的房屋價(jià)格才停比上漲并轉(zhuǎn)而向下。

對比來說，我國的房地產(chǎn)市場在1998至2003年之間一直溫和上揚(yáng)，但在2004年卻陡然上漲14. 4% ， 2005年的漲幅也達(dá)7%以上。國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯不，2006年2月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5%，3月55. 4% ， 4月幅度是5. 6%。到2007年和2008年，我國的住房價(jià)格更是一路瘋狂上漲。房價(jià)的快速上漲成為中國社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)話題。

2007年2月國外有媒體曾有報(bào)道指出：房價(jià)、教育、醫(yī)療是壓在中國人身上的“新三座大山”，其中中國百姓關(guān)注最集中的是房地產(chǎn)價(jià)格。

美國人對買房的熱衷程度遠(yuǎn)低于中國人，人口中持有房產(chǎn)的人口比例只有略高于60%。換而言之，30%多的人一生都在租房。因此租金通常為中國的5倍以上。以200萬人民幣的房產(chǎn)，月租金通?？梢赃_(dá)到1萬5千人民幣以上。

部分美國人認(rèn)為購房是最糟的投資。有關(guān)購房者期望值的調(diào)查顯示，潛在的購房者希望在未來十年房屋每年的升值率應(yīng)達(dá)到3%，這一數(shù)值比目前的平均按揭貸款利率低近1.5個(gè)百分點(diǎn)，這意味著投資房產(chǎn)的回報(bào)從根本上來說為負(fù)值。而在2004年臨近房地產(chǎn)泡沫的高峰期，這一預(yù)期值為12%。在一個(gè)健康的投資市場，房產(chǎn)預(yù)期收益至少應(yīng)比通常的按揭貸款利率高。因此，在此情形下，理性的人會把錢用于其他投資。

美國東北大部分地區(qū)，佛羅里達(dá)州，加利福尼亞州等地，買房比租房要貴（稅收優(yōu)惠也被計(jì)入）。只有當(dāng)現(xiàn)已十分昂貴的房價(jià)再有極大幅度的增長時(shí)，房主才可能處于有利地位。對于新的購房者來說，紐約的房價(jià)在未來五年里需要再升高大約13%才能使買房比一般租房劃算。在北加州，房價(jià)和租金之間的差距是最大的，房屋價(jià)值在2010年之前上升19%才劃算。在未來十年里，紐約房價(jià)要增長25%才可均衡，而在加州則需要增長40%。現(xiàn)在的問題是，未來的房價(jià)能否達(dá)到這樣的增長呢。事實(shí)上，甚至那些不認(rèn)為房地產(chǎn)市場正處于泡沫之中的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們也預(yù)計(jì)價(jià)格增長將會放緩。還有人預(yù)言，房屋價(jià)值將會像90年代初東西海岸城市的屋價(jià)那樣下降；或者在未來許多年里價(jià)格會停滯不前。

二、美國房地產(chǎn)金融性強(qiáng)

我國房地產(chǎn)業(yè)，無論是開發(fā)商借款還是購房者貸款，大部分直接依賴銀行，銀行承擔(dān)著房地產(chǎn)市場波動(dòng)的最大風(fēng)險(xiǎn)。資本市場在房地產(chǎn)發(fā)展中的作用兒乎微乎其微，2005年在上海試點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押貸款證券化，反映出我國房地產(chǎn)市場特別是房地產(chǎn)金融市場的證券化程度較低。這種房地產(chǎn)融資以銀行為核心，金融衍生品較少，政府主導(dǎo)的屬性比較明顯。美國房地產(chǎn)市場高度發(fā)達(dá)，融資以資本市場為核心，擁有高度發(fā)達(dá)的按揭貸款二級市場，房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)高度結(jié)合，因此美國開發(fā)商和購房者對銀行依賴程度比中國低得多。

中美兩國房地產(chǎn)市場本身就有很大不同。中國是一個(gè)新興市場，是一個(gè)正處在快速發(fā)展，但是還不健全和完善的市場。我國住房的供應(yīng)，在房地產(chǎn)市場商品化的短暫時(shí)間內(nèi)，大部分依靠的只能是商品房，社會保障房的建設(shè)稍顯滯后。而且我國房地產(chǎn)市場的主體是鴿子籠式的高樓大廈，獨(dú)立的別墅供應(yīng)只占一小部分。

美國房地產(chǎn)則是一個(gè)高度發(fā)達(dá)和成熟的市場。這表現(xiàn)為美國房地產(chǎn)市場充分體現(xiàn)了多元化和多樣性特征，包括消費(fèi)結(jié)構(gòu)的多元化（美國擁有自己住宅的家庭只占家庭總量的65 % 35%的家庭長期租房，擁有大量價(jià)格相對低廉的租賃公寓和多家庭房屋）：價(jià)格結(jié)構(gòu)的多元化：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的多元化。

保險(xiǎn)公司等大型資金持有機(jī)構(gòu)對于出租型房產(chǎn)的收購。美國的高租金保證了出租型房產(chǎn)成為可以產(chǎn)生穩(wěn)定較高收益的房地產(chǎn)投資的類型。因此有一類公寓房產(chǎn)是不能單套出售，而只能出租的，在銷售時(shí)，只能以整棟大樓或小區(qū)為整體形式進(jìn)行銷售。出租的穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)大約可以達(dá)到8%左右，因此對于回報(bào)率要求不高的債券型基金以及保險(xiǎn)公司等，都是良好的選擇。因此很多開發(fā)商的做法為，開發(fā)出租型大樓或小區(qū)，產(chǎn)生現(xiàn)金流以后以一定的discount rate銷售給基金或者保險(xiǎn)公司。開發(fā)商的年內(nèi)涵收益率在折現(xiàn)后也可以在20%以上。

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